Евразийский юридический портал

Бесплатная юридическая консультация онлайн, помощь юриста и услуги адвоката

  • Увеличить размер шрифта
  • Размер шрифта по умолчанию
  • Уменьшить размер шрифта
Юридические статьи Юридическая практика Распространенные случаи нарушения прав граждан со стороны недобросовестных участников рынка недвижимости (обзор по г. Тольятти за 2008 г.)

Распространенные случаи нарушения прав граждан со стороны недобросовестных участников рынка недвижимости (обзор по г. Тольятти за 2008 г.)

В настоящем обзоре рассмотрено несколько относительно новых способов присвоения денег и собственности при операциях на рынке недвижимости.

1. Пенсионерке на праве собственности принадлежала квартира в г. Тольятти. Дочь этой женщины вышла замуж. Пенсионерка подарила дочке и ее избраннику квартиру на свадьбу, а сама осталась без какой-либо недвижимости.

Дочь и ее супруг оказались порядочными людьми, скопили денег, всего около 500 тыс., и под залог уже своей квартиры заняли еще 2 млн руб. Все накопления и кредитные средства супруги отдали пенсионерке, чтобы она приобрела себе отдельное жилье.

Пенсионерка выбрала строительную компанию, с которой заключила договор долевого участия в строительстве. Оплата была произведена женщиной в полном объеме. Договор со строителями был заключен в 2006 г. За регистрацией данного договора стороны в регистрационную службу не обращались (хотя с 1 апреля 2005 г. такие договоры обязательно должны регистрироваться согласно ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве…», если разрешение на строительство было получено после вступление в силу названного Закона).

Когда в 2008 г. строительство дома подходило к концу, пенсионерка стала узнавать, когда ей по факту передадут квартиру. Так как подписание акта приема-передачи под различными предлогами затягивалось, женщина начала беспокоиться и обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности.

Как выяснилось в ходе подготовки дела к слушанию, женщина оказалась уже не первой покупательницей данной квартиры. Квартиру получил тот покупатель, который первым обратился в суд о понуждении ЖСК к регистрации договора. Этот гражданин в ходе судебного процесса изменил исковые требования и попросил признать за ним право собственности. Данный иск был удовлетворен. После вступления в силу решения суда построенная квартира была немедленно перепродана.

Так как право собственности было признано за иным лицом еще до обращения пенсионерки и так как в настоящее время спорной квартирой владеет совершенно посторонний гражданин, районный суд разъяснил пенсионерке ее право требовать возврата денег и компенсации убытков от строителей.

Все произошедшее строители объясняли технической ошибкой, возникшей в результате привлечения новых сотрудников. Наличие долга перед пенсионеркой руководство организации не отрицало, но ссылалось на временное отсутствие средств для исполнения обязательств.

В настоящее время строительная фирма деятельность фактически прекратила. Многократные обращения в правоохранительные органы результата не дали. Кроме того, известно, что у руководителя организации какой-либо собственности и официального дохода не имеется.

Окончательный итог по данному делу таков: новой квартиры у пенсионерки нет. У ее дочери с супругом все накопления утрачены, при этом имеется долговое обязательство в размере 2 млн руб. Единственное жилье данной семьи находится в залоге у банка, и поэтому в случае прекращения ипотечных выплат все трое останутся на улице. Выплаты по кредиту, согласно договору с банком, должны продолжаться в течение пятнадцати лет. Глава семьи – работник АвтоВАЗа, его зарплата едва покрывает ежемесячный ипотечный платеж. Перспективы у семьи незавидные.

Очевидно, что причиной тяжелейшей ситуации стали действия строительной компании, а также беспечность пенсионерки, которая произвела исполнение по незарегистрированному договору.

