Юридическая консультация по вопросам миграции

  • Увеличить размер шрифта
  • Размер шрифта по умолчанию
  • Уменьшить размер шрифта
Гражданское право Порядок владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности: эффект против третьих лиц

Порядок владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности: эффект против третьих лиц

СОБОЛЕВ Станислав Игоревич
магистр права Уральского государственного юридического университета

 

По мнению К. И. Скловского, «общая собственность ка­жется совершенно очевидной, а попытки обнаружить здесь проблему вызывают раздражение как неуместное теоретизи­рование. Однако общая собственность, достаточно успешно обслуживая практические нужды, упорно сопротивляется простым объяснениям и по мере углубления становится все менее очевидной»1.

Как известно, общая собственность на неделимые вещи (к которым, в частности, относится и недвижимое имущество: дом (по общему правилу), квартира и т.д.) возникает при их поступлении в собственность двух или нескольких лиц (статья 244 ГК РФ).

Это, в свою очередь, приводит к появлению множествен­ности собственников в отношении одной вещи, в связи с чем является закономерным вопрос: каким образом сособственни­ки владеют, пользуются и распоряжаются имуществом, нахо­дящимся в общей долевой собственности (далее также - об­щее имущество), и какой правовой эффект может возникнуть в результате закрепления порядка владения и пользования в одной из гражданско-правовых форм.

Применительно к рассматриваемой проблеме в отече­ственном законодательстве указывается, что владение и поль­зование общим имуществом определяется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в судебном порядке (статья 247 ГК РФ).

Из изложенного можно прийти к выводу, что по обще­му правилу владение и пользование общим имуществом, ус­ловия такого использования определяются сособственниками самостоятельно на основе заключаемого между ними согла­шения, и лишь в качестве исключения, при фактическом недо­стижении такого соглашения правомочным органом на опре­деление порядка владения и пользования общим имуществом становится суд.

Вместе с тем ГК РФ не регулирует вопросы, касающиеся последствий закрепления какого-либо порядка владения и пользования общим имуществом в отношении третьих лиц.

Одним из ключевых постулатов обязательственного пра­ва является правило, согласно которому договор порождает права и обязанности лишь для его сторон или, говоря проще: «о чем договорились двое, не сказывается на третьем». При­менение указанного принципа к рассматриваемой проблеме позволяет выдвинуть предположение о том, что соглашение, заключенное между собственниками общего имущества, мо­жет регулировать субъективные права и обязанности только их самих и не способно иметь эффект против третьих лиц. В том числе современные раздвижные столы-книжки различных моделей для гостиной и кухни, отличающиеся высоким качеством и доступными ценами: узкие, широкие, длинные, на металлических ножках, с ящиками и полками или тумбой посередине.

Вместе с тем необходимо учитывать, что иногда в граж­данском законодательстве допускается возможность противо­поставления двустороннего соглашения (а точнее правовых последствий, вытекающих из него), заключенного между участниками оборота, третьим лицам. В качестве примера можно привести случаи установления ипотеки, возникающей на основании договора. Несмотря на то что соглашение о за­логе заключено между залогодателем и залогодержателем, законодатель в соответствии со статьей 353 ГК РФ предусма­тривает, что в случае перехода права собственности на пред­мет ипотеки, залог сохраняется, являясь обременением вещи (естественно, изложенное возможно лишь в случае внесения права залога в Единый реестр прав на недвижимое имущество (далее также - ЕГРП)).

Другим примером, обсуждаемым в литературе (кото­рый, однако, не является бесспорным), является заключение договора аренды недвижимости, отношения по которому, с одной стороны, являются обязательственными, поскольку носят относительный характер и возникают на основе сдел­ки, а, с другой стороны - имеют признаки ограниченных вещных прав, что, в частности, подтверждается содержани­ем пункта 1 статьи 617 ГК РФ, согласно которому переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативно­го управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является ос­нованием для изменения или расторжения договора арен­ды (принцип следования)4. Несмотря на дискуссионность вопроса о правовой природе права аренды, и в судебной практике, и в научных трудах бесспорно признается, что в случае, если договор аренды зарегистрирован в ЕГРП, то он будет иметь силу в том числе и для нового собственника арендуемой вещи.

Возможно ли применение такого принципа и к соглаше­нию сособственников о порядке владения и пользования об­щим имуществом или в случае установления такого порядка судом к соответствующему судебному акту? Отечественное законодательство не дает однозначного ответа на поставлен­ный вопрос, на что было обращено внимание в Концепции развития гражданского законодательства6. Не подвергалась серьезному исследованию изложенная проблема и в научной литературе.

Вместе с тем, можно констатировать, что ответ на под­нятый в настоящей статье вопрос не носит исключительно схоластический характер, а способен привести к правиль­ному разрешению казусов, возникающих в праве недвижи­мости. Так, например, на сегодняшний день, застройщик, осуществляющий возведение многоквартирного дома, во многих случаях также предусматривает и наличие подзем­ной парковки. Одним из возможных способов юридическо­го оформления продажи парковочных мест является наделение покупателя долей в праве общей собственности на паркинг в целом, пропорционально соответствующей числу таких машиномест.

Однако с позиции законодателя само по себе приобрете­ние доли в праве общей собственности на помещение паркин­га автоматически не порождает за каждым сособственником права на использование конкретного парковочного места. Ука­занный вопрос оставляется на усмотрение всех сособственни­ков, которые могут заключить соответствующее соглашение в соответствии со статьей 247 ГК РФ или обратиться с исковым заявлением в суд. В последующем, в случае если порядок вла­дения и пользования общим имуществом будет закреплен в соглашении или установлен судебным актом, возникнет за­кономерный вопрос о судьбе такого соглашения в случае про­дажи одним из сособственником своего «парковочного места» (как правило, в случае с машино-местами такое соглашение не заключается, а пользование ими осуществляется скорее на ин­туитивном уровне).

Неужели мы в таком случае скажем, что поскольку новый собственник не являлся участником ранее заключенного со­глашения (или, как вариант, лицом, участвующим в деле, по определению порядка владения и пользования общим иму­ществом), то на него его положения не распространяются и необходимо достижение нового соглашения или инициирова­ние нового спора? С политико-правовой точки зрения ответ, безусловно, будет отрицательным, поскольку, учитывая совре­менную динамику оборота недвижимости, заключение соот­ветствующего соглашения при таком подходе было бы просто бессмысленным. Попробуем разобраться.

Осуществляя свои гражданские права своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), собственники общего иму­щества вправе установить любой порядок владения и поль­зования им, который как представляется, строится на основе баланса интересов и предпочтения каждого из сососбствени- ков.

В продолжение озвученной мысли Верховный Суд Рос­сийской Федерации (далее также - ВС РФ) указывает, что разрешая требование об определении порядка пользова­ния общими имуществом, суд учитывает (1) фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей соб­ственности, (2) нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и (3) реальную возможность совместного пользования.

Обобщая изложенную выше позицию ВС РФ, можно прийти к выводу, что существенное значение для определе­ния того или иного порядка пользования общим имуществом имеет сама личность сособственника, ее потребности, что при­дает таким отношениям черты относительных, привязанных к конкретному лицу, правоотношений. Указанная точка зрения находит подтверждение и теоретическое обоснование у неко­торых авторов.

Рассматривая критерии установления того или иного порядка владения и пользование общим имуществом с дру­гой точки зрения, можно утверждать, что в случае появления в рамках общей собственности нового лица, основания для изменения сложившегося порядка владения и пользования отсутствуют, поскольку применительно к оставшимся сосоБ­ственникам фактический порядок пользования не изменился, а равным образом и нуждаемость каждого из сособственников осталась прежней.

Еще одним доводом в пользу сохранения сложившегося порядка пользования общим имуществом может служить тот, факт, что лицо, приобретающее долю вправе на общее иму­щество, осведомлено или должно быть осведомлено о нали­чии сложившегося порядка владения и пользования общим имуществом.

Однако вменение новому собственнику вещи знания о том, что он был осведомлен о наличии существующего по­рядка владения и пользования общим имуществом мыслимо лишь при установлении возможности выяснения указанного обстоятельства из достоверного источника.

