Денежные средства в полном объеме были приняты риэлтором, действующим по доверенности. Риэлтор деньги обещал вернуть, но не сейчас, а позже, когда у него появится какой-нибудь доход и имущество. Доверитель деньги за риэлтора отдавать не желает, так как денег ни от адвоката, ни от риэлтора не получал. Новый собственник вообще никакого отношения к произошедшему не имеет.
В итоге ситуация пришла к следующему: в договоре купли-продажи объектом является собственность лица, не являющегося участником сделки; права на квартиру к покупателю не перешли; деньги приняло лицо, истребовать от которого их нереально.
Нами рассматривалась возможность предъявления иска к доверителю (бывшему собственнику). Теоретически он способствовал образованию убытков у покупателя, так как не отозвал у риэлтора доверенность. Однако бывший собственник не был обязан отзывать доверенность – закон не содержит такого указания.
Говорить о том, что отсутствие отзыва доверенности привело к убыткам, наверное, возможно, но здесь причинно-следственная связь косвенная, тогда как действия риэлтора прямо привели к убыткам и неосновательному обогащению последнего.
Позиция бывшего собственника вообще заключается в том, что адвокат сам виновен в сложившемся положении, так как не руководствовался в своих действиях газетным объявлением (!) о признании документов утратившими силу.
Сговор риэлтора и иных участников схемы доказать практически невозможно, равно и как тот факт, что вырученные риэлтором деньги были разделены между участниками схемы. Никаких договорных отношений между бывшим собственником и риэлтором нет, не имеется даже договора поручения. По этой причине какого-либо реального способа восстановления нарушенных прав мы не нашли и за дело не взялись.
Адвокат самостоятельно получил решение о взыскании денег и предъявил к риэлтору исполнительный лист. Как и следовало ожидать, исполнительное производство результатов не дало. Коллекторы выкупать данный долг также не желают. Выводы можно сделать следующие.
Покупатель при совершении данной сделки нарушил несколько основных правил, которые необходимо соблюдать при покупке недвижимости:
– адвокат не заказал выписку из ЕГРП и не узнал, кто действительно является собственником;
– расчеты производились с доверенным лицом, полномочия которого не были проверены, так как покупателю элементарно не было известно, жив доверитель или нет (действует или нет доверенность);
– покупатель сэкономил на страховке риска утраты права собственности, между тем любая страховая компания попросила бы заказать выписку из ЕГРП и сложившегося положения удалось бы избежать;
– в силу глупейшего обычая, сложившегося в России, покупатель произвел оплату до перехода к нему права собственности, с последствиями чего и столкнулся.
5. Достаточно, на наш взгляд, трудоемкий в плане организации вид обмана граждан при сделках с недвижимостью был использован в г. Тольятти в 2008 г. Его организаторы – группа риэлторов, которые располагали необходимыми для реализации схемы средствами и временем.
В рекламной газете было размещено объявление, по которому трехкомнатную квартиру собственник желал поменять на двухкомнатную. Собственник (один из риэлторов) просил приемлемую доплату.
Клиенты, владельцы двухкомнатной квартиры, сочли предлагаемый вариант подходящим. При этом они столкнулись с ожидаемой проблемой – под договоры мены банки выдают кредиты весьма неохотно, а своих средств на доплату разницы в стоимости у семьи не было.
Риэлторы, организующие реализацию схемы, предложили выход из сложившегося положения: раз вы не можете получить кредит под заключение договора мены, давайте сделаем два договора купли-продажи, а под куплю-продажу вы легко возьмете кредит. Один из местных банков готов кредитовать вас под покупку трехкомнатной квартиры, и кредит будет выдан как раз под сделку с интересующим жильем – уже достигнута договоренность с кредитным отделом.
Предложение показалось логичным. Риэлторами были подготовлены два договора купли-продажи. Первый договор являлся типовым. В другом договоре (купли-продажи трехкомнатной квартиры) содержалось условие о том, что продавец может в любой момент без мотивации причин отказаться от исполнения договора и вернуть покупателю деньги. Наличие такого условия риэлторы мотивировали тем, что они должны иметь «страховку» на случай неполучения доплаты (разницы в стоимости квартир). Собственники двухкомнатной квартиры спокойно отнеслись к данному обстоятельству, так как не планировали обманывать контрагентов.
Далее риэлторы настояли «с целью минимизировать налогообложение» указать в договорах цены ниже рыночных. Так, при реальной стоимости двухкомнатной квартиры в 1900 тыс. руб. цена была указана в 700 тыс. руб., а трехкомнатная квартира, стоившая 2500 тыс. руб., была сторонами оценена в 1 млн руб.
Заключив кредитный договор, из заемных денег собственники двухкомнатной квартиры произвели доплату риэлторам в сумме 600 тыс. руб. (разница между действительной рыночной стоимостью двух квартир). Сторонами были составлены документы о том, что все расчеты по всем договорам произведены в полном объеме.
Договоры купли-продажи были сданы на регистрацию одновременно, но регистрация сделки с двухкомнатной квартирой была назначена первой. После регистрации сделки с двухкомнатной квартирой риэлторы воспользовались своим правом и отказались от исполнения договора купли-продажи трехкомнатной квартиры.
В итоге на стороне бывших собственников двухкомнатной квартиры остались пассивы в виде кредита в сумме 600 тыс. руб., который пришлось немедленно возвращать, так как у банка наступил явный форс-мажор – заемщик не стал собственником объекта залога. Также этой семье риэлторами был «возвращен» 1 млн руб. наличными («возвращена» оплата за трехкомнатную квартиру). Итог: доход в 400 тыс. руб., не считая расходов на заключение кредитного договора; недвижимости в собственности у этой семьи больше нет. На стороне риэлторов имеется доход в 600 тыс. руб. (сумма доплаты, выплаченная риэлторам из кредитных денег) и расходы в 1 млн руб. – «возвращение» оплаты за трехкомнатную квартиру. Всего убытков на 400 тыс. руб. При этом в собственности риэлторов теперь находятся обе квартиры.
Таким образом, риэлторы купили двухкомнатную квартиру стоимостью 1900 тыс. руб. всего за 400 тыс. руб.
Принцип допустимости доказательств не позволил бы в гражданском процессе доказать, какие расчеты на самом деле производились сторонами. Кабальность сделки в данном случае также установить было невозможно, поскольку этому препятствовал сам текст договора.
Тем не менее опыт не прошел даром: зная подробно данную схему, нам удалось предотвратить мошенничество в г. Жигулевске, когда за правовой помощью обратились граждане еще до подписания договоров.
Особо хотелось бы заострить внимание на том, что данная схема приносит настолько хороший доход, что риэлторы могут себе позволить содержать лояльных людей в кредитных отделах банков, при содействии которых кредитование ведется по весьма необычному договору купли-продажи с условием возможности одностороннего отказа от исполнения договора. Доходность схемы, видимо, позволяет также решать в регистрационной службе вопрос о том, процедуру регистрации какой сделки следует проводить первой.
Распознать данную схему легко: в этом помогает условие в тексте договора купли-продажи об одностороннем отзыве большей квартиры, а также необычно низкие цены в соглашениях между одними и теми же лицами.
6. Использование закона и судебной системы для извлечения прибыли – сутяжничество – известно очень давно. Отличительным признаком некоторых современных сутяжников является лишь то, что они опираются не столько на закон, сколько на судебную практику.
Так, в октябре 2008 г. собственница квартиры дала объявление о ее продаже. Заинтересованный покупатель нашелся быстро. Покупке предшествовала тщательная проверка всех документов. Штатный юрист фирмы, учредителем которой являлся покупатель, проверил договор приватизации, заказал выписку из ЕГРП, попросил собственницу взять выписку из поквартирной карты. Юрист покупателя настоял, чтобы до сделки все лица, проживающие в квартире, были сняты с регистрационного учета. Он также связался с мужем собственницы и удостоверился в том, что данный гражданин согласие на приватизацию действительно выдал, сделал это по доброй воле и без принуждения снялся с регистрационного учета. После выполнения всех формальностей юрист счел сделку безопасной. Расчеты между сторонами были произведены.
