В российском правопорядке права собственности на земельный участок и на здание на нем реализуются раздельно.
Если исходить из отраслевой принадлежности правовых норм, регулирующих указанные вопросы, то в современной российской правовой системе можно выделить два основных блока такого рода правовых предписаний.
Первый из них, более общий (универсальный), разработанный в контексте идей и потребностей гражданского оборота в целом, содержится в Гражданском кодексе РФ (далее - ГК РФ), его главе 17, а также в других разделах, относящихся к разнообразным аспектам вещных прав. Так, наряду с правом собственности на земельный участок, действующий ГК РФ предусматривает также ряд иных вещных прав: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265); право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268); право ограниченного пользования соседним участком (земельный сервитут) (ст. 274) и т.д.
Второй блок специальных правовых норм, рассчитанных именно на сферу отношений землепользования, сосредоточен в Земельном кодексе РФ (далее - ЗК РФ). Наряду с правом собственности на землю, ЗК РФ закрепляет особый перечень иных вещных и обязательственных прав, на основании которых лицо, не являющееся собственником земельного участка, может его использовать: право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 20); право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 21); право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23); право аренды земельного участка (ст. 22); право безвозмездного срочного пользования земельным участком (ст. 24).
Кроме того, отдельное и совершенно особое значение имеет практика применения Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
27 апреля 2012 г. Государственной Думой в первом чтении был принят законопроект, разработанный в рамках
Концепции развития гражданского законодательства и содержащий ряд новелл, введение которых направлено на модернизацию ГК РФ, в том числе, в части правового регулирования имущественных отношений по поводу земельных участков, более чёткого определения ограниченных вещных прав в пользовании ими. Так, применительно к рассматриваемой теме, согласно ст. 297.1 ГК РФ в редакции законопроекта, всякий собственник здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу, наделяется (в том случае, если он не имеет иного права на данный участок, в силу закона или договора с его собственником) правом ограниченного владения земельным участком. Как следует из содержания предлагаемой новой нормы, у собственника здания, с одной стороны, и собственника земельного участка, с другой стороны, возникают определённые права и обязанности, суть которых может быть сведена к следующему:
- собственник здания вправе владеть и пользоваться земельным участком под зданием в том объеме, который является необходимым для доступа к данному зданию;
- собственник земельного участка вправе (если иное не установлено законом) требовать от собственника здания соразмерную плату за владение и пользование земельным участком.
При этом с гражданско-правовой точки зрения, значимы и такие моменты:
- указанное право является ограниченным вещным правом, непосредственно обременяет соответствующий земельный участок и следует за ним (в этой связи, переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику здания ограниченного владения данным земельным участком);
- собственник здания, находящегося на чужом земельном участке, может владеть, пользоваться и распоряжаться зданием по своему усмотрению (в том числе, сносить или реконструировать его) при условии, что это не противоречит условиям пользования земельным участком;
- в случае повреждения или гибели здания его собственник имеет право восстанавливать данный объект без согласия собственника земельного участка, однако нужно учитывать, что данное право действует в течение пяти лет, если он не приступит в этот срок к восстановлению погибшего или повреждённого здания, то его права на земельный участок будут считаться прекращенными.
Как следует из смысла рассматриваемой предлагаемой новеллы, право ограниченного владения земельным участком сохраняет силу до приобретения собственником здания полноценного вещного или обязательственного права на земельный участок. И в этой связи, собственник здания наделён правом требовать по своему усмотрению от собственника земельного участка предоставления ему права постоянного землевладения, права застройки или права аренды земельного участка, необходимого для обеспечения доступа к зданию.
Большая часть земельных участков находится в государственной или муниципальной собственности, и в этой связи законодательное упорядочение правомочий (а также и обязанностей) собственников зданий (не являющихся собственниками земельных участков под ними) по поводу пользования земельным участком под ним представляется особенно важным. Очевидно, что введение в действие приведённых норм, а также разработка и принятие согласующихся с ними и конкретизирующих их норм земельного законодательства, введение необходимых переходных положений (принимая во внимание необходимость адаптации участников гражданского оборота, различия в ныне предусмотренных и обозначенных в законопроекте правах) - насущная задача.
Вместе с тем, следует учитывать и центральные проблемы доктринального порядка.
Российский правопорядок непоследователен в определении соотношения прав на землю и на иное, расположенное на нем недвижимое имущество. Ст. 130 ГК РФ закладывает идею о тесной и по сути неразрывной взаимосвязи земельных участков и объектов, прочно связанных с землёй, о производном характере вторых от первых.