В качестве такого источника в проекте изменений ГК РФ применительно к объектам недвижимого имущества предлагается использовать ЕГРП, в который каждый из со­собственников вправе будет внести информацию о наличии соглашения о порядке владения и пользования общим иму­ществом и его условий. Там же предусматривается, что «пе­реход доли в праве собственности к другому сособственни­ку или третьему лицу прекращает соглашение о владении и пользовании недвижимым общим имуществом, кроме случаев, когда условия соответствующего соглашения были внесены в единый государственный реестр прав на недвижи­мое имущество».

Представляется, что предлагаемые изменения в ГК РФ по­строены с учетом баланса интересов как собственников, между которыми было заключено соглашение о порядке владения и пользования общим недвижимым имуществом, так и в отно­шении лица, приобретающего долю в праве на это имущество, поскольку в качестве презумпции предусматривается прекра­щение существующего порядка владения и пользования об­щим имуществом. Лишь в качестве исключения такой поря­док сохранится, если сведения о нем можно будет установить из общедоступного реестра прав на недвижимое имущество.

В отношении движимых вещей в качестве возможного варианта доведения сведений о наличии установленного порядка владения и пользования общим имуществом до третьих лиц мыслимо разработать механизм, построенный по аналогии с институтом учета залога движимых вещей (пункт 4 статьи 339.1 ГК РФ). При таком подходе соглаше­ние о порядке владения и пользования будет противопо- ставимо третьим лицам лишь при условии внесения со­ответствующей информации в специально созданный для этих целей реестр, отвечающий принципам открытости и публичной достоверности.

Можно только поприветствовать подход законодателя, избранный им применительно к возможности внесения в ЕГРП информации о наличии определенного порядка вла­дения и пользования общим недвижимым имуществом, и как следствие, возможности его распространения в отно­шении приобретателя доли в праве собственности на эту вещь. Помимо этого, представляется целесообразным раз­работать аналогичный механизм в отношении движимых вещей.



   

Временная регистрация на территории Москвы необходима иностранцам и гражданам Российской Федерации, которые прибыли в столицу из других регионов РФ. В соответствии с действующим законодательством (а именно — статьей 5 закона N 5242-1 "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ"), временная или постоянная регистрация граждан России проводится в срок до 90 дней с момента прибытия. Для граждан других стран максимальный срок проживания без предварительной регистрации составляет 7 дней с момента прибытия.

Для чего нужна временная регистрация?

Поиск работы и трудоустройство

Получение медицинского обслуживания

Зачисление в детский сад, школу, вуз

Постановка на учет в военкомате

Оформление визы

Получение банковских услуг, кредитов

Отсутствие временной регистрации в Москве, в случае нарушения сроков пребывания облагается штрафом в размере от 3 до 5 тысяч рублей для граждан РФ, и от 5 до 7 тысяч рублей для иностранцев. Кроме того, при выявлении правонарушения органами правопорядка, для иностранцев будет инициирована процедура административного выдворения за пределы Российской Федерации.

Таким образом, услуга оформления временной регистрации в Москве защитит вас от проблем с законом, а также позволит уверенно чувствовать себя в любой ситуации!

Как мы можем помочь?

Компания Eurasialegal предоставляет юридическую помощь в получении временной регистрации на территории Москвы. Мы ведем активное сотрудничество с собственниками жилья, что позволяет зарегистрировать наших клиентов в любом районе столицы на срок от нескольких месяцев до 5 лет.

  • Официальная организация работы с клиентом

  • Минимальные сроки оформления документов

  • Доступная стоимость всего комплекса услуг

Воспользуйтесь услугами юристов Eurasialegal!

Наши юристы предоставляют услуги консультационного сопровождения как гражданам субъектов Российской Федерации, так и жителям СНГ и сопредельных стран. Располагая многолетним опытом работы в данной отрасли, мы гарантируем, что процесс получения временной регистрации пройдет в кратчайшие сроки, а результат будет полностью соответствовать вашим ожиданиям.



О портале:

Компания предоставляет помощь в подборе и прохождении наиболее выгодной программы иммиграции для получения образования, ведения бизнеса, трудоустройства за рубежом.

Телефоны:

Адрес:

Москва, ул. Косыгина, 40

office@eurasialegal.info