Внимание законодателя всегда заслуживала такая тема как изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
В перечне оснований прекращения прав собственности принудительное изъятие не носит характер проявления воли собственника. Данное изъятие земельных участков происходит для удовлетворения публичных интересов и совершается в исключительных случаях. Рассматриваемая процедура довольно объёмно закреплена в праве, но не исключает дискуссионных вопросов.
Понятие «государственные и муниципальные нужды» в теоретическом плане требует доработки. Основные трудности в процедуре изъятия земельных участков у собственников сводятся к установлению случаев, в которых изъятие имущества допускается.
Система норм, регулирующая порядок, условия и основания прекращения права собственности на недвижимое имущество в настоящее время определяет самостоятельный институт в гражданском праве. Данный институт является межотраслевым, так как нормы закреплены в гражданском, земельном законодательстве и их необходимо применять в комплексе. Является явным и то, что нормы того и другого законодательства не должны вступать в коллизию. На практике, к сожалению, такое встречается, как например противоречие норм ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» нормам ГК РФ, что усложняет их применение.
Анализируя опыт зарубежных стран по поводу правового регулирования принудительного прекращения права собственности на земельный участок, можно прийти к выводу, что принципы исследуемого правового института и источники правового регулирования довольно разнообразны. В США основанием для изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, выступает публичное использование. Для достижения государственных целей ставится вопрос о необходимости в публичном использовании и целесообразности изъятия земельного участка. Органы власти обязаны обосновать общественные потребности, для реализации которых требуется изъятие земли. Ряд правил, выработанных судебной практикой США, по поводу изъятия земельного участка представляются довольно интересными и могут быть приняты во внимание российским законодателем для совершенствования процесса изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Правовой анализ оснований изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
Обратим внимание на интересы частных лиц, они часто вступают в противоречия друг с другом. Поэтому важной задачей института изъятия является создание процедур, в пределах которых будет проявляться социальный компромисс.
Обязаны учитываться интересы множества частных лиц противоборствующих между собой, необходима правовая оценка этих интересов, что в итоге должно привести к балансу, в основе которого лежит общественный выбор.
Ст. 279 ГК РФ устанавливает, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Решение об изъятии принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.
Порядок изъятия земельного участка
Согласно п.1 ст.49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:
1) Выполнением международных договоров Российской Федерации;
2) Строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов;
3) Иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.
На первый взгляд ст.49 ЗК РФ подразумевает исключительность оснований для изъятия земельных участков, но в ЗК РФ данный перечень не сформулирован как исчерпывающий. Третий пункт из списка оснований подразумевает возможность введения в действие ряда нормативно-правовых актов, содержащих не только дополнительные основания изъятия, но и его ускоренный или упрощенный процесс. Примером специального случая изъятия земельных участков является размещение объектов инфраструктуры, необходимых для проведения чемпионата мира по футболу 2018 г.. Не исключено, что в будущем особый порядок изъятия земельных участков может стать единственно применимым.
Продолжая изучать основания принудительного прекращения права собственности на недвижимое имущество необходимо обратить внимание на ряд нормативно-правовых актов в сфере гражданского и земельного законодательства. Установлено правило, что принудительное отчуждение имущества допускается только на основе предварительного и равноценного возмещения. Понятие выкуп в данном вопросе является «устаревшим». А чтобы исключить злоупотребление правом сторонами были созданы строгий порядок изъятия и система оснований с ограниченными сроками. Сторонами в процедуре изъятия выступают государственные органы с одной и правообладатели земельных участков с другой.
Урегулированы не только вопросы изъятия земельных участков у собственников и обладателей иных вещных прав на землю, но также и досрочное прекращение договоров аренды и безвозмездного пользования, кроме всего этого упорядочено изъятие недвижимого имущества, находящегося на изымаемых землях.
Последние изменения дают основания полагать, что законодатель практически полностью перенес вопросы изъятия земельных участков для публичных нужд в сферу земельного права. Стоит отметить и такие изменения как выкупная цена. Ранее она была предметом соглашения сторон, а теперь собственник может высказать свои пожелания, правда не более того.
Изменения призваны восполнить пробелы и установить более простой и четкий порядок изъятия земель, параллельно повышая уровень и качество гарантий лицам, чьи права подлежат прекращению. Одновременно с этим законодатель усиливает защиту частных интересов, предусматривая справедливый механизм возмещения убытков, вследствие изъятия земельного участка и прекращения права собственности на объекты недвижимости, расположенные на нем.
МОИСЕЕВ Антон Иванович
аспирант Российского экономического университета имени Г. В. Плеханова
< предыдущая | следующая > |
---|