Мы отказали данной семье в юридической помощи, так как не увидели каких-либо перспектив по данному делу. В последующем выяснилось, что свои последние деньги пенсионерка потратила на оплату услуг других юристов, которые получили заведомо неисполнимое решение суда о взыскании денег со строительной фирмы. Вынесение данного судебного акта никак не улучшило ситуацию, и даже можно говорить об обратном. Парадоксально, но последний отказ правоохранителей в возбуждении уголовного дела был мотивирован тем, что отношения по делу носят гражданско-правовой характер, так как между сторонами имелся гражданский спор и он был разрешен в гражданском процессе, о чем свидетельствует вынесенное судебное решение.

2.    Большой интерес среди юристов вызвала схема, при которой не имеется потерпевших граждан и юридических лиц, а страдают только интересы государства, так как целью схемы является изъятие средств из бюджета.

Суть схемы состоит в следующем. Есть три товарища. У первого участника схемы («продавца») на праве собственности имелась квартира, которая не была обременена какими-либо правами третьих лиц. Собственник данной квартиры выдал доверенность на сделки с ней своему другу, второму участнику схемы. Назовем этого участника условно «риэлтор». Данный товарищ интересен прежде всего тем, что у него нет никакой собственности. «Риэлтор», действуя по доверенности, продал квартиру третьему участнику схемы – «покупателю». По документам «покупатель» якобы полностью расплатился с «риэлтором» за переходящую по сделке недвижимость.

Для имитации реальности сделки денежные средства были зачислены со счета «покупателя» на счет «риэлтора». Самое важное действие совершилось непосредственно перед заключением договора купли-продажи: за день до сделки собственник отозвал доверенность у «риэлтора». Это ключевой момент всей схемы. Так как регистрационная служба не имела возможности проверить, отозвана или действует выданная «продавцом» доверенность, сделка по купле-продаже успешно прошла регистрацию.

В дальнейшем от бывшего собственника к «покупателю» поступил виндикационный иск. В иске было заявлено требование об истребовании из незаконного владения квартиры, которая была продана неуправомоченным лицом (имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать – п. 2 ст. 301 ГК РФ). В основании данного иска заявитель ссылался также на известное Определение КС РФ от 25 марта 2004 г. № 98-О. В качестве третьего лица в процесс был привлечен «риэлтор».

Так как все участники схемы изначально находились в сговоре, серьезных возражений от «покупателя» не поступило. Поскольку «покупатель» выразил явное намерение в будущем взыскивать денежные средства с «риэлтора», суд удовлетворил требования о виндикации и с момента вступления в законную силу решения суда первый участник описываемой схемы снова стал собственником своей квартиры.

По легенде, «риэлтор» полученные от «покупателя» денежные средства присвоил. Поэтому в дальнейшем от «покупателя» к «риэлтору» последовал иск о взыскании денежных средств. Данный иск также был удовлетворен судом – имелись к тому явные основания.

Так как «риэлтор» никаким имуществом и доходом не располагал, исполнительное производство в отношении него через некоторое время было прекращено за невозможностью исполнения.

В итоге действиями данной группы был сформирован пакет документов, из которого следовало, что «покупатель» приобрел квартиру и заплатил за нее цену в полном объеме, а позже лишился квартиры в результате предъявления к нему виндикационного иска. При этом в решении суда была установлена добросовестность «покупателя» – он не знал и не мог знать о том, что «риэлтор» не имел прав по продаже квартиры, а «добросовестный покупатель» в силу объективных причин не смог получить исполнение от «риэлтора», так как последний является полностью несостоятельным должником.

Дальнейшие действия продиктованы следующим.

ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним» в измененной редакции содержит ст. 31.1. «Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение». Согласно данной норме закона, добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим причинам взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Таким образом, наш «покупатель» выжидает один год с момента начала исполнительного производства по взысканию денег от «риэлтора». Не получив деньги, «покупатель» заявляет регистратору требование о предоставлении компенсации в размере, предусмотренном законом (1 млн руб.).

Данные денежные средства в итоге делятся между тремя товарищами – участниками описанной схемы.

