О земельных долях и некоторых аспектах рассмотрения земельных споров в России и Казахстане
Появление частной собственности на землю в России и Казахстане, введение земельных участков в гражданский оборот привели к расширению круга земельных споров. Споры касаются не только порядка предоставления и изъятия земель, но и вопросов владения, пользования и распоряжения земельными участками, заключения и исполнения договоров аренды и иных сделок с землей. Разрешение земельных споров производится в судебном порядке с применением норм гражданско-процессуального и арбитражного процессуального законодательства.
В комментарии к статье 59 о признании права на земельный участок Земельного кодекса Российской Федерации С.А. Боголюбов отмечает разграничение подведомственности споров между судами общей юрисдикции и арбитражными судами. Применительно к земельным спорам Пленум Верховного Суда РФ конкретизировал эти вопросы в постановлении от 22 апреля 1992 г. «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении законодательства о земельной реформе» (с последующими изменениями и дополнениями) .
Согласно названному постановлению судам общей юрисдикции, в частности, подведомственны:
– требования о признании неправомерным отказа местной администрации в предоставлении земельного участка, в том числе для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства, строительства индивидуального жилого дома, для индивидуального садоводства и огородничества, сенокошения, выпаса скота;
– жалобы на отказ в регистрации и выдаче соответствующей администрацией государственных актов, удостоверяющих право собственности на землю, а также на отказ в регистрации заключенного договора аренды на землю;
– требования о признании неправомерным прекращения местной администрацией права собственности на землю и пользования земельными участками и их аренды;
– требования о признании преимущественного права наследования земельного участка после смерти главы крестьянского (фермерского) хозяйства, а также о преимущественном праве наследования земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, жилищного, дачного, гаражного строительства, ведения предпринимательской деятельности, для садоводства и животноводства, а также о наследовании права аренды и др.
Неподведомственны судам общей юрисдикции споры и жалобы, связанные с предоставлением земель, их изъятием для государственных и общественных нужд, прекращением прав на землю, по вопросам аренды, отчуждения и приобретения земельных участков, а также иные земельные и имущественные споры, связанные с земельными отношениями, когда их участникоми являются предпиятия, их объединения. организации любых организационно-правовых форм, включая колхозы, а также граждане и их объединения, самостоятельно осуществляющие приедпринимательскую деятельность, в том числе ведущие крестьянское (фермерское) хозяйство, поскольку указанные дела относятся к юрисдикции арбитражного суда.
В настоящее время в судах России и Казахстана неоднократно продолжают возникать споры, касающиеся защиты прав граждан на земельные доли, в том числе об изменении и расторжении договоров о вторичном землепользовании. Что же представляют собой земельные доли?
В Российской Федерации впервые нормы об обязательности раздела земли и имущества колхозов и совхозов на условные паи и доли с условием выдела их в натуре работникам, желающим создать индивидуальное крестьянское хозяйство, было закреплено Законами РСФСР от 22 ноября 1990 г. № 348-I «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и от 20 ноября 1992 г. № 3936-I «О земельной реформе». Все названные акты ныне утратили силу согласно указу Президента РФ от 25 февраля 2003 г. № 250 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента РФ» и постановлению правительства РФ от 20 декабря 2002 г. № 912 «О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения».
Земельный кодекс Российской Федерации не устанавил правил оборота и пользования сельскохозяйственных земель и предусматрел, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». На совершенствование правового регулирования вопросов, касающихся оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, был направлен Федеральный закон от 21 июля 2005 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве».
В нем уточнялись особенности распоряжения земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, а также устанавливается новый порядок выделения земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе невостребованных земельных долей.
Статья 15 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» подчеркивала, что земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу данного Закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому на такие доли распространяется установленный гражданским законодательством режим пользования и распоряжения долями в праве общей собственности с особенностями, закрепленными в указанном Законе.
Собственники долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог свою долю, внести в уставный капитал юридического лица или распорядится ею иным образом. При возмездном отчуждении земельной доли должно соблюдаться преимущественное право покупки этой доли остальными участниками долевой собственности. Участник долевой собственности обязан известить в письменной форме сособственников или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектов РФ, о намерении продать свою долю.
Если остальные участники долевой собственности в течение месяца с момента получения извещения или опубликования указанного сообщения откажутся от покупки или не сообщат о намерении приобрести земельную долю, начинает действовать аналогичный установленному для земельных участков сельскохозяйственного назначения рассмотренный выше порядок реализации преимущественного права покупки земельной доли субъектов РФ (или в установленных случаях – органом местного самоуправления). И только после соблюдения соответствующей процедуры при отказе от покупки доли субъектов РФ (органом местного самоуправления) продавец может продать долю в праве общей собственности третьему лицу по цене не ниже заявленной.
