Вопрос о правовом опосредовании арендных земель­ных отношений непосредственно связан с такими сложными, острыми и дискуссионными вопросами, как соотношение гражданского и земельного права, соотношение норм граж­данского и земельного законодательства.

В настоящее время острота споров, возможно, и ушла, но бесспорное решение этих проблем так и отсутствует. Не рассматривая в настоящей статье существующие позиции, поскольку это выходит за ее рамки, необходимо обратить внимание и принять как дан­ность ту конструкцию, которая справедливо предложена са­мим законодателем. В силу п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) гражданское законодательство к регулирова­нию арендных отношений по поводу земельных участков при­меняется субсидиарно, при отсутствии иных правил в земель­ном законодательстве и иных специальных правовых актах. Применительно к регулированию арендных отношений на  земельные участки земельно-правовые нормы устанавливают весьма специфические правила, базирующиеся на важней­шем принципе земельного законодательства - принципе уче­та значения земли как основы жизни и деятельности человека (ст. 1 ЗК РФ). Такой подход, конечно, не умаляется роль и зна­чимость гражданско-правовых норм, которые в определенных случаях обеспечивают детализированность и стабильность правового опосредования договорных отношений.

Рассматривая правовую природу аренды с позиции отнесения ее к вещным или обязательственным правам, отмечая существование различных точек зрения, представ­ляется, что российское законодательство позволяет сделать вывод об обязательственной природе этого права. При этом, при регулировании арендных отношений законо­датель допускает использование определенных конструк­ций, свойственных вещным правоотношениям (например, право следования). Кстати, не во всех странах аренда имеет обязательственный характер. Так, в правовой доктрине Ве­ликобритании признается дуалистическая природа арен­ды, поскольку между арендодателем и арендатором возни­кают и вещные права (privity of estate), и права из договора (privity of contract).

Существенные условия договора аренды земельного участка в России

С учетом ст. 432 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто согла­шение по всем существенным условиям договора. Действует общая норма для всех договоров о существенном характере его предмета. Это положение усилено в ст. 607 ГК РФ, согласно ко­торой в договоре аренды должны быть указаны данные, позво­ляющие определенно установить имущество, подлежащее пе­редаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем пе­редаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а со­ответствующий договор не считается заключенным.

Предметом договора аренды может быть земельный уча­сток или его часть. Возможно заключение этого вида сделки и в отношении изъятых из оборота земельных участков, но толь­ко при наличии прямого указания в федеральном законе. На­пример, п. 5.1. ст. 93 ЗК РФ допускает включение земель обо­роны и безопасности, временно не используемых по целевому назначению, в границы охотничьих угодий. В дальнейшем правовым основанием для использования их в сфере охотни­чьего хозяйства может быть и договор аренды.

При отсутствии в законодательстве общего и прямого указания на обязательность кадастрового учета сдаваемого в аренду земельного участка (как это сделано для договора купли-продажи в ст. 37 ЗК РФ), Минэкономразвития России высказало мнение о том, что «предметом договора аренды земельного участка является сформированный земельный участок, поставленный на кадастровый учет». Аналогичная точка зрения существует в юридической литературе³; такую же позицию можно увидеть в решениях судов. Несмотря на распространенность обозначенного мнения, представляется, что указание или неуказание кадастрового номера земель­ного участка (который и подтверждает осуществление када­стрового учета) не должно быть определяющим при оценке заключенного соглашения. Иными слова, в договоре аренды достаточно указать иные сведения, индивидуализирующие передаваемый предмет, например, это категория земель, пло­щадь, описание местоположения границ земельного участка (адрес). Такой вывод можно сделать из закрепленных в зако­нодательстве определений земельного участка (ст. 6 ЗК РФ) и государственного кадастрового учета (ст. 1 ФЗ от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижи­мости»). Земельный участок как объект прав на землю явля­ется недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в Единый государственный ре­естр недвижимости сведений о земельных участках, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Таким образом, када­стровый учет не является образующим юридическим фактом; земельный участок ставится на кадастровый учет уже тогда, когда обладает индивидуализирующими признаками (харак­теристиками).

Арендная плата

В пользу изложенного выше свидетельствует и то, что воз­можно заключение договора аренды лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи). Пленум ВАС РФ об­ратил внимание судов на тот факт, что договор аренды буду­щего земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным зе­мельным участком, намеревающимся выкупить его и впослед­ствии сдать в аренду, является недействительным, так как по смыслу земельного законодательства заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве посто­янного (бессрочного) пользования, не допускается.