Интересно, что приведенная комбинация не предполагает со стороны ее постановщиков каких-либо существенных материальных затрат. Кроме уплаты госпошлин за регистрацию договора в регпалате и платежей в бюджет за обращение в суд, участники группы потратились только на услуги нотариуса и потеряли небольшой процент при межбанковском переводе.

Бороться с данной схемой возможно на стадии регистрации сделок, но это достаточно проблематично, так как не организовано сотрудничество между нотариальными конторами и регистраторами, а сама система предполагает добросовестность участников сделок.

На стадии получения судебных решений участники схемы наиболее уязвимы, так как судью может насторожить пассивность «покупателя» при истребовании от него недвижимости, но новизна и очень узкая известность данной схемы делает ее практически неузнаваемой для подавляющего большинства работников судебной системы. Бороться же с участниками данной схемы после вступления в силу судебных актов практически бессмысленно.

Отметим также, что работники регистрационной службы, когда им заявляют требования о компенсации в размере 1 млн руб., ссылаются на п. 3 ст. 31.1. ФЗ «О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним», согласно которому «порядок выплаты Российской Федерацией компенсации… устанавливается Правительством Российской Федерации». Так как соответствующего постановления с 2004 г. так и не принято, регистраторы в производстве выплаты отказывают.

Суды позицию регистраторов не разделяют и указывают, что право на компенсацию у «покупателя» имеется на основании ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним» и оно не может зависеть от принятия или непринятия какого-либо уточняющего постановления правительства. Таким образом, взыскание миллиона рублей с регистратора происходит в судебном порядке.

Эффективной схемы борьбы с данными действиями, насколько известно, пока не создано.

Если наши сведения верны, в Самарской области данная схема еще не опробована, но, вероятно, попытка ее применения – лишь вопрос времени.

3.    Наглой и относительно новой является схема, активно применяемая в настоящее время риэлторами в г. Тольятти. Кратко ее содержание в случае с нашей клиенткой сводится к следующему.

Девушка 20 лет, унаследовав от родственника квартиру, решила продать ее, и, используя кредитные средства, улучшить жилищные условия.

Для совершения этих сделок девушка наняла риэлтора, после чего выдала на ее имя доверенность с правом продажи и получения вырученных денежных средств.

В недалеком прошлом риэлтор действовала бы просто: сначала последовала бы продажа квартиры, затем банальное присвоение денег. Теперь действия риэлтора выглядят более аккуратными. Пользуясь предоставленными в доверенности полномочиями, риэлтор заключает сразу два предварительных договора купли-продажи квартиры с разными людьми. Как позже выяснилось, покупателями выступают также риэлторы, близкие знакомые организатора схемы. Покупатели начинают требовать от собственницы квартиры заключения основного договора с каждым из них.

Девушка, переставая понимать, что делает ее риэлтор, отзывает выданную ранее доверенность. Вскоре после этого давление со стороны покупателей усиливается. Девушку начинают обвинять в мошенничестве, в попытке продать одну квартиру нескольким людям, действуя через подставное лицо. Покупатели грозятся обращением в прокуратуру, а нанятая риэлтор подтверждает, что именно собственница поручила ей попытаться продать квартиру сразу двоим.

Девушка не осознает, что именно действия риэлтора, а не ее собственные, являются противоправными. Под угрозами уголовного преследования собственница теряет способность мыслить критически. Одновременно покупатели предлагают выход из «сложившегося положения»: девушка получает на руки треть оговоренной суммы, а расписку выдает о том, что расчет за квартиру с ней произведен в полном объеме. Кроме того, девушка должна написать на покупателя квартиры завещание. Только на этих условиях ей предлагают расторгнуть один из предварительных договоров и таким образом «избавить» ее от уголовного наказания. Собственница соглашается. В итоге, получив только треть от цены квартиры, она обязана передать недвижимость держателю расписки. Девушка также составляет завещание на покупателя.

Только на этом этапе потерпевшая обращается за помощью. Как обычно, риэлторы при заключении предварительного договора забыли о том, что в течение срока его действия необходимо направлять предложение о заключении основного договора. Об этом нами было заявлено в суде. Так как отрицать получение денег в полном объеме было уже невозможно, мы предприняли попытку уйти от обязанности по продаже квартиры, сославшись на окончание срока действия предварительного договора (на отсутствие переписки в том числе).

Покупатель и риэлтор потерпевшей быстро вышли из положения: ими было подделано письмо, которое покупатель якобы направлял риэлтору девушки еще в тот период, когда у риэлтора действовала доверенность. Это письмо было представлено в качестве доказательства в суд. Экспертиза времени составления документа, назначенная судом, результатов не принесла.

Несмотря на явное нежелание суда удовлетворять иск, после рассмотрения дела по существу было вынесено решение о понуждении девушки к заключению основного договора купли-продажи.

Анализируя данную ситуацию, можно сделать вывод, что несвоевременное обращение к юристам и элементарная паника послужили причинами потери жилья.

После процесса девушке удалось приобрести квартиру в кредит, однако поскольку вырученная ею от продажи своей квартиры сумма была в три раза меньше, чем планировалось, сумма кредита оказалась слишком велика. В настоящее время девушка не в состоянии обслуживать банковский кредит. Ипотечную квартиру банк готовит к реализации с торгов. С учетом падения цен на жилье вырученных от продажи квартиры денежных средств не хватит даже на погашение долга.

С незначительными вариациями эта схема используется повсеместно. Риэлторы в Тольятти реализуют ее не только с молодыми людьми, но и с вполне зрелыми гражданами, имеющими высшее образование и серьезную работу. Непонимание гражданами сути предварительного договора и распространенная боязнь правоохранительных органов делают данную схему легко применимой.

4. Следующая махинация была реализована на наших глазах дважды. Причем оба раза ее жертвами стали лица, деятельность которых так или иначе связана с недвижимостью. Особо показателен случай, произошедший с одним из тольяттинских адвокатов.

Потерпевший располагал свободными денежными средствами в сумме 2,2 млн руб., поэтому решил приобрести подходящую квартиру. Не доверяя риэлторам, он самостоятельно изучал базы данных и рекламные объявления. После долгих поисков ему удалось найти квартиру, рыночная стоимость которой составляла 2,5 млн руб. Рассчитывая на возможность торга, адвокат связался с продавцом.

Продавец оказался риэлтором, у которого имелась генеральная доверенность (оригинал) и все документы для сделки. Риэлтор пояснил, что уполномочен уступить жилье за ту сумму, которая как раз имеется в наличии у покупателя.

Адвокат пожелал связаться с собственником. Ему это не удалось, так как собственник не отвечал на звонки. Однако соседи подтвердили, что именно лицо, выдавшее риэлтору доверенность, является собственником. Соседи указали, что этот гражданин уже давно пытается квартиру продать и что им об этом известно лично от собственника.

Адвокат опасался возможного отзыва у риэлтора доверенности, поэтому он вместе с риэлтором приехал к нотариусу, который подтвердил, что доверенность на продажу квартиры не отозвана.

Риэлтор предлагал рассчитаться лично с ним. В подтверждение своих полномочий он предоставил помимо доверенности также ключи от квартиры, оригинал договора приватизации, технический и кадастровый паспорт, свидетельство регистрационной службы. Все документы были подлинными. Договор купли-продажи с риэлтором был заключен, деньги адвокатом были переданы при подписании договора. Через несколько дней из регистрационной службы последовал телефонный звонок. Сообщалось, что договор купли-продажи не может быть зарегистрирован, так как собственником квартиры ни доверитель, ни риэлтор не являются.

Как далее выяснилось, в данном случае также действует преступная группа из трех приятелей.

Первый являлся собственником. Он выдал риэлтору доверенность с правом получения денег. Для сделки риэлтору были вручены оригиналы всех документов, в том числе правоустанавливающих, и переданы ключи от квартиры. Соседям собственник лично сообщил о своем намерении продать жилье. Сразу после этого и риэлтор, и собственник поменяли номера телефонов и прекратили всякое общение. Была сымитирована ситуация, когда товарищи друг друга «потеряли» и не могут найти.