В аренду земельная доля передаваться не может, поскольку по гражданскому законодательству в аренду могут быть переданы только земельные участки и другие обособленные природные объекты. Поскольку до принятия Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» заключение договоров аренды земельных долей допускалось, указанным Законом предписано привести такие договоры в соответствие с требованиями законодательства в течение двух лет со дня вступления в силу этого Закона. К тем договорам аренды земельных долей, которые по истечении этого срока окажутся не приведенными в соответствие с нормами действующего законодательства, будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом.
По мнению Г.Е. Быстрова, действовавшая на протяжении многих лет практика передачи сельскохозяйственным организациям в доверительное управление долей в праве общей собственности сельскохозяйственного назначения привела к хаотическому перераспределению земельной собственности и нарушениям прав собственников земельных долей, так как в руки доверительного управляющего – сельскохозяйственной организации в соответствии со ст. 1012 ГК РФ переходило управление, владение и пользование земельной долей в праве общей собственности каждого сособственника на земельный участок. Вполне закономерно, что закон об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.) признал утратившими нормы, содержащиеся в п. 2 ст. 16 о договоре доверительного управления имуществом при передаче земельных участков в управление сельскохозяйственных коммерческих организаций».
Для повышения роли государства в формировании эффективной системы землевладения и землепользования Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2010 г. № 435 –ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает устранение неопределенности в правах на земельные участки сельскохозяйственного назначения, расширение законодательного регулирования в сфере законодательного обеспечения рационального использования и охраны земель; усиление государственного контроля и повышение мер ответственности за земельные правонарушения; совершенствование правового режима невостребованных земельных долей; упрощение процедуры формирования земельного участка с целью осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; расширение перечня правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению земельным участком, находящимся в общей долевой собственности.
Развитие рыночных отношений и имущественного оборота, вовлекающего в свою орбиту земельные участки, вызвали увеличение количества и сложность земельных споров, ввиду чего законодателем для разгрузки судов в п. 2 ст. 64 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено подключение к разрешению данной проблемы третейских судов. Так, в третейский суд при «ЮгАгроФонде» обратилась пенсионерка хутора красный Кут Октябрьского района Ростовской области по поводу несоблюдения условий договора аренды земельной доли племенным заводом «Россия». В течение нескольких месяцев она не могла получить причитающуюся ей по договору арендную плату, хотя неоднократно обращалась и к руководителю хозяйства, и в управление сельского хозяйства.
После обращения истицы в третейский суд состав третейского суда выехал в хозяйство и провел переговоры с руководителем племзавода. В результате состоявшихся переговоров и мотивов невыполнения условий договора ответчиком спор был благополучно разрешен путем заключения мирового соглашения и вынесения определения о прекращении дела. Мировое соглашение было вынесено ответчиком в течение следующего дня после заключения. Разбирательство дела в третейском суде носит обычно закрытый (непубличный) характер, а решение суда исполняется сторонами, как правило, добровольно. Однако если этого не происходит, заинтересованная сторона обращается в соответствующий суд (общей юрисдикции или арбитражный) с заявлением о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда.
Вместе с тем, даже введение института мировых судей и передача ряда дел по желанию сторон на рассмотрение третейских судов пока не привели к снижению нагрузки на суды и арбитражные суды Российской Федерации.
По справедливому замечанию Б.Ж. Абдраимова и С.А. Боголюбова, наделение судей полномочиями по применению действующего права предполагает возникновение новых аспектов проблемы судебного нормотворчества и судебного прецедента. Как представляется, из сугубо теоретической данный вопрос перемещается в практическую плоскость, в связи с чем уже сегодня актуален вопрос о том, в какой степени судебное решение может выполнять нормотворческие функции.
В Республике Казахстан Верховный Суд в нормативном постановлении № 6 от 16 июля 2007 года «О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства», под земельными правоотношениями понимает отношения по использованию и охране земли, связанные с управлением земельными ресурсами, закреплением земельных участков за отдельными субъектами, осуществлением права собственности и иных прав на землю.
Анализ постановлений коллегии по гражданским делам Восточно-Казахстанского областного суда показал, что в практике судов области возникает множество разнообразных споров, вытекающих из земельных правоотношений которые можно подразделить на следующие группы:
Об оспаривании решений и действий органов государственной власти и управления;
юридическая консультация по семейным вопросам
