СОБОЛЕВ Станислав Игоревич
магистр права Уральского государственного юридического университета
По мнению К. И. Скловского, «общая собственность кажется совершенно очевидной, а попытки обнаружить здесь проблему вызывают раздражение как неуместное теоретизирование. Однако общая собственность, достаточно успешно обслуживая практические нужды, упорно сопротивляется простым объяснениям и по мере углубления становится все менее очевидной»1.
Как известно, общая собственность на неделимые вещи (к которым, в частности, относится и недвижимое имущество: дом (по общему правилу), квартира и т.д.) возникает при их поступлении в собственность двух или нескольких лиц (статья 244 ГК РФ).
Это, в свою очередь, приводит к появлению множественности собственников в отношении одной вещи, в связи с чем является закономерным вопрос: каким образом сособственники владеют, пользуются и распоряжаются имуществом, находящимся в общей долевой собственности (далее также - общее имущество), и какой правовой эффект может возникнуть в результате закрепления порядка владения и пользования в одной из гражданско-правовых форм.
Применительно к рассматриваемой проблеме в отечественном законодательстве указывается, что владение и пользование общим имуществом определяется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в судебном порядке (статья 247 ГК РФ).
Из изложенного можно прийти к выводу, что по общему правилу владение и пользование общим имуществом, условия такого использования определяются сособственниками самостоятельно на основе заключаемого между ними соглашения, и лишь в качестве исключения, при фактическом недостижении такого соглашения правомочным органом на определение порядка владения и пользования общим имуществом становится суд.
Вместе с тем ГК РФ не регулирует вопросы, касающиеся последствий закрепления какого-либо порядка владения и пользования общим имуществом в отношении третьих лиц.
Одним из ключевых постулатов обязательственного права является правило, согласно которому договор порождает права и обязанности лишь для его сторон или, говоря проще: «о чем договорились двое, не сказывается на третьем». Применение указанного принципа к рассматриваемой проблеме позволяет выдвинуть предположение о том, что соглашение, заключенное между собственниками общего имущества, может регулировать субъективные права и обязанности только их самих и не способно иметь эффект против третьих лиц. В том числе современные раздвижные столы-книжки различных моделей для гостиной и кухни, отличающиеся высоким качеством и доступными ценами: узкие, широкие, длинные, на металлических ножках, с ящиками и полками или тумбой посередине.
Вместе с тем необходимо учитывать, что иногда в гражданском законодательстве допускается возможность противопоставления двустороннего соглашения (а точнее правовых последствий, вытекающих из него), заключенного между участниками оборота, третьим лицам. В качестве примера можно привести случаи установления ипотеки, возникающей на основании договора. Несмотря на то что соглашение о залоге заключено между залогодателем и залогодержателем, законодатель в соответствии со статьей 353 ГК РФ предусматривает, что в случае перехода права собственности на предмет ипотеки, залог сохраняется, являясь обременением вещи (естественно, изложенное возможно лишь в случае внесения права залога в Единый реестр прав на недвижимое имущество (далее также - ЕГРП)).
Другим примером, обсуждаемым в литературе (который, однако, не является бесспорным), является заключение договора аренды недвижимости, отношения по которому, с одной стороны, являются обязательственными, поскольку носят относительный характер и возникают на основе сделки, а, с другой стороны - имеют признаки ограниченных вещных прав, что, в частности, подтверждается содержанием пункта 1 статьи 617 ГК РФ, согласно которому переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (принцип следования)4. Несмотря на дискуссионность вопроса о правовой природе права аренды, и в судебной практике, и в научных трудах бесспорно признается, что в случае, если договор аренды зарегистрирован в ЕГРП, то он будет иметь силу в том числе и для нового собственника арендуемой вещи.
Возможно ли применение такого принципа и к соглашению сособственников о порядке владения и пользования общим имуществом или в случае установления такого порядка судом к соответствующему судебному акту? Отечественное законодательство не дает однозначного ответа на поставленный вопрос, на что было обращено внимание в Концепции развития гражданского законодательства6. Не подвергалась серьезному исследованию изложенная проблема и в научной литературе.
Вместе с тем, можно констатировать, что ответ на поднятый в настоящей статье вопрос не носит исключительно схоластический характер, а способен привести к правильному разрешению казусов, возникающих в праве недвижимости. Так, например, на сегодняшний день, застройщик, осуществляющий возведение многоквартирного дома, во многих случаях также предусматривает и наличие подземной парковки. Одним из возможных способов юридического оформления продажи парковочных мест является наделение покупателя долей в праве общей собственности на паркинг в целом, пропорционально соответствующей числу таких машиномест.
