АДМИНИСТРАТИВНОЕ ПРАВО Рахчева Ю. Н. В статье рассматриваются особенности удержания результата строительных работ, их теоретические и практические аспекты. также освещаются некоторые проблемы, связанные с реализацией на практике прав на удержание строительных работ. Предметом исследования явились правовые нормы, регламентирующие порядок удержания результата строительных работ, научные труды отечественных цивилистов, а также материалы правоприменительной практики.

Удержание само по себе является обеспечительной ме­рой, призванной стимулировать должника надлежаще ис­полнять взятые на себя обязательства, а также гарантировать кредитору исполнение основного обязательства, в том числе это относится к отношениям, возникшим из договора строи­тельного подряда.

Подрядные отношения регулируются главой 37 ГК РФ. Так, согласно ст. 740 ГК РФ «по договору строительного под­ряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения ра­бот, принять их результат и уплатить обусловленную цену». Также необходимо установить систему отопления, к выбору системы отопления необходимо подойти серьезно и самостоятельно изучить все нюансы.

При этом право подрядчика на удержание закреплено в ст. 712 ГК РФ, согласно которой «при неисполнении заказ­чиком обязанности уплатить установленную цену либо иную сумму, причитающуюся подрядчику в связи с выполнением договора подряда, подрядчик имеет право на удержание в со­ответствии со статьями 359 и 360 настоящего Кодекса резуль­тата работ, а также принадлежащих заказчику оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи, остатка не­использованного материала и другого оказавшегося у него имущества заказчика до уплаты заказчиком соответствующих сумм».

Таким образом, из ст. 712 ГК РФ следует, что объектом удержания может выступать как результат работ, так и при­надлежащее заказчику и переданное подрядчику оборудова­ние, подлежащая переработке (обработке) вещь, остаток неис­пользованного материала и другое имущество заказчика. В сфере строительства, производства, складского хозяйства часто приходится выполнять подъем и перемещение различных грузов: стройматериалов, оборудования, тяжелых деталей и элементов конструкций. Вес поднимаемых предметов может достигать нескольких тонн, поэтому выполняемые работы требуют очень ответственного подхода. На крупных предприятиях и на строительных объектах обязанности по закреплению груза лежат на стропальщике, который проходит обучение и имеет соответствующую подготовку.

С учетом вышесказанного, объекты удержания можно разделить на две основные группы, к первой группе объектов отнести: оборудование, материалы, подлежащую переработ­ке (обработке) вещь, а также прочее имущество заказчика, а ко второй группе отнести результаты работ. При этом резуль­таты работ могут быть как движимыми вещами, так и недви­жимыми. Недвижимая же вещь - это результат строительных работ, обоснование этого вывода будет приведено ниже. Проекты одноэтажных домов и коттеджей пользуются большой популярностью у застройщиков и на то есть немало причин. Проекты одноэтажных домов – это основа современной архитектуры.

Так, понятие недвижимого имущества закреплено в ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно: «Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земель­ные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имуществен­ные комплексы».

Таким образом, результатом работ в нашем случае будет являться здание, сооружение или помещение, понятия кото­рых приведены в Федеральном законе от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооруже­ний». Так, согласно подп. 6, 14 и 23 п. 2 ст. 2 указанного ФЗ «здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно­технического обеспечения и предназначенную для прожива­ния и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определен­ное назначение и ограниченная строительными конструкция­ми; сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограж­дающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, переме­щения людей и грузов» (выделено нами. - Ю. Р.).

Итак, результат строительных работ - это недвижи­мая вещь, создаваемая подрядчиком по договору строи­тельного подряда и являющаяся объектом удержания в порядке, предусмотренном ст. 712 ГК РФ.

При этом результат строительных работ как объект удер­жания можно классифицировать на определенные виды, ко­торые также являются объектами удержания и приведены на Рисунке № 1.

Таким образом, как видно на Рисунке № 1, результат ра­бот может быть либо вновь возводимый, например, строитель­ство жилого дома, либо реконструируемый, например, капи­тальный ремонт здания. При этом оба вида результатов работ могут быть либо завершенными, либо незавершенными.

Однако на практике реализовать право на удержание не­движимого имущества не так-то просто.

Одним из спорных вопросов остается вопрос, можно ли удерживать недвижимую вещь, право на которую не зареги­стрировано в установленном порядке?

Так, по мнению Е. А. Суханова: «Не исключено удержа­ние недвижимой вещи (например, арендованного здания), причем право ее удержания возникает независимо от его госу­дарственной регистрации».

Аналогичного мнения придерживаются Н. В. Южанин и В. А. Рыбаков, которые считают, что «применение удержа­ния к недвижимости возможно в силу существующего зако­нодательства и государственной регистрации такой сделки не требуется. Считаем в полной мере возможным применение удержания как к движимым вещам, так и к недвижимым, и никаких законодательных поправок в этом аспекте не нуж­но, напротив, законодательная поправка в ст. 359 ГК РФ удержания только движимого имущества создала бы массу противоречий».

Противоположной точки зрения придерживаются М. И. Брагинский и В. В. Витрянский, которые отмечают: «Вместе с тем осуществление кредитором права удержания с после­дующим обращением взыскания на удерживаемое имуще­ство представляет собой гражданско-правовую сделку. Сдел­ки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 164 ГК), что противоречит существу правоотношений, возникающих при осуществлении кредитором права удержания имущества. Да и ст. 131 ГК, а также другие законы не включают право удер­жания в перечень обременений недвижимого имущества, под­лежащих государственной регистрации. На наш взгляд, изло­женные обстоятельства не позволяют включать в круг вещей, которые могут служить предметом удержания, недвижимое имущество».

При этом и судебная практика крайне противоречива в поставленном вопросе. С одной стороны, существует практи­ка, подтверждающая, что незарегистрированный объект удер­живать нельзя.

Например, в Постановлении Четырнадцатого арби­тражного апелляционного суда от 06.05.2013 по делу № А66- 8606/2012 установлено, что «объект недвижимости, который удерживается истцом, представляет собой незаконченный стро­ительством 16-квартирный жилой дом со встроенными офис­ными помещениями. В настоящее время по строительству дома выполнено порядка 37% строительных работ. Право на удержание подрядчиком результата незавершенной работы гражданским за­конодательством не предусмотрено. В силу статей 130, 219 Граж­данского кодекса Российской Федерации незавершенное строитель­ство является недвижимым имуществом, право собственности на которое возникает с момента государственной регистрации...

...Поскольку право собственности на спорный объект незавер­шенного строительства не зарегистрировано и собственник объ­екта незавершенного строительства в установленном порядке не определен, обращение взыскания на такое имущество путем его реализации также невозможно. Довод о правомерности удержа­ния подрядчиком результата подрядных работ также подлежит отклонению».

С другой стороны, встречается практика, которая под­тверждает, что в случае регистрации права за заказчиком, под­рядчик уже не вправе удерживать объект.

Например, в Постановлении Восемнадцатого арбитраж­ного апелляционного суда от 24.12.2009 № 18АП-11322/2009 по делу № А76-15882/2009 «удержание рассматривается как право кредитора, которое возникает при наличии юридического фак­та - неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должника по оплате подлежащей передачи ему вещи. Принимая во внимание ссылку ответчика о применении удержания в качестве обеспечительной меры, следует учитывать, кому принадлежит удерживаемая недвижимая вещь. Поскольку в данном случае право собственности было зарегистрировано за заказчиком, подрядчик был не вправе удерживать вещь, право собственности на которую было зарегистрировано Заказчиком. В данной ситуации Генподряд­чик мог действовать только исходя из статьи 328 Гражданского кодекса, в соответствии с которой в случае неисполнения стороной своего обязательства, другая сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе такое исполнение приостановить либо отка­заться от исполнения и потребовать возмещения убытков».

Таким образом, в одном случае суд отказал по причине того, что право собственности не было зарегистрировано и собственник имущества не установлен, при этом во втором случае суд отказал по причине того, что собственник установ­лен и зарегистрировал свое право на имущество.

Однако, несмотря на неоднозначную судебную практику, наиболее верной представляется позиция Е. А. Суханова, Н. В. Южанина и В. А. Рыбакова, которые в поставленном вопросе придерживаются возможности удержания недвижимого иму­щества независимо от государственной регистрации прав на него.

В данном вопросе важно установить факт того, что ре­зультат работ принадлежит заказчику. Здесь следует обратить внимание на то, что результат работ передается заказчику по соответствующему акту сдачи-приемки результата работ. Так, согласно п. 4 ст. 753 ГК РФ «сдача результата работ подряд­чиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подпи­санным обеими сторонами».

При этом следует отметить, что с подписанием акта сда­чи-приемки результата работ стоимость имущества учитыва­ется на балансе заказчика, откуда вытекают имущественные права заказчика на этот результат работ, а также связанные с ним обязанности. Так, согласно ст. 741 ГК РФ после приемки объекта заказчиком, к нему переходит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства.

Более того, если заказчик не примет у подрядчика резуль­тат работ, то создаваемый объект, даже пусть на принадлежа­щем заказчику земельном участке, не может быть расценен как полученный на законных основания. В результате того, что заказчик не понес фактических расходов на его создание, полу­ченный результат работ будет являться ничем иным, как неос­новательным обогащением согласно ст. 1102 ГК РФ.

Таким образом, можно сделать вывод, что у заказчика возникает право на результат работ с момента приемки по акту сдачи-приемки результата работ. После чего у заказчика возникает не только обязанность по его оплате, но и возника­ют соответствующие права на результат работ. Заказчик уже на этом этапе может владеть, пользоваться и распоряжаться результатом работ вне зависимости от государственной реги­страции прав на него.

стропы