В то же время земля как недвижимость по российскому праву не является главной вещью в отношении находящихся на ней зданий и других строений, а принцип единства, провозглашённый в Земельном кодексе РФ (п. 4 ст. 35) реализуется непоследовательно, со значительным количеством изъятий из него.
По справедливому мнению профессора Е.А. Суханова, этому способствуют, во-первых, положения Земельного кодекса РФ, позволяющие толковать этот принцип, как правило, согласно которому судьба земельного участка следует судьбе здания, расположенного на нём; во-вторых, Земельным кодексом РФ установлены довольно серьёзные исключения из принципа единства; в третьих, в Земельный кодекс РФ (п. 1 ст. 35) допускает право на использование части земельного участка, которое, в свою очередь, возникает у приобретателя здания (иного объекта), находящегося на чужом земельном участке. В специальной литературе данная ситуация объясняется, в том числе, историческими факторами (изъятие земли из гражданского оборота в СССР, продолжительное отсутствие четкого законодательного регулирования отношений с землёй в российском пореформенном праве).
Вместе с тем совершенно не очевидны политико-правовые, т.е. недогматические соображения в пользу признания приоритета прав собственника на земельный участок перед правами собственника на находящиеся на земельном участке здания и иные объекты недвижимости. Центральный аргумент сторонников концепции приоритета прав на землю сводится к тому, что строения прочно связаны с землей и не могут быть использованы отдельно от нее. Однако уже такие классические вещные права, как сервитут, были призваны ограничить права собственника и для этого и сконструированы. Предполагаемая реформа вещного права намерена допустить право застройки и иные вещные права. Введение в систему вещных прав таких конструкций, направлено на создание условий для ограничения доминации собственника земли над земельным участком. Иначе, если доминирование собственника над расположенными на территории его земельного участка, абсолютно, тогда зачем обсуждать идеи реформирования главы II ГК РФ о вещном праве и расширения списка numerus clausus вещных прав?
Представляется, что укрепление в российской юридической мысли идеи приоритета права собственности на землю над правом собственности на иные объекты недвижимости, расположенные на этой земле, прямо связано с устойчивой традицией всех периодов римского права.
Д.В. Дождев констатирует в этой связи, что «правило ius civile, по которому собственность на постройки может принадлежать только собственнику земельного участка (superficies solo cedit), оставалось в силе всю историю римского права».
Однако, как выше отмечалось, в современной постсоветской действительности до сих пор около 85 процентов земельных участков находится в государственной собственности.
Допустимость частного права на землю активно отрицалась в течение «советского периода» и это отрицание не было случайным, а оставалось сущностным элементом марксистской идеологии.
В постсоветский период отход от государственной монополии на землю был замедлен. При принятии первой части ГК РФ в 1994 г., введение в действие положений главы 17 ГК, регулирующей вопросы собственности на землю, было отложено до принятия Земельного кодекса РФ.
Напротив приватизация квартир началась достаточно рано, и этот процесс происходил весьма интенсивно.
Высокая доля государственной собственности в общем массиве земельных участков при последовательной реализации принципа superficies solo cedit из римского права должна соответствовать высокой концентрации государственной собственности на иные объекты недвижимости.
В российской действительности этот баланс существенно нарушен.
Кроме того, во времена римской цивилизации не строилось такого количества многоквартирных многоэтажных домов, как в нынешние времена. А многоквартирные дома создают ситуацию, при которой над одним и тем же участком земельной поверхности расположены квартиры множества различных собственников.
Таким образом, следует согласиться с выводами авторов, которые отмечают сложности реализации данного принципа в российском правопорядке.
Следует позитивно оценивать, разработанные и содержащиеся в законопроекте о внесении изменений в ГК РФ, положения о новых ограниченных вещных правах, в том числе, праве собственника здания использовать находящийся в собственности другого лица земельный участок под данным зданием для обеспечения доступа к последнему, связанные с этим правомочия и обязанности собственника здания и собственника земельного участка.
Выводы:
- Следует критически относиться к попыткам догматической имплементации принципа superficies solo cedit в российский правопорядок.
- Следует позитивно оценивать разработанные и содержащиеся в законопроекте о внесении изменений в ГК РФ положения о новых ограниченных вещных правах, в том числе, праве собственника здания использовать находящийся в собственности другого лица земельный участок под данным зданием для обеспечения доступа к последнему, связанные с этим правомочия и обязанности собственника здания и собственника земельного участка.
кандидат политических наук, адвокат Коллегии адвокатов «Московский юридический центр»
следующая > |
---|