В ноябре того же года к новому собственнику явился муж женщины, продавшей квартиру, и заявил, что желает проживать по данному адресу, потребовал предоставить ему ключи для вселения и изъявил желание перевезти свои вещи. После того как новый собственник ответил отказом, мужчина подал исковое заявление в суд с требованием о вселении.
В иске указывалось, что, согласно новой судебной практике (см., например, Определение ВС РФ от 26 августа 2008 г. № 5-В08-78), лицо, отказавшееся от участия в приватизации, сохраняет после приватизации право на проживание в данной квартире. Даже правила п. 2 ст. 292 ГК РФ в таких случаях не применяются, хотя по общему правилу переход права собственности на жилье к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Но отказ от участия в приватизации, говорилось в иске, – особая ситуация, и право на проживание основано непосредственно на Конституции РФ.
В иске приводились цитаты Определения ВС РФ, согласно которому, «дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения ст. 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища».
Суд, принявший дело к производству, оказался в затруднительном положении. С одной стороны, требования истца были детально мотивированы и основаны на практике ВС РФ, с другой стороны, истец явно вымогал у ответчика деньги, так как пояснял, что будет настаивать на вселении до тех пор, пока не получит «компенсацию» в полмиллиона рублей.
Покупатель уволил своего юриста и обратился за помощью.
В итоге районный суд согласился с нами в том, что приведенная практика ВС РФ касается только тех граждан, которые дали согласие на приватизацию и на момент приватизации проживали в жилом помещении, а также не выезжали в добровольном порядке из приватизированной квартиры.
В описанном же случае лицо, отказавшееся от участия в приватизации, добровольно выехало из квартиры. Ни к моменту приватизации, ни ко дню сделки истец в спорной квартире не проживал. Суд также учел тот факт, что истец не является лицом, нуждающимся в жилье. С доводами о том, что на стороне истца имеет место злоупотребление правом, суд согласился, после чего истец отказался от иска.
В этой ситуации интересен тот факт, что, как выяснилось, такие иски в ряде случаев удовлетворяются. Известны случаи, когда судьи даже подталкивали участников процесса к подписанию мирового соглашения, по которому покупатель «откупался» от родственников продавца, желающих вселится в квартиру на основании новой практики ВС РФ. Конечно, нельзя судить обобщенно, возможно, в этих случаях имелись какие-либо основания для вселения лиц, отказавшихся от участия в приватизации, но показательно другое: даже однозначно правозащитную практику ВС РФ отдельные лица используют как средство для вымогательства денег.
7. Следующая методика образовалась случайно, но после первой удачной попытки успешно реализуется. Ее жертвами становятся достаточно обеспеченные граждане, и, что не характерно, продавцы недвижимости.
Так, собственник земельного участка выставил землю на продажу. Покупателями выступили две женщины – мать и дочь. Недвижимость покупателей устроила, и между собственником и девушкой был заключен предварительный договор купли-продажи. Девушка внесла «оплату по предварительному договору» в размере 2/3 от стоимости участка. Внесение денег оформлялось расписками, где продавец указывал, что принимает деньги от девушки за продаваемый земельный участок. Когда срок действия предварительного договора подходил к концу, собственник предложил заключить основной договор. На сделку явилась мать девушки и выплатила оставшуюся часть суммы. После этого основной договор был заключен между продавцом и матерью.
