О возврате земельного участка из чужого незаконного владения и возмещения ущерба и убытков вызванных незаконным владением;
О выделении земельной доли в натуре;
Об определении границ земельных участков;
Об изъятии земельного участка, не используемого по назначению, либо используемого с нарушением законодательства;
Об установлении сервитута;
О расторжении договора аренды земельного участка, о взыскании задолженности по аренде земельного участка и другие.
Впервые в Казахстане понятие «условная земельная доля» было введено Постановлением Кабинета Министров РК от 20 июля 1993 года № 633 «О мерах по реализации Указа Президента РК от 5 марта 1993 года № 1135 «О национальной программе разгосударствления и приватизации в РК на 1993-1995 годы (II этап)», в котором был утвержден Порядок разгосударствления и приватизации предприятий агропромышленного комплекса. Условной земельной долей наделялись работники реорганизуемых или ликвидируемых государственных сельскохозяйственных организаций, а также пенсионеры и лица, занятые в производственной и социально-культурной сферах обслуживания данных организаций и проживающие на их территориях.
10 июня 1994 года было принято Постановление кабинета Министров РК № 611 «Об утверждении порядка уступки права на земельную долю (пай) при приватизации государственных СХП». В соответствии с этим нормативным актом обладатели права на условную земельную долю могли уступить свое право другому работнику. Между ними заключался договор уступки права на земельную долю, который регистрировался в районном комитете по земельным отношениям.
Существовал и другой порядок передачи права на условную земельную долю. Обладатели права на условную земельную долю заключали с государством в лице районного комитета по управлению земельными ресурсами договор аренды земельного участка, приобретая статус первичных землепользователей (статья 32 ЗК РК). Затем первичные землепользователи на основе договора о вторичном землепользовании, могли передать свое право временного землепользования вторичным землепользователям – крестьянским хозяйствам или хозяйственным товариществам (cтатья 12 пункт 5 ЗК РК).
В переходных положениях Земельный Кодекс Республики Казахстан (2003 г) отменил с 1 января 2005 года институт условной земельной доли и вторичное землепользование земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства. Cогласно нормы статьи 170 ЗК РК, определены особенности переоформления прав на условные земельные доли, которые переданы в аренду, а также земельных участков, переданных во вторичное землепользование. В связи с запретом вторичного землепользования указанные лица обязаны в течение одного года с момента вступления в силу настоящего Кодекса получить земельные участки для самостоятельного ведения хозяйства или передать в установленном порядке принадлежащие права в уставные капиталы хозяйствующих субъектов.
Если обладатель права на условную земельную долю, передавший принадлежащее ему право в аренду, не реализует право на получение земельного участка в течение срока, установленного пунктом 4 статьи 170 ЗК РК, его право на условную земельную долю теряет силу, и земельный участок в счет нереализованных условных земельных долей по решению районного (городского) исполнительного органа зачисляется в специальный земельный фонд района.
Указом Президента Республики Казахстан от 9 марта 1994 года «О передаче части имущества в собственность директоров» при приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий было разрешено работникам уступать право на земельные доли другим работникам этих предприятий на условиях двусторонней договоренности, а Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу Закона, от 22 декабря 1995 года «О земле» обладателям условных земельных долей было предоставлено право передавать земельные доли в аренду.
В результате значительное количество условных земельных долей было передано в аренду. Законом Республики Казахстан от 24 января 2001 года «О земле» аренда права на условную земельную долю отменена. Статьей 124 этого законодательного акта устанавливалось, что обладатели права на условную (персонифицированную) земельную долю, которые ранее передали принадлежащее им право в аренду, обязаны в течение трех лет с момента введения этого Закона получить во временное общее или раздельное землепользование земельный участок в счет земельных долей, переданных в аренду.
