К числу существенных условий договора ренты относится прежде всего предмет договора. Законодателем он определен весьма обобщенно: в п. 1 ст. 583 ГК РФ указано, что получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество. Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением - предметом такого договора является недвижимое имущество (п. 1 ст. 601 ГК РФ).
Сложность предмета договора, который включает в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества, так и само имущество, объединяет договор ренты с договором аренды. Однако это совершенно разные договорные институты, и не следует их объединять.
К предмету договора относят также и саму ренту - в денежной и натуральной форме, что касается денежной ренты, то в соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ необходима ее «определенность». В то же время ст. 590 ГК РФ, имея в виду постоянную ренту, устанавливает, что рента выплачивается в размере, определенном договором. Следовательно, цена или соответствующие действия в виде выплаты денежной ренты являются существенными условиями для такого договора. Что же касается ренты натуральной и имущества, передаваемого под выплату ренты, то их цена к числу существенных условий не относится. При отсутствии цены в возмездном договоре (в том и другом случае) она исчисляется в порядке, установленном п. 3 ст. 424 ГК РФ.
В связи с тем, что понятие «имущество» является собирательным, необходимо правильно определять его содержание применительно к конкретным правоотношениям. Часто под имуществом подразумевают лишь вещь или определенную совокупность вещей. Например, согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В данном случае имеется в виду конкретная вещь или вещи, владение которыми утрачено собственником и которое он вправе истребовать от лица, незаконно удерживающего их. В ином значении употребляется термин «имущество», когда под ним понимается объединение, имеющее денежную оценку как вещей, так и имущественных прав. Так, в ст. 213 ГК РФ указано, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество.
В этих и других случаях право на имущество распространяется не только на вещи, но и на причитающиеся доходы и иные права.
Известно и третье значение термина «имущество». Под наследственным имуществом понимаются все имущественные права (активы) и обязательства (пассивы) наследодателя, которые переходят к наследникам.
Несколько иначе рассматривает имущество Г.Ф.Шершеневич. Под имуществом он понимает совокупность имущественных, то есть подлежащих денежной оценке, юридических отношений, в которых находится известное лицо, - чисто личные отношения сюда не входят. Следовательно, содержание имущества с юридической точки зрения выражается, с одной стороны: а) в совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве собственности и в силу иных вещественных прав; б) в совокупности прав на чужие действия; а с другой стороны: а) в совокупности вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся в его обладании; б) в совокупности обязательств, лежащих на нем. Сумма отношений первого рода составляет актив имущества, сумма отношений второго рода - пассив имущества.
По точному смыслу п. 1 ст. 583 ГК РФ получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Поскольку объектом права собственности может быть только индивидуально-определенная вещь, предметом договора ренты могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, «бездокументарные ценные бумаги», являющиеся особым способом фиксации прав, равно как и иные имущественные права, не могут быть объектами права собственности, а соответственно - предметом договора ренты. По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.
Вместе с тем следует иметь в виду, что при условии отсутствия в законодательстве императивных предписаний о том, что получатель ренты отчуждает плательщику ренты имущество в собственность, нет теоретических препятствий для закрепления в законодательстве возможности передачи под выплату ренты имущественных прав, информации, результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них, выполнения работ и оказания услуг с этой же целью. В качестве примера можно привести норму из гражданского законодательства Японии, которое предусматривает возможность выплаты ренты в форме пожизненного содержания гражданину, проработавшему длительное время в пользу плательщика.
Законодательством Венгрии предусмотрен вид договора наследования, по которому наследодатель обязуется назначить договаривающуюся с ним сторону своим наследником за предоставление содержания или внесение пожизненных периодических платежей. Использование такой схемы договора в России проблематично, поскольку ст. 583 ГК РФ, определяющая понятие ренты, говорит о переходе имущества в собственность плательщика ренты. По упомянутому же договору предметом, как видно, является право наследования, которое, независимо от оснований наследования, связано с условием, относящимся к личности наследника, и по этой причине не должно быть предметом договорных отношений. При этом не имеет значения, ожидаемое ли это наследство, то есть наследодатель еще жив, или это уже реальное право наследовать после открытия наследства.
Различия правового режима имущества, которое может быть предметом договора ренты, предопределяют особенности порядка передачи (отчуждения) того или иного имущества под выплату ренты. Так, при возмездной передаче имущества в соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами акту или иному документу о передаче, согласованному сторонами. Представляется, что для наиболее четкого урегулирования взаимоотношений между сторонами и во избежание трудноразрешимых ситуаций данное правило должно применяться и к безвозмездной передаче имущества, поскольку указанный документ подтверждает качество передаваемой недвижимости. Кроме того, значение этого документа состоит также и в том, что с момента его подписания продавец (получатель ренты) считается исполнившим свое обязательство по передаче имущества; момент подписания передаточного акта - момент перехода рисков случайной гибели или случайного повреждения имущества на покупателя (плательщика ренты).
Кроме того, при отчуждении по договору ренты здания, сооружения или другой недвижимости следует руководствоваться принципом единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Согласно ст. 273, 552 ГК РФ при отчуждении здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на часть земельного участка, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования. Эти нормы носят диспозитивный характер: договором ренты можно определить право на занимаемый ею земельный участок. Если это право не было определено, к приобретателю должно переходить право собственности.
Земельный кодекс РФ (п. 3 ст. 3) установил, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Передача права собственности на земельный участок при любом отчуждении недвижимости является императивной нормой за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота; 3) правило обязательного отчуждения земельного участка не распространяется на продавцов жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и административных зданиях, не являющихся индивидуальными землепользователями и собственниками участков.
Отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний ст. 146 ГК РФ о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д.
При передаче получателем ренты плательщику ренты денежных средств под выплату ренты заключается договор, сходный с договором займа. Но он имеет существенное отличие от последнего: на плательщика ренты не может быть возложена обязанность по возврату получателю ренты полученных от него в собственность денежных средств.
Денежные средства могут быть переданы под выплату ренты в различных формах. Интересный пример приводит К.Победоносцев. Описывая доходные государственные четырехпроцентные билеты, он показывает, что «частное лицо отдает правительству свой капитал на бессрочное время, так что правительство предоставляет себе платить или не платить капитал, а производить только ежегодный непрерывный доход в виде процентов. Эти капиталы вносятся в государственную долговую книгу и не подлежат секвестру за долги владельца билета. И кредитор-вкладчик в общем порядке не может быть принужден к обратному получению капитала».
Определенные трудности на практике вызывают случаи заключения договоров ренты относительно ранее завещанного имущества. Гражданским кодексом РФ установлено право завещать любое имущество, так завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем (п. 1 ст. 1120).11 Поэтому передача лицом в собственность рентоплательщика имущества, относительно которого ранее было составлено завещание, является вполне законной. Поскольку в этой ситуации получатель ренты теряет право собственности на упомянутое имущество, оно не включается в наследственную массу после его смерти, что подтверждает ст. 1112 ГК РФ: «В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности».
Доказательством сказанного может служить пример из судебной практики. Преподаватель Кубанского государственного технического университета Татьяна К. заключила со своей соседкой Еленой Джимилюк договор купли-продажи квартиры. За это К. обязалась ухаживать за старушкой и за свой счет похоронить ее. Однако после смерти хозяйки квартиры ситуация осложнилась. Оказалось, что покойная Джимилюк ранее - до заключения договора купли-продажи с соседкой - составила завещание на ту же квартиру в пользу племянницы, проживавшей в г. Новороссийске.
Вникнув в детали сложившегося положения, