Акционерные земельные банки выдавали долгосрочные ссуды: под залог земель сроком до 66 лет, под залог городской недвижимости сроком до 56 лет.

Акционерные земельные банки являлись важнейшим звеном системы ипотечного кредита. Формально бессословные, они преимущественно обслуживали помещиков, что в значительной степени обусловлено преобладанием дворянского землевладения в системе частного землевладения. Однако среди их операций встречался и кредит под залог городских строений, который можно считать более демократичным как не связанный с феодальной земельной собственностью, обусловленный потребностями городских сословий в выгодной системе кредитования, в том числе, для торговых и производственных целей.

Основным сословием, в котором самодержавие видело свою опору и которое считало своим долгом поддерживать, было дворянство. Как справедливо отмечает Н.А. Проскурякова, «Становление ипотечного кредита после 1861г. было обусловлено прежде всего потребностями помещичьего хозяйства, столкнувшегося с трудностями пореформенной перестройки» . Естественно, что именно дворянское сословие правительство пыталось обеспечивать доступным ипотечным кредитом. Первое из государственных ипотечных учреждений, созданных исключительно для дворянского сословия - Государственный заемный банк - возникло еще в 1786 г. для приема вкладов и производства ссуд.

Высочайше утвержденным Положением от 3 июня 1885 г. был основан Государственный Дворянский Земельный Банк для выдачи долгосрочных ссуд потомственным дворянам-землевладельцам под залог принадлежащей им земельной собственности.  В 1890 г. император утвердил Устав Дворянского Банка.

Таким образом, если в 70-х гг. XIX века были созданы частные ипотечные кредитные учреждения, то в 80-е гг. оформилась система государственного земельного кредита, представленного, в первую очередь, Государственным Дворянским земельным банком.

Наряду с дворянами, другой категорией населения, которая находилась под пристальным вниманием правительства, было крестьянство, во многом из-за своей многочисленности. Проблема, связанная с решением вопроса о недостаточности крестьянской земли в Центральной России, была очень острой. Ее вызвала к жизни реформа 1861г., которая освободила крестьян, не наделив их землей.

Чтобы способствовать некоторому смягчению крестьянского вопроса, правительство пошло на создание Крестьянского Поземельного Банка, учрежденного на основе все того же сословного принципа ипотечного кредитования.

Крестьянский Поземельный Банк был создан в соответствии с Высочайше утвержденным Положением от 18 мая 1882 г. “для облегчения крестьянам всех наименований способов к покупке земли”26. В 1895 г. был утвержден Устав Крестьянского Банка.

Таким образом, последняя четверть XIX века стала временем создания системы сословного ипотечного кредитования, что открыло возможности для ее дальнейшего научного исследования.

В рассматриваемый период ипотека, как отмечалось в работе Н.Варадинова, классифицировалась следующим образом. По происхождению ее разделяли на принудительную, то есть возникающую без воли того лица, против которого она устанавливалась, и добровольную, которая устанавливалась по соглашению сторон. Принудительная, в свою очередь, делилась на устанавливаемую законом и устанавливаемую судебным решением. Добровольная делилась на договорную и завещательную.

По объему, как считали дореволюционные исследователи, ипотека бывает общая (обеспечивается всем имуществом обязанного лица), сложная (обнимает совокупность и неразделяемость вещей), частная (обеспечивается одним известным имуществом), смешанная (сначала обеспечивается одним известным имуществом, а затем всем имуществом).

По представляемым преимуществам ипотека выделялась преимущественная, которая удовлетворяется прежде всех других ипотек, и простая. Источниками ипотеки могли выступать закон, решение суда, договор, завещание, согласие, выраженное действием.

