Внимание законодателя всегда заслуживала такая тема как изъятие земельных участков для государственных и му­ниципальных нужд.

В перечне оснований прекращения прав собственности принудительное изъятие не носит характер проявления воли собственника. Данное изъятие земельных участков происходит для удовлетворения публичных интере­сов и совершается в исключительных случаях. Рассматривае­мая процедура довольно объёмно закреплена в праве, но не исключает дискуссионных вопросов.

Понятие «государственные и муниципальные нужды» в теоретическом плане требует доработки. Основные трудности в процедуре изъятия земельных участков у собственников сво­дятся к установлению случаев, в которых изъятие имущества допускается.

Система норм, регулирующая порядок, условия и ос­нования прекращения права собственности на недвижимое имущество в настоящее время определяет самостоятельный институт в гражданском праве. Данный институт является межотраслевым, так как нормы закреплены в гражданском, земельном законодательстве и их необходимо применять в комплексе. Является явным и то, что нормы того и другого законодательства не должны вступать в коллизию. На практике, к сожалению, такое встречается, как например противоречие норм ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначе­ния» нормам ГК РФ, что усложняет их применение.

Анализируя опыт зарубежных стран по поводу правово­го регулирования принудительного прекращения права соб­ственности на земельный участок, можно прийти к выводу, что принципы исследуемого правового института и источни­ки правового регулирования довольно разнообразны. В США основанием для изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, выступает публичное использование. Для достижения государственных целей ставится вопрос о не­обходимости в публичном использовании и целесообразно­сти изъятия земельного участка. Органы власти обязаны обо­сновать общественные потребности, для реализации которых требуется изъятие земли. Ряд правил, выработанных судебной практикой США, по поводу изъятия земельного участка пред­ставляются довольно интересными и могут быть приняты во внимание российским законодателем для совершенствования процесса изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Правовой анализ оснований изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Обратим внимание на интересы частных лиц, они часто вступают в противоречия друг с другом. Поэтому важной за­дачей института изъятия является создание процедур, в пре­делах которых будет проявляться социальный компромисс.

Обязаны учитываться интересы множества частных лиц про­тивоборствующих между собой, необходима правовая оценка этих интересов, что в итоге должно привести к балансу, в осно­ве которого лежит общественный выбор.

Ст. 279 ГК РФ устанавливает, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осу­ществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Решение об изъятии прини­мается федеральными органами исполнительной власти, ор­ганами исполнительной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Порядок изъятия земельного участка

Согласно п.1 ст.49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:

1)     Выполнением международных договоров Российской Федерации;

2)     Строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строи­тельства, реконструкции этих объектов;

3)     Иными основаниями, предусмотренными федеральны­ми законами.

На первый взгляд ст.49 ЗК РФ подразумевает исключи­тельность оснований для изъятия земельных участков, но в ЗК РФ данный перечень не сформулирован как исчерпывающий. Третий пункт из списка оснований подразумевает возмож­ность введения в действие ряда нормативно-правовых актов, содержащих не только дополнительные основания изъятия, но и его ускоренный или упрощенный процесс. Примером специального случая изъятия земельных участков является размещение объектов инфраструктуры, необходимых для проведения чемпионата мира по футболу 2018 г.. Не исключе­но, что в будущем особый порядок изъятия земельных участ­ков может стать единственно применимым.

Продолжая изучать основания принудительного пре­кращения права собственности на недвижимое имущество необходимо обратить внимание на ряд нормативно-право­вых актов в сфере гражданского и земельного законодатель­ства. Установлено правило, что принудительное отчуждение имущества допускается только на основе предварительного и равноценного возмещения. Понятие выкуп в данном вопросе является «устаревшим». А чтобы исключить злоупотребление правом сторонами были созданы строгий порядок изъятия и система оснований с ограниченными сроками. Сторонами в процедуре изъятия выступают государственные органы с од­ной и правообладатели земельных участков с другой.

Урегулированы не только вопросы изъятия земельных участков у собственников и обладателей иных вещных прав на землю, но также и досрочное прекращение договоров аренды и безвозмездного пользования, кроме всего этого упорядоче­но изъятие недвижимого имущества, находящегося на изыма­емых землях.

Последние изменения дают основания полагать, что за­конодатель практически полностью перенес вопросы изъятия земельных участков для публичных нужд в сферу земельного права. Стоит отметить и такие изменения как выкупная цена. Ранее она была предметом соглашения сторон, а теперь соб­ственник может высказать свои пожелания, правда не более того.

Изменения призваны восполнить пробелы и установить более простой и четкий порядок изъятия земель, параллель­но повышая уровень и качество гарантий лицам, чьи права подлежат прекращению. Одновременно с этим законодатель усиливает защиту частных интересов, предусматривая спра­ведливый механизм возмещения убытков, вследствие изъятия земельного участка и прекращения права собственности на объекты недвижимости, расположенные на нем.

МОИСЕЕВ Антон Иванович
аспирант Российского экономического университета имени Г. В. Плеханова