В дальнейшем оказалось, что земельный участок продан со значительными недостатками, что продавец не выполнил своих обещаний по улучшению имущества. После этого от дочери к продавцу земли последовал иск о взыскании неосновательного обогащения – 2/3 от стоимости земли (всего около 1 млн руб.). Так как предварительный договор был заключен с одним лицом, а основной – с другим и так как основания для владения спорными деньгами у продавца не возникло, иск был удовлетворен. Таким образом, собственник фактически продал свою землю за 1/3 ее реальной рыночной стоимости.
Данное дело получило известность, и в настоящее время риэлторы, используя описанную схему, с удовольствием приобретают недвижимость по ценам, значительно отличающимся от рыночных.
8. Отдельно хотелось бы осветить также еще один узкий вопрос, суть которого сводится к следующему. Как правило, в отношениях между продавцом и покупателем недвижимости после подписания предварительного договора резонно присутствует взаимное недоверие. В случаях, когда одна из сторон настаивает на передаче денег до основной сделки, возникает вопрос об оформлении данных действий. Главным образом используются два варианта документирования: передача денег может оформляться либо соглашением об авансе (по сути – о предоплате), либо соглашением о задатке.
Естественно, что заинтересованный покупатель, который твердо намерен приобрести недвижимость, готов подписать соглашение о задатке, так как такое соглашение, как он думает, дает ему большие гарантии обеспечения сделки. Но здесь имеется один нюанс, который знающие лица могут использовать себе во благо. Последние годы судебная практика склоняется к тому, что соглашение о задатке вообще не может обеспечивать обязательства, возникшие по предварительному договору. Задаток – способ обеспечения исполнения обязательств. Между тем какого-либо обязательства по купле-продаже до совершения основной сделки между сторонами еще не существует.
Предварительный договор, согласно ст. 429 ГК РФ, порождает лишь обязанность сторон в будущем заключить основной договор. Предварительная сделка сама по себе не порождает никаких денежных обязательств. Так как между сторонами отсутствуют отношения и обязательства по основному договору купли-продажи, то к ним нельзя применять меру обеспечения исполнения обязательств – задаток.
Данная позиция подтверждается судебной практикой. Например, в Постановлении Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 1 марта 2007 г. по делу № Ф 04-644/2007(32025-а70-17) указывается, что «предварительный договор не порождает денежных обязательств и функции задатка в рамках указанного договора реализованы быть не могут».
Таким образом, любое соглашение о задатке, подписанное как дополнение к предварительному договору, будет являться ничтожным и противоречащим закону.
Естественно, что получатель задатка, зная о ничтожности подписанного соглашения, может не беспокоиться об угрозе взыскания денег в двойном размере на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Известны случаи, когда продавец настойчиво просил от покупателя предоплату. Покупатель требовал гарантий. В итоге его уговаривали именно тем, что передача денег будет оформлена не соглашением об авансе, который возвращается в однократном размере, а соглашением о задатке. Думая, что над продавцом будет довлеть угроза взыскания денег в двойном размере, покупатель соглашался передать деньги.
После получения денег объект недвижимости продавался другому лицу, а обманутый покупатель имел большие сложности со взысканием денег даже в переданной сумме. В исках о взыскании задатка в двойном размере таким несостоявшимся покупателям просто отказывают.
Конечно, ситуация на рынке недвижимости в Самарской области в целом скверная. Имеют место и явные преступления. По-прежнему вот уже в течение многих лет работники ЖЭК и паспортных столов подделывают документы для приватизации квартир. В неприватизированное жилье умерших одиноких стариков задним числом «вселяют» доверенных лиц, которые затем приватизируют квартиры и продают их. Механика всей операции предельно проста. Известны случаи, также очень несложные по организации, когда работники милиции, приезжающие на освидетельствование трупа, забирали документы умершего, переклеивали фотографии в паспорте и избавлялись от тела. В дальнейшем по документам покойного милиционеры распоряжались недвижимостью. При этом в целом как таковых преступлений (преступлений с точки зрения милицейской статистики) не так уж много. Приведенные восемь схем в милицейские сводки не попали.
Статья опубликована в Евразийском юридическом журнале № 4 (11) 2009