Несколько иной взгляд на ипотеку, чем изложенная выше позиция Н.Варадинова, был отражен в материалах ипотечной комиссии при Министерстве юстиции, опубликованных в 1873 - 1874гг. В докладе комиссии отмечалось, что ипотека представляет собой право кредитора на обеспечение за счет недвижимого имущества должника. Она может устанавливаться как с согласия собственника (договорная ипотека), так и без его согласия (законная). К числу законных ипотек относились:
1)    обеспечение исков, установленных действующими законами;
26    ПСЗ. Собр.3, т.2. СПб., 1886. № 894. С. 219.
2)    обеспечение взысканий, присужденных по судебному решению;
3)    обеспечение казенных взысканий, а также взысканий всякого рода податей и повинностей.

Среди видов ипотеки комиссия особо выделяла тайную и привилегированную ипотеку. Под тайной ипотекой понималась такая ипотека, которая не требовала внесения в ипотечную книгу, но при этом пользовалась преимуществами перед всеми остальными ипотеками. К ней относилось, например, взыскание по казенным долгам и недоимкам. Привилегированная ипотека требовала внесения в ипотечную книгу, но также пользовалась преимуществами перед остальными ипотеками. По мнению ипотечной комиссии, в правильно организованной ипотечной системе тайных и привилегированных ипотек быть не должно, так как их наличие разрушает эту систему, ставит остальные виды ипотеки в неравное положение. При этом «установление тайных и привилегированных ипотек противоречит цели всякой ипотечной системы».

К банковской деятельности и банковскому законодательству ипотека имеет отношение как залог в обеспечение займа, который устанавливается договором в отношении одного известного имущества, причем недвижимого, в отличие от заклада, обеспечиваемого движимым имуществом. В трудах ипотечной комиссии указывалось, что залог - это ни что иное, как договорная ипотека.

Как отмечал Н.Варадинов, залог в ипотечной системе приобретает определенную самостоятельность по отношению к займу, причем “самой большой самостоятельности залог достигает в кредитных поземельных учреждениях, где вовсе не заключается займа, не дается денег, а предоставляется посредством залога общественный кредит.

Легальное определение залога как института гражданского права в законодательстве Российской империи содержалось не в Х томе Свода законов, где рассматривалась сущность залога в контексте норм гражданского права, а в примечаниях к ст. 569 Устава судопроизводства торгового: «залог есть не что иное, как отчуждение права распоряжения, составляющего нераздельную принадлежность права собственности». Данное определение подвергалось критике современников, в частности, Л.А. Кассо писал: «Не говоря уже о том, что эти слова не указывают на главное значение осуществления залогового права и останавливаются лишь на одном из последствий этого обременения, можно, кроме того, усмотреть в этом неполном определении положение, не соответствующее ныне действующему праву. Современные земельные и земские банки, а также кредитные общества разрешают залог уже заложенной недвижимости, так что лицо, ставшее по отношению к ним в положение залогодателя, не лишается права распоряжения в том смысле, что может подвергать свою недвижимость действию дальнейших залоговых сделок.

Необходимо отметить, что в юридической литературе рассматриваемого периода господствовало два взгляда на сущность залога, в том числе, залога недвижимости, то есть ипотеки. Первый взгляд, более широко распространенный, был аргументирован такими авторитетными цивилистами, как Л.А. Кассо, К.П. Победоносцев, Г.Ф. Шершеневич. В соответствии с данной концепцией, залоговое право рассматривалось как обычное вещное право наряду с правом собственности и другими вещными правами. Данная точка зрения разделялась и известным историком права М.Ф. Владимирским-Будановым, который в своем учебнике «Обзор истории русского права», написанном в 1886г. и выдержавшем семь переизданий, рассматривал залоговое право в контексте вещных прав . Такая же позиция просматривается в работе Н.Дювернуа.

Вторая точка зрения, менее распространенная среди известных дореволюционных юристов, была связана с рассмотрением залогового права как обязательства, определяя залог не через вещное право, а через обязательственное требование. А.С. Звоницкий писал: «Вещь не может быть должником, так как должник обязан нечто исполнить, а для вещи это невозможно. Сущность обязательства состоит в праве одного лица воздействовать на свободную волю другого и направить ее на определенные действия. Здесь не может возникнуть обязательства вещи лицу, а только власть лица над вещью».