После этого собственник сам нашел покупателя – третьего товарища. Так как собственник «не смог дозвониться» до риэлтора, он написал заявление об утере документов и восстановил бумаги, необходимые для сделки. В местной газете было дано объявление с просьбой утраченные оригиналы считать недействительными.

Покупатель, как он потом пояснил, приобрел квартиру в инвестиционных целях, поэтому вселяться туда не собирался, и из-за этого о смене собственника соседи не знали. Выписку из ЕГРП по данной квартире адвокат не заказывал.

быстро займы в тольятти
Займа/Займ/Заем/Микрозаем — займ, предоставляемый займодавцем заемщику на условиях, предусмотренных договором займа, в сумме, не превышающей один миллион рублей. Процент — взимаемая Займодавцем с Заёмщика сумма за предоставление займа в размерах и в порядке, определенных настоящим Договором. Возврат — сумма денежных средств, обязательная к возврату Заёмщиком Займодавцу по условиям настоящего Договора, состоящая из Суммы займа и Процента, начисленного на Сумму займа за время...






   

Самое читаемое

Юридическая консультация 24/7

Тел. 8-800-350-23-69 (доб. 192)
Звонок по РФ бесплатный!

Юридические статьи

Адвокатура
Адвокатура и нотариат
Адвокатская деятельность и адвокатура
Авторское право
Антикоррупционное право
Антимонопольное право
Актуальный вопрос
Аграрное право
Арбитражный процесс
Агентство правовой информации «человек и закон»
Бизнес и право
Безопасность и право
Бюджетное право
Гражданский процесс
Гуманитарные права
Гражданское общество
Гражданско-процессуальное право
Государство и политические партии
Договорное право
Дискуссионный клуб
Евразийская интеграция
Евразийская адвокатура
Евразийская безопасность
Евразийская толерантность
Евразийское сравнительное право
Евразийская геополитика и международное право
Европейское право
Корпоративное право
Конституционное и муниципальное право
Криминалистика
Криминология
Криминалистика и оперативно-розыскная деятельность
Конституционное право
Муниципальное право
Миграционное право
Международное экономическое право
Международное экологическое право
Мусульманское право
Мнение нашего эксперта
Международное инвестиционное право
Международная практика
Международное морское право
Международное публичное право
Международное частное право
Право стран СНГ
Право ЕС
Право зарубежных государств
Право Европейского Союза
Право зарубежных государств
Международное гуманитарное право
Национальная безопасность
Общие права человека
Образовательное право
Обычное право
Профессиональная защита
Права детей
Правовая реформа
Психология и право
Проблемы юридического образования
Права человека
Право и образование
Прокурорский надзор
Правоохранительные органы
Право и безопасность
Приглашение к дискуссии
Право народов
Педагогика и право
Право интеллектуальной собственности
Парламентское право
Право и политика
Предпринимательское право
Природоресурсное право
Рецензии
Религия и право
Страницы истории
Слово молодым ученым юристам-международникам
Социология и право
Судебная экспертиза
Судопроизводство
Социальные права
Судоустройство
Сравнительное право
Инновационное право
Информационное право
История государства и права
История права
Избирательное право
Исполнительное производство
Интерэкоправо
Уголовный процесс
Уголовное право и криминология
Уголовно-процессуальное право
Уголовный процесс и криминалистика
Уголовно-исполнительное правоотношение
Уголовно-исполнительное право
Уголовное судопроизводство
Теория прав человека
Теория и история государства и права
Таможенное право
Теория права и государства
Теория
Трибуна молодого ученого
Философия права
Федеративные отношения
Экологическое право
Юридическая наука
Юридические конференции
Юридическая практика
Ювенальная юстиция
Юридическое образование
Юридическая этика
Ювенальное право