Земельным кодексом Республики Казахстан данная норма пролонгирована и более конкретизирована. В соответствии с пунктом 4 статьи 170 обладатели права на условную земельную долю, которые ранее передали принадлежащее им право в аренду, обязаны до 1 января 2005 года реализовать это право путем совершения одного из действий: выкупить земельный участок в собственность; получить во временное общее или раздельное землепользование земельный участок для самостоятельного ведения крестьянского (фермерского) хозяйства или товарного сельскохозяйственного производства; передать в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, в оплату акций акционерного общества или в качестве взноса в производственный кооператив. Если обладатель права на условную земельную долю, передавший это право в аренду, не реализует его в установленный срок, право на условную земельную долю теряет силу, и земельный участок в счет нереализованной доли зачисляется в специальный земельный фонд района..
Казалось бы, установленный Земельным кодексом Республики Казахстан срок для расторжения договоров аренды истек еще 1 января 2005 года, однако и в настоящее время в практике судов продолжают возникают споры по ранее заключенным договорам аренды и субаренды. Нормативным постановлением Верховного Суда РК № 6 от 16 июля 2007 года «О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства» разъяснено, что в случае нереализации арендодателями указанных прав, уполномоченный орган вправе предъявить в суд иск (в соответствии с пунктом 2 статьи 401 ГК РК и пунктом 2 статьи 170 ЗК РК о расторжении договора аренды и прекращении прав землепользователей). При этом судам следует иметь в виду, что неистечение срока договора субаренды, отсутствие воли первичного землепользователя на расторжение договора субаренды, либо наличие заявления вторичного землепользователя о предоставлении ему спорного земельного участка, не является основанием отказа в удовлетворении иска уполномоченного органа о расторжении договора субаренды.
Однако, на практике оказалось, что уполномоченные органы не воспользовались своим правом. Не было вынесено решение о зачислении земельных участков в специальный земельный фонд, у арендаторов остались на руках прежние документы на право пользования землей, основанные на договорах субаренды с первичными землепользователями. На местах возникла ситуация, когда земельные участки не изъятые и не зачисленные в специальный земельный фонд района путем расторжения договора субаренды, были распределены новым землепользователям. Все эти правонарушения вызвали споры между «старыми» и «новыми» землепользователями.
Особенность расторжения договоров субаренды заключается в том, что по общим правилам гражданского законодательства право требования изменения или расторжения договора принадлежит лишь стороне договора. А по земельному законодательству, такое право дано уполномоченному государственному органу. Кроме того, остался открытым вопрос обязаны ли уполномоченные органы соблюсти досудебный порядок разрешения спора предусмотренный пунктом 2 статьи 402 ГК РК.
Также, необходимо отметить особенность правоотношений между участниками хозяйственных товариществ по вопросам расторжения учредительных договоров. В судебной практике возникают споры участников ТОО, которые в качестве вклада передали свои земельные доли в уставной капитал и при выходе из ТОО намерены выделить земельные доли в натуре.
В связи с принятием Земельного кодекса Республики Казахстан 2003 г, в Закон РК от 22 апреля 1998 года «О товариществах с ограниченной и дополнительной ответственностью» Законом РК от 29 декабря 2003 года № 512 в статью 23 было внесено дополнение. Пункт 7 статьи 23 гласит: «Выдел земельного участка в натуре, право на который передано в качестве вклада в уставной капитал товарищества (в том числе на условную земельную долю), осуществляется в соответствии с земельным законодательством».
Как правило обладатели права на условную земельную долю передавали его уже в существующие ТОО и с ними заключался договор присоединения. При этом, от имени всех обладателей земельных долей по доверенности выступал их представитель. В результате в договор присоединения был включен пункт, запрещающий землепользователю воспользоваться своим правом на расторжение договора и выдел доли в течение пяти лет. По искам первичных землепользователей, этот пункт договора был признан не соответчтвующим действующему законодательству. Пункт договора, по которому право на выдел доли в натуре может быть реализовано лишь через пять лет, нарушает право землепользователей предоставленное им государством.
