кандидат юридических наук, заместитель начальника кафедры административно-правовых дисциплин Уфимского юридического института МВД России
Для многих граждан решение жилищной проблемы связано с инвестированием материальных средств в будущее жилье. Один из способов финансирования строительства жилья связан с договором долевого участия в строительстве дома.
Проблема обманутых дольщиков остается актуальной в настоящее время. Наличие отдельного законодательного акта - Федерального закона № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ № 214) не гарантирует получение участниками долевого строительства своего жилья в предусмотренный срок.
Последние изменения в данный законодательный акт, регламентирующие правила обеспечения исполнения обязательств по договору долевого участия поручительством, страхованием гражданской ответственности застройщика призваны решить проблему возврата денежных средств недобросовестными застройщиками, но они, к сожалению, носят необязательный характер для последних.
Основная проблема обманутых дольщиков заключается в том, что они не могут получить в установленный срок (или даже в разумные сроки) объект долевого строительства или, воспользовавшись правом расторжения договора долевого участия в данном случае (нарушение сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства), не могут получить обратно свои денежные средства, не говоря уже о предусмотренных законодательством компенсациях от застройщика.
ФЗ № 214 устанавливает обязанность возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства в следующих случаях:
1) в соответствии с ч. 3 ст. 3: «В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 214, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств».
2) в соответствии с ч. 2 ст. 9: «Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 9 (неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца), в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 ст. 9 (прекращение строительства, существенного изменения проектной декларации, а также иные случаи), в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора ...»;
3) в соответствии с ч. 5 ст. 9: «В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным ч.ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона № 214 (просрочка платежей участником долевого участия), застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения».
3 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 01.05.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некото-
Таким образом, первые два случая возврата денежных средств связаны с нарушением застройщиком порядка привлечения денежных средств, а также неисполнением обязательств по передаче объектов долевого строительства. В третьем случае предусмотрен возврат денежных средств участникам долевого строительства по инициативе застройщика. Здесь проблем с возвратом денежных средств не возникает, так как застройщик, как правило, не инициирует расторжение договора не найдя нового покупателя на объект долевого строительства.
Рассмотрим первый случай более подробно. Как мы уже отмечали, изменения в ФЗ № 214 усиливают роль данного нормативного акта в решении проблем обманутых дольщиков. Однако, в дополнении к гражданско-правовым средствам, законодатель применяет и уголовно-правовые средства охраны интересов участников долевого строительства. Федеральным законом от 01.05.2016 № 139-ФЗ в Уголовный кодекс РФ (далее - УК РФ) вводится новая статья 200.3. «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».
Данная норма устанавливает уголовную ответственность за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере. В соответствии с примечанием 1 к ст. 200.3 УК РФ деяния признаются совершенными в крупном размере, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) превышает три миллиона рублей.
В ч. 1 ст. 3 ФЗ № 214 прописаны требования к застройщику для законного получения денежных средств от участников долевого строительства. К числу требований относятся: наличие полученного в установленном порядке разрешения на строительство; опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации; наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, зарегистрированных в установленном законе порядке. Земельный участок должен находиться на праве собственности, аренды или безвозмездного пользования у застройщика.
Также в ч. 2 ст. 3 ФЗ № 214 указано: «Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве».
Застройщик может утерять имеющееся у него право привлечения денежных средств у участников долевого строительства в связи с истечением срока действия разрешения на строительство, аренды (субаренды) земельного участка.
Привлечение денежных средств в размере свыше трех миллионов рублей участников долевого строительства в нарушении указанной нормы образует состав ст. 200.3 УК РФ. Таким образом, обеспечение возврата денежных средств в указанном случае (ч. 3 ст. 3 ФЗ № 214) обеспечивается угрозой привлечения виновного к уголовной ответственности.
В соответствии с примечанием 2 к ст. 200.3 УК РФ, лицо, совершившее преступление, освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) возмещена в полном объеме и (или) если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости введены в эксплуатацию. Таким образом, освобождение от уголовной ответственности возможно только после восстановления нарушенных прав участника долевого строительства.
Тем не менее, введение новой нормы в УК РФ не решает проблемы возврата денежных средств дольщикам. Как быть гражданам, заключившим договор долевого участия, оплатившим стоимость будущей квартиры (как правило, за счет заемных кредитных средств), когда застройщик использует полученные денежные средства не по назначению и прекращает строительство. Попытки привлечь виновных лиц к ответственности за мошенничество несостоятельны вследствие невозможности доказать всех признаков хищения. Участники долевого строительства практически бессильны, в рамках предоставленных им прав, в вопросе возврата собственных средств. Правоохранительные органы выносят отказные материалы по заявлениям потерпевших, ссылаясь на возможность восстановления нарушенных прав в рамках гражданского иска. Но гражданско-правовые средства не только не обеспечивают полное возмещение ущерба дольщикам, но и в некоторых случаях лишают возможности получения квартиры в будущем, после возможной достройки дома. Действия лиц, виновных в остановке строительства, нецелевом использовании денежных средств участников долевого строительства нарушают конституционные права на жилье и собственность последних, обладают достаточной степенью общественной опасности для их криминализации.
В целом мы позитивно оцениваем усилия законодателя в решении проблем обманутых дольщиков путем установления уголовной ответственности для недобросовестного застройщика. Однако, на наш взгляд, нужен более комплексный подход в решении данной проблемы.
< предыдущая | следующая > |
---|