Однако эта позиция не относится к земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения в силу ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в кото­рой сказано, что в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из зе­мель сельскохозяйственного назначения, в том числе земель­ные участки, находящиеся в долевой собственности. С учетом разъяснений, содержащихся в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики применения пра­вил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендуемая вещь в договоре аренды не индиви­дуализирована должным образом, однако договор фактиче­ски исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описани­ем объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключен­ность или недействительность.

Несмотря на существующие споры в юридической ли­тературе о возможности признания объектом гражданского оборота и предметом договора аренды только части земель­ного участка, на преобладающее в судебной практике пред­ставление о том, что «в земельном законодательстве отсут­ствует четкое разграничение понятий «земельный участок» и «часть земельного участка»⁶, в Земельном кодексе РФ часть земельного участка наряду с самим участком названа в ка­честве самостоятельного объекта земельных отношений (п. 1 ст. 6 ЗК РФ). Суды по-разному оценивали договор аренды части земельного участка, в том числе признавали его неза­ключенным, «поскольку указанный в нем земельный участок, являющийся частью неделимого земельного участка, не про­шел соответствующего кадастрового учета и не может быть определен в качестве самостоятельного объекта гражданского правоотношения».

Унификации судебной практики сегодня должно спо­собствовать Постановление Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского ко­декса Российской Федерации о договоре аренды», в котором высший суд по данному вопросу дал следующие разъяснения: судам следует иметь в виду, что положения ст. 606, 607 ГК РФ не ограничивают право сторон заключить такой дого­вор аренды, по которому в пользование арендатору предо­ставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Указывается, что если права на недвижимые вещи (земель­ные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен под­писанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из это­го описания следует, что предмет договора аренды согласо­ван сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объ­ект аренды может быть признан судом незаконным. Пле­нум ВАС РФ пояснил необходимость учитывать, что в силу специальных норм ЗК РФ в отношении публичных земель заключение договора аренды находящегося в государствен­ной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предва­рительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Государственный кадастровый учет части земельного участка предусмотрен в п. 11 ч. 5 ст. 14, ч. 2 ст. 22 и иных ста­тьях Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О госу­дарственной регистрации недвижимости». Кроме того, в ст. 44 названного Закона закреплено, что государственная регистра­ция договора аренды части земельного участка осуществляет­ся в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.

Таким образом, часть земельного участка может быть предметом договора аренды и может индивидуализироваться путем государственного кадастрового учета в Едином государ­ственном реестре недвижимости.

Действующее законодательство не позволяет рассматри­вать долю в праве собственности в качестве предмета догово­ра аренды, но следует учитывать, что «на волне» получения гражданами земельных долей при реорганизации сельско­хозяйственных организаций в 1990-е годы многие граждане распорядились долями, заключив в отношении них договоры аренды (чаще всего, это были договоры аренды со множествен­ностью лиц на стороне арендодателя). Особенности регулиро­вания аренды земельных долей определялись, в том числе, По­становлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» и Указаниями о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду, утвержденными Роскомземом 16 мая 1996 г. В соответствии с п. 1 ст. 16 Феде­рального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу этого закона, то есть до 27 января 2003 г., должны быть приведены в соответствие с правилами ГК РФ и названного Закона в течение восьми лет, то есть до 27 января 2011 г. При этом каких-либо правовых последствий неиспол­нения вышеуказанного требования Закон об обороте сегодня не предусматривает. Как утверждает Н.И. Калинин, к 2013 году 51,6 млн. гектаров земли продолжалось использовать­ся сельскохозяйственными организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами на правах аренды земельных до­лей без определения их границ в натуре и без государственной регистрации этих договоров аренды.

Для договора аренды земельного участка, в отличие от об­щего гражданско-правового подхода, земельное законодатель­ство предусматривает и второе существенное условие - размер арендной платы (п. 14 ст. 22 ЗК РФ), что исключает примене­ние п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Со­гласно п. 2 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определе­ния арендной платы.

Размер арендной платы за земельный участок, находя­щийся в государственной или муниципальной собственности, определяется с учетом норм ст. 39.7 ЗК РФ и зависит от спосо­ба заключения договора аренды: конкурентный (аукцион) или неконкурентный. Если иное не установлено федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1)     Правительством РФ в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2)     органом государственной власти субъекта РФ в отноше­нии земельных участков, находящихся в собственности субъек­та РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3)     органом местного самоуправления в отношении зе­мельных участков, находящихся в муниципальной собствен­ности.