Известный отечественный цивилист Г.Ф. Шершеневич отмечал, что правовая природа залога в русском праве постепенно эволюционировала. Представляя собой первоначально отчуждение права собственности в пользу кредитора, так же, как и в римском праве, в восемнадцатом столетии залоговое право приобретает свойственный ему характер права на чужую вещь. Поэтому, утверждал Г.Ф. Шершеневич, «Залог есть право на чужую вещь, принадлежащее вверителю в обеспечение его прав требования по обязательству и состоящее в возможности преимущественного удовлетворения из ценности вещи».

Пытаясь примирить две точки зрения, обратив при этом внимание на другие черты залога, Л.А. Кас- со сформулировал определение залогового права как «абсолютного права на уплату определенной суммы, направляемого против обладателя определенного имущественного объекта и осуществляющегося в виде исключительного права взыскания...».

По нашему мнению, возможность обоснованно рассматривать залог с разных точек зрения свидетельствует о его сложной, комплексной природе. Следует полагать, что в залоге присутствуют характерные черты как вещного, так и обязательственного права. Обеспечение обязательства как цель залога отличает его от других прав, ставит на границу между правом на чужую вещь и обязательственным правом, заключая в себе и отношения непосредственной власти лица над вещью, и отношения личной обязанности между контрагентами.

В современных условиях такая точка зрения получает все большее распространение. Так, например, Д.А. Медведев пишет: «Залог порождает два вида отношений - между залогодателем и залогодержателем, и между залогодержателем и вещью, то есть, с одной стороны, залог - это способ обеспечения обязательства должника путем установления относительной правовой связи с кредитором, а с другой - непосредственная правовая связь залогодержателя и вещи. Поэтому залог может быть охарактеризован как вещный способ обеспечения обязательства».

Соглашаясь с такой оценкой залога, считаем необходимым подчеркнуть особенности ипотеки как разновидности залога, так как в данном случае в качестве залога выступает недвижимость, которая не переходит к залогодержателю, а остается в пользовании залогодателя, но на нее накладываются определенные ограничения. И только в случае неисполнения обязательства право собственности на заложенную недвижимость переходит к залогодержателю.

Важной особенностью ипотечной системы, которая создавалась в пореформенной России, было разрешение отчуждать и перезакладывать уже заложенную собственность. «Ипотечная система основана на начале свободы собственника в отношении к перезалогу имения и распоряжению им», - отмечалось в трудах ипотечной комиссии.

Полноценная ипотечная система невозможна без системы кредитных учреждений. Осуществлять ипотечное кредитование законодательство Российской империи разрешало не всем кредитным учреждениям, а только ипотечным банкам, к числу которых относились акционерные земельные банки, а также Крестьянский Поземельный Банк и Государственный Дворянский Земельный Банк.

Деятельность ипотечных банков имела свои особенности по сравнению с другими кредитными учреждениями. Эти банки накапливали средства для выдачи ссуд путем реализации ипотечных облигаций, которые в Российском законодательстве назывались закладными листами. Эти бумаги обеспечивались заложенным в банке недвижимым имуществом, но сами они представляли собой обязательства банка, а не владельцев этого имущества. При этом не имело большого значения, продавал ли банк закладные листы самостоятельно или выдавал на руки заемщикам. Сами землевладельцы не выплачивали процентов владельцам закладных листов. В качестве должника по закладным листам выступал только ипотечный банк. Он же фигурировал в качестве кредитора в документах, оформлявших залог недвижимости.

Закладные листы, являясь не акциями, а облигациями, позволяли их владельцам получать проценты от банка, но не давали права собственности по отношению к банку. В качестве собственников акционерного земельного банка выступали владельцы его акций.

В начале 70-х годов XIX века закладные листы акционерных земельных банков плохо реализовывались на внутреннем рынке, и тогда банки настояли на разрешении выпускать свои облигации и в золотой валюте для продажи за границей, то есть для привлечения денег иностранных инвесторов. Такое разрешение было получено.