Однако с позиции законодателя само по себе приобретение доли в праве общей собственности на помещение паркинга автоматически не порождает за каждым сособственником права на использование конкретного парковочного места. Указанный вопрос оставляется на усмотрение всех сособственников, которые могут заключить соответствующее соглашение в соответствии со статьей 247 ГК РФ или обратиться с исковым заявлением в суд. В последующем, в случае если порядок владения и пользования общим имуществом будет закреплен в соглашении или установлен судебным актом, возникнет закономерный вопрос о судьбе такого соглашения в случае продажи одним из сособственником своего «парковочного места» (как правило, в случае с машино-местами такое соглашение не заключается, а пользование ими осуществляется скорее на интуитивном уровне).
Неужели мы в таком случае скажем, что поскольку новый собственник не являлся участником ранее заключенного соглашения (или, как вариант, лицом, участвующим в деле, по определению порядка владения и пользования общим имуществом), то на него его положения не распространяются и необходимо достижение нового соглашения или инициирование нового спора? С политико-правовой точки зрения ответ, безусловно, будет отрицательным, поскольку, учитывая современную динамику оборота недвижимости, заключение соответствующего соглашения при таком подходе было бы просто бессмысленным. Попробуем разобраться.
Осуществляя свои гражданские права своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), собственники общего имущества вправе установить любой порядок владения и пользования им, который как представляется, строится на основе баланса интересов и предпочтения каждого из сососбствени- ков.
В продолжение озвученной мысли Верховный Суд Российской Федерации (далее также - ВС РФ) указывает, что разрешая требование об определении порядка пользования общими имуществом, суд учитывает (1) фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, (2) нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и (3) реальную возможность совместного пользования.
Обобщая изложенную выше позицию ВС РФ, можно прийти к выводу, что существенное значение для определения того или иного порядка пользования общим имуществом имеет сама личность сособственника, ее потребности, что придает таким отношениям черты относительных, привязанных к конкретному лицу, правоотношений. Указанная точка зрения находит подтверждение и теоретическое обоснование у некоторых авторов.
Рассматривая критерии установления того или иного порядка владения и пользование общим имуществом с другой точки зрения, можно утверждать, что в случае появления в рамках общей собственности нового лица, основания для изменения сложившегося порядка владения и пользования отсутствуют, поскольку применительно к оставшимся сосоБственникам фактический порядок пользования не изменился, а равным образом и нуждаемость каждого из сособственников осталась прежней.
Еще одним доводом в пользу сохранения сложившегося порядка пользования общим имуществом может служить тот, факт, что лицо, приобретающее долю вправе на общее имущество, осведомлено или должно быть осведомлено о наличии сложившегося порядка владения и пользования общим имуществом.
Однако вменение новому собственнику вещи знания о том, что он был осведомлен о наличии существующего порядка владения и пользования общим имуществом мыслимо лишь при установлении возможности выяснения указанного обстоятельства из достоверного источника.
В качестве такого источника в проекте изменений ГК РФ применительно к объектам недвижимого имущества предлагается использовать ЕГРП, в который каждый из сособственников вправе будет внести информацию о наличии соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом и его условий. Там же предусматривается, что «переход доли в праве собственности к другому сособственнику или третьему лицу прекращает соглашение о владении и пользовании недвижимым общим имуществом, кроме случаев, когда условия соответствующего соглашения были внесены в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество».
Представляется, что предлагаемые изменения в ГК РФ построены с учетом баланса интересов как собственников, между которыми было заключено соглашение о порядке владения и пользования общим недвижимым имуществом, так и в отношении лица, приобретающего долю в праве на это имущество, поскольку в качестве презумпции предусматривается прекращение существующего порядка владения и пользования общим имуществом. Лишь в качестве исключения такой порядок сохранится, если сведения о нем можно будет установить из общедоступного реестра прав на недвижимое имущество.
В отношении движимых вещей в качестве возможного варианта доведения сведений о наличии установленного порядка владения и пользования общим имуществом до третьих лиц мыслимо разработать механизм, построенный по аналогии с институтом учета залога движимых вещей (пункт 4 статьи 339.1 ГК РФ). При таком подходе соглашение о порядке владения и пользования будет противопо- ставимо третьим лицам лишь при условии внесения соответствующей информации в специально созданный для этих целей реестр, отвечающий принципам открытости и публичной достоверности.
Можно только поприветствовать подход законодателя, избранный им применительно к возможности внесения в ЕГРП информации о наличии определенного порядка владения и пользования общим недвижимым имуществом, и как следствие, возможности его распространения в отношении приобретателя доли в праве собственности на эту вещь. Помимо этого, представляется целесообразным разработать аналогичный механизм в отношении движимых вещей.
< предыдущая | следующая > |
---|