Размер арендной платы за земельный участок всех ви­дов публичной собственности должен определяться в соот­ветствии с Основными принципами определения арендной платы, установленными Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582. К основным принципам определения арендной платы отнесены принципы экономической обосно­ванности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимо­сти поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав. Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, принципы являют­ся общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех слу­чаев, когда размер этой платы определяется не по результа­там торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Оценивая практику Верховного Суда в земельно-право­вой сфере, можно заметить, что достаточно часто подвергают­ся оспариванию по материальным основаниям, связанным с превышением субъектом РФ своей компетенции и (или) несо­ответствием их федеральному законодательству, положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта РФ, и земель­ные участки, право государственной собственности на которые не разграничено (Свердловская, Волгоградская, Московская, Свердловская, Омская, Оренбургская области, Республика Се­верная Осетия - Алания, Удмуртская Республика, Хабаровский край, Ханты-Мансийский АО, Санкт-Петербург). При рассмо­трении этой группы дел судебные органы выявляют, проводи­лись ли при принятии нормативного правового акта анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень до­ходности земельных участков (осуществлялось ли экономиче­ское обоснование дифференциации ставки платы за землю на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков), соответствует ли нормативный правовой акт принципам определения арендной платы, утвержденным Правительством РФ. Например, произвольным установле­нием размера арендной платы признается ее исчисление без учета категории земель и разрешенного использования. По другому делу суд признал возможным принятие за земельные участки, собственность на которые не разграничена, ставок арендной платы выше ставок, устанавливаемых для земель фе­деральной собственности.

Среди других в Постановлении № 582 называется прин­цип предсказуемости расчета размера арендной платы. Так, при рассмотрении дела суд признал нарушенным этот прин­цип и удовлетворил требования административного истца о признании недействующим нормативно-правового акта в ча­сти, предусматривающей ретроактивное действие его новой редакции, согласно которой расчет арендной платы за поль­зование земельным участком производится без применения понижающего коэффициента и влечет за собой увеличение арендной платы за прошедший период.

По одному из дел Президиум ВАС РФ обратил вни­мание, что публичные образования при сдаче в аренду зе­мельных участков, принадлежащих им на праве собствен­ности, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно и как субъек­ты гражданского оборота и стороны договоров аренды, и как субъекты публичных отношений, наделенные правом в установленных законом случаях издавать нормативные акты, устанавливающие ставки арендной платы или меха­низм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможно­стью в одностороннем порядке изменять условие о раз­мере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, даже когда условия договора вообще не предусма­тривают возможности одностороннего изменения размера арендной платы.

Для отдельных видов использования земель на феде­ральном уровне установлены пределы и (или) специальные правила расчета размера арендной платы. Например, размер арендной платы за земельный участок определяется в разме­ре не выше размера земельного налога в случае заключения договора аренды с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков. При аренде федеральных земель в расчете на год раз­мер арендной платы исчисляется в размере 0,01% кадастровой стоимости в отношении земельного участка, загрязненного опасными отходами, радиоактивными веществами, подверг­шегося загрязнению, заражению и деградации, за исключе­нием случаев консервации земель с изъятием их из оборота. Специальные нормы содержатся в Федеральных законах от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», от 8 ноября 2007 г. № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Рос­сийской Федерации и о внесении изменений в отдельные за­конодательные акты Российской Федерации», от 7 июня 2013 г. № 108-ФЗ «О подготовке и проведении в Российской Федера­ции чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка кон­федераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и других нор­мативных правовых актах.

В силу ст. 424 ГК РФ в указанных выше случаях применяет­ся так называемая регулируемая цена. Следует учитывать, что размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если он определяется по результатам проведения торгов^[10]. Арендная плата по заключенному на торгах договору аренды земельного участка складывается в ходе торгов в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осу­ществляется в сроки и в порядке, которые предусмотрены условиями договора¹³. В случае заключения договора аренды земельного участка на аукционе по результатам этого аукци­она определяется размер ежегодной арендной платы (чаще всего) или размер первого арендного платежа за земельный участок (например, для договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

Помимо рассмотренных двух существенных условий, не­обходимых для любого договора аренды земельного участка, законодательство дает основания выделять для отдельных ви­дов договоров аренды и иные условия в качестве существенных. Так, в соответствии со ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельно­го участка, находящегося в государственной или муниципаль­ной собственности:

-      предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка (п.2);

-      заключенный с юридическим лицом в целях ведения дачного хозяйства должен предусматривать обязанность ука­занного юридического лица обеспечить подготовку в отноше­нии такого земельного участка проекта планировки и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых ра­бот, необходимых для образования земельных участков в со­ответствии с утвержденным проектом межевания территории (п. 5);

-      зарезервированного для государственных или муници­пальных нужд должен предусматривать возможность досроч­ного расторжения этого договора по требованию арендодате­ля по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора (п. 16);

-      образованного из земельного участка, предоставлен­ного для комплексного освоения территории, должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в со­ответствии с графиками, содержащимися в договоре о ком­плексном освоении территории, в отношении каждого пред­усмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, а также ответ­ственность сторон за невыполнение указанного обязательства и право сторон на расторжение этого договора аренды в одно­стороннем порядке в случае невыполнения указанного обяза­тельства (п. 7);

- полностью или частично расположенного в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, должен содержать условия допуска представителей собственника ли­нейного объекта или представителей организации, осущест­вляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объек­ту в целях обеспечения его безопасности (п. 13).

Семантический анализ употребления законодателем в приведенных выше нормах слова «должен» приводит к вы­воду о существенности соответствующего условия. В тоже время, учитывая достаточно жесткие правовые последствия не согласования сторонами существенных условий, вряд ли все из них должны относиться к существенным. Например, возьмем последний из указанных случаев: договор аренды зе­мельного участка полностью или частично расположен в ох­ранной зоне. Содержание изложенной нормы п. 13 ст. 39.8 ЗК РФ вызывает много вопросов, и вряд ли эта норма может спо­собствовать поддержанию в надлежащем состоянии линей­ных объектов. Во-первых, предусмотренное условие касается законных интересов третьего лица (в подавляющем боль­шинстве случаев владельцем или «эксплуататором» линей­ного объекта будет не арендодатель), а законодатель счита­ет обязательным условия допуска определять в соглашении между арендатором и арендодателем, без учетов мнения, возможно - и интересов третьего лица. Во-вторых, интересы третьего лица - собственника линейного объекта или орга­низации, осуществляющей эксплуатацию линейного объ­екта, в части пользования земной поверхностью с правовой позиции могут быть обеспечены только через допускаемый юридическими нормами механизм: через оформление прав на пользование необходимым земельным участком или его частью (прежде всего сервитут или субаренда). В-третьих, ре­жим охранной зоны линейного объекта установлен импера­тивными нормами, обеспечивающими в силу закона ограни­чения в использовании в установленном порядке земельного участка, иного природного объекта и хозяйственной деятель­ности, включая полный запрет на осуществление любых дей­ствий, которые могут нарушить нормальную эксплуатацию линейного объекта.

Положения, содержащиеся в пп. 2, 16 и 7 (частично) ст. 39.8, могут в качестве императивных правил найти закре­пление в законодательстве (что и сделано фактически) и нет необходимости в согласовании соответствующих правил в индивидуальном соглашении - договоре аренды земельного участка.

При формулировании правовых норм законодателю над­лежит четко представлять правовые последствия использова­ния слов и словосочетаний. Можно предположить, что при принятии норм пп. 2, 7, 13 и 16 ст. 39.8 ЗК РФ не было задачи признать эти условия существенными и, соответственно, при их отсутствии в договоре считать договор незаключенным. Именно с этой позиции ст. 39.8 ЗК РФ нуждается в глубоком анализе и последующем редактировании.

Итак, договор аренды является распространенным и эф­фективным средством индивидуального правового регули­рования отношений в сфере временного использования зе­мельных участков при условии согласования сторонами этой сделки всех существенных условий договора. В тоже время нормы Земельного кодекса РФ, определяющие существенные условия рассматриваемого договора, не в достаточной степени являются четкими и определенными. Такая ситуация неиз­бежно приведет к неопределенности на рынке недвижимости и спорам, связанным с толкованием земельно-правовых норм.

БОЛТАНОВА Елена Сергеевна
доктор юридических наук, профессор Юридического института Томского государственного университета, профессор Томского государственного университета систем управления и радиоэлектроники, профессор Западно-Сибирского филиала Российского государственного университета правосудия