В юридической литературе В.М. Дикусар предлогает «принять ряд законодательных актов, в которых следует дать точное определение понятия земельного спора, сформулировать его отличия от других споров; ввести классификацию земельных споров и разграничение юрисдикции по рассмотрению земельных споров…
По действующему законодательству Российской Федерации при любых земельных спорах гарантируется судебная защита прав соответствующих субъектов. Уровень их защиты одинаков как для собственников земли, так и для ее владельцев и пользователей. Однако на практике принцип равенства граждан перед судом и законом нередко нарушается. Это связано, во-первых, с тем, что из-за отсутствия районного звена в арбитражной системе гражданам-предпринимателям, в том числе и фермерам, труднее реализовать право на судебную защиту по земельным спорам. Во-вторых, для разных субъектов весьма существенны различия в размере государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления».
Также заслуживает внимания предложение В.М. Дикусара учредить специальные земельные суды, которые можно было бы наделить особыми полномочиями, позволяющими глубоко вникать в вопросы земельного хозяйства, вплоть до осуществления в ряде случаев исполнительно-распорядительных функций.
За судами общей юрисдикции тогда оставался бы лишь надзор за решениями земельного суда с правом оставления в силе решения земельного суда либо его отмены, но не рассмотрения спора по существу. Видимо, небесполезно изучить в этом отношении опыт зарубежных стран. Например, в Англии действуют специальные суды по земельным вопросам, в Германии – специальные суды по сельскохозяйственным землям.
По мнению АХ Хаджиева, следует особо выделить процессуальный аспект реализации земельных прав, выступающий ключевым фактором в становлении земельных правоотношений, обеспечении его социальной ориентированности. Между тем, процесс приобретения земельных прав сталкивается с серьезными недостатками, начиная со стадии учета и рассмотрения обращений субъектов о выделении земельных участков: оставление обращений и ходатайств без рассмотрений; нарушение сроков рассмотрения, требований обязательной регистрации обращений. В правосознании субъектов земельных правоотношений сформировалось предубеждение о коррупционном характере земельных отношений.
В современных условиях исследования процессуальных форм разрешения земельных споров в регулировании сельского хозяйства незначительны. Публикуются комментарии, обзоры, обобщения судебной практики, отдельные выступления правоведов. Между тем, исследование процессуальных особенностей рассмотрения в судах земельных дел имеет не только практическое, но и теоретическое значение.
«Вместе с тем, даже беглый обзор Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан и Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации позволяет выявить их недоработку (пробел), выражающуюся в несогласованности правовых норм института возврата искового заявления с установленными в земельном законодательстве условиями возникновения права на иск в процессуальном смысле у названных уполномоченных органов
Так, в силу положений ст. 94 ЗК РК и ст. 54 ЗК РФ иск об изъятии земельного участка, не используемого по назначению, может быть предъявлен только после письменного предупреждения землепользователя о необходимости использовать участок по назначению…Эти условия возникновения права на иск об изъятии земельного участка, используемого с нарушением законодательства, предусмотренные в земельном законодательстве наших стран, не учтены в ГПК РК и ГПК РФ. Все это оказывает негативное воздействие на судебную практику разрешения земельных споров».
Все обозначенные проблемы являются актуальными независимо от того, будут ли созданы в России и Казахстане специальные земельные суды или рассмотрение земельных споров будет осуществляться в рамках существующей судебной и судебно-арбитражной системы. Речь идет о широком круге норм, регулирующих вопросы возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений, распределения и перераспределения земельных ресурсов в условиях рыночных преобразований для обеспечения социальной справедливости в аграрном секторе экономики. Складывающиеся правоотношения в сельском хозяйстве значительно опережают развитие земельного и аграрного законодательства. Земельный кодекс Российской Федерации и Республики Казахстан, провозглашая равную защиту всех субъектов аграрных отношений, дает определенные преимущества крупным землевладельцам и землепользователям, в то же время предоставляет государственным чиновникам серьезные рычаги в управлении земельными ресурсами и регулировании различных сфер аграрных отношений. Это порождает потенциальную возможность совершения правонарушений.
Право стран СНГ
Статья опубликована в Евразийском юридическом журнале № 8 (63) 2013