Особенности развития ипотечного кредита в Рос¬сийской империи рассматриваемого периода определялись достаточно активным вмешательством государства в область долгосрочного кредита с помощью создания государственных ипотечных учреждений и интенсивного организационно-правового воздействия на деятельность частных ипотечных учреждений. Основной целью такого вмешательства было создание льготных условий кредита для заемщиков-землевладельцев, что порой могло противоречить интересам самих ипотечных банков.

Таким образом, институт ипотеки - это не просто залог, который регулируется в рамках частного права. Ипотека приобретает характер публичности, так как имеет большое социальное значение и потому белее основательно, чем иные виды залога, регулируется государством с использованием публично-правовых методов.

Развитие ипотеки непосредственно связано с общим развитием экономики государства, с избранной правительством или складывающейся стихийно моделью развития. Как отмечает Е.Филиппова, «Основные условия реализации классических моделей ипотечного кредитования - стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения и, самое главное, активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях».

Исследование развития ипотеки в дореволюционной России связано с научным осмыслением двух аспектов: залогового законодательства, на основе норм которого развивалось ипотечное кредитование, и ипотечной системы, то есть совокупности норм, на основе которых функционировали ипотечные кредитные учреждения. Эти два аспекта являются тесно взаимосвязанными и взаимозависимыми.

Ипотека как разновидность залога имела в период Российской империи ряд характерных черт, многие из которых прослеживаются и в современном законодательстве.

Прежде всего, ипотека являлась способом обеспечения обязательства, в первую очередь, по банковскому кредиту.

Ипотека как залог являлась договором, так как в ней участвовало не менее двух сторон: залогодатель - собственник недвижимости и залогодержатель - кредитное учреждение.

Ипотека выступала как производный от основного обязательства договор, так как являлась способом обеспечения основного обязательства.

Недвижимость, служившая предметом залога, должна была находиться в собственности залогодателя.

Залогодержатель, являвшийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имел право получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенной недвижимости.

Ипотекой обеспечивалось исполнение обязательства по договору займа, а также по некоторым другим видам договоров.

По договору ипотеки закладывалось недвижимое имущество, в первую очередь, земельные участки, а также городские строения. Не допускалась ипотека того имущества, на которое по закону не могло быть обращено взыскание.

В то же время, законодательство допускало перезалог уже заложенного имущества, что в некоторых случаях может иметь место и в наши дни.

В целом, институт ипотеки выполнял в Российской империи следующие функции:
1.    Ипотека обеспечивала работу механизма долгосрочного банковского кредитования, выступая в качестве надежного способа обеспечения обязательства.
2.    Ипотека способствовала поддержке дворянского сословия, позволяя обедневшим дворянам получать необходимые им финансовые ресурсы с помощью залога недвижимости на длительные сроки под невысокий процент.
3.    Ипотека способствовала определенному смягчению острой ситуации, связанной с нехваткой земли для ведения крестьянского хозяйства и необходимостью для крестьян выплачивать выкупные платежи за землю.

Таким образом, в развитии ипотеки были заинтересованы различные субъекты, прежде всего, государство, помещики и крестьяне. Столь широкая социальная поддержка и высокая востребованность позволяли ипотеке активно развиваться. При этом основным сдерживающим фактором выступало крестьянское общинное землепользование, господствовавшее в Центральной России. Не являясь полноправным собственником земли, крестьянин не имел права распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе, сделать ее предметом залога и получить ипотечный кредит на длительный срок, что могло бы способствовать развитию крестьянских хозяйств по капиталистическому пути. Но общину, объективно тормозившую развитие ипотеки, поддерживало правительство, в том числе, в фискальных и административно-полицейских целях. Курс на разрушение общины был взят только в начале XX века в результате столыпинской аграрной реформы, которая в итоге не увенчалась успехом и не достигла заявленных целей.

Статья опубликована в Евразийском юридическом журнале № 5 (7) 2008