В результате затопления нам причинен ущерб в размере стоимости восстановительного ремонта квартиры, затрат на оценку стоимости восстановительного ремонта, стоимости чистки ковра, залитого водой. Затопили квартиру вся подробная информация на сайте http://profsovet.com

Рассмотрим следующую ситуацию. С целью оп­тимизации процесса предоставления кредита и, как следствие, упрощения процедуры приобретения жилых помещений гражданами банк изменил фор­му договора купли-продажи, которая используется в случае приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, предоставляемых банком, в части включения в договор в качестве Участника/Стороны банка.

После направления отделам ФРС письма о разъ­яснении порядка уплаты государственной пошлины на банки была возложена обязанность оплачивать го­сударственную пошлину за регистрацию договоров купли-продажи.

В адрес ФРС банком направляется запрос следу­ющего содержания:

«В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязатель­ства одно лицо (должник) обязано совершить в поль­зу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, упла­тить деньги и т. п., либо воздержаться от определен­ного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательство представляет собой гражданское правоотношение между двумя лицами, одно из ко­торых именуется должником, обязанным лицом, а другое - кредитором, уполномоченным лицом. В данном контексте Банк не может выступать ни в каче­стве Должника, ни в качестве Кредитора.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государствен­ной регистрации и считается заключенным с мо­мента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ), и, как следствие, права и обязанности возникают у сторон с момента заключения договора (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 1 п. 3 ст. 308 ГК РФ обя­зательство не создает обязанностей для лиц, не уча­ствующих в нем в качестве сторон, в данном случае Банк нельзя рассматривать как сторону договора, поскольку заключение последнего не порождает для Банка каких-либо прав и обязанностей.

Таким образом, на момент регистрации дого­вора купли-продажи жилого помещения в отноше­нии банка юридически значимые действия не совер­шаются.

Абзац 1 пункта 3 статьи 308 ГК РФ содержит об­щую норму о том, что обязательство не может соз­давать обязанностей для лиц, не участвующих в нем. Указанная норма обозначает лиц, не являющихся сторонами обязательства, в данном случае это Банк. Для Банка обязательство не может создавать ни обя­занностей, ни по общему правилу прав. Именно по­этому возникающие и существующие в рамках обя­зательства права и обязанности сторон (Продавца и Покупателя) именуются относительными - они отно­сятся только к сторонам обязательства.

Из вышеизложенной нормы следует, что, если обязательство предусматривает возникновение обя­занности третьего лица, такое обязательство является в соответствии со ст. 168 ГК недействительным пол­ностью или частично. В то же время из закона сле­дует, что если определенное обстоятельство влечет возникновение обязанностей для третьих лиц, такое обстоятельство не может считаться обязательством (или суммой обязательств).

Принимая во внимание указанное выше, а так же тот факт, что ранее требования по оплате государ­ственной пошлины за регистрацию договоров купли- продажи ФРС Банку не выдвигались, просим Вас дать разъяснения касательно необходимости участия Банка в качестве плательщика государственной по­шлины».

Позиция ФРС по оплате государственной по­шлины за регистрацию договоров купли-продажи жилых помещений однозначна:

«В соответствии со ст. 333.17 НК РФ плательщи­ками государственной пошлины признаются органи­зации и физические лица, в случае, если они обраща­ются за совершением юридически значимых действий (здесь и далее курсив наш - Р.Б.). При этом, в соответ­ствии со ст. 333.18 НК РФ, государственная пошлина уплачивается плательщиком, если иное не установ­лено законом. В случае если за совершением юриди­чески значимого действия одновременно обратилось несколько плательщиков, например, физическое и юридическое лица, государственная пошлина упла­чивается плательщиками в равных долях от размера, установленного для них НК РФ. Такое требование распространяется и на участников договора.

Таким образом, при представлении на регистра­цию договора купли-продажи жилого помещения с участием Банка заявление на регистрацию подается всеми участниками договора, в том числе представи­телем Банка». Это так, но Банк абсолютно формален в договоре, и его присутствие без оплаты государствен­ной пошлины не повлияет на регистрации договора и уж тем более на переход права.

Далее в ответе на запрос сказано: «В описанной Вами ситуации Банк действительно не имеет обя­занностей по договору, так как не является ни про­давцом, ни покупателем, однако является стороной договора, и в результате заключения договора для него возникают юридически значимые последствия.

В частности, банк становится залогодержателем и приобретает право требования исполнения обяза­тельства по кредитному договору за счет предмета залога к покупателю, который, в свою очередь, стано­вится залогодателем». Возникает вопрос: о каких зна­чимых последствиях идет речь, и разве без указания банка в договоре банк залогодержателем не станет?

С такой позицией ФРС вряд ли можно согла­ситься, поскольку подпунктом 22 пункта 1 ст. 333.33 НК РФ установлено, что в случае, если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязатель­ства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физи­ческим лицом и юридическим лицом, государствен­ная пошлина за юридически значимые действия, предусмотренные настоящим подпунктом, взима­ется в размере, установленном для физических лиц. Не совсем понятно, каким образом оплата государ­ственной пошлины связана с возникновением залога. В соответствии с указанной статьей регистрация ипо­теки в силу закона производится бесплатно, да и как можно поставить в зависимость присутствие либо от­сутствие в договоре банка как участника (стороны). В любом случае договор будет зарегистрирован, и банк обретет статус залогодержателя.

Таким образом, вопрос об оплате государствен­ной пошлины необходимо решать в каждом отдель­ном случае, однако данное противоречие все-таки необходимо устранять на законодательном уровне, определив более четкий круг плательщиков государ­ственной пошлины.

Статья опубликована в Евразийском юридическом журнале № 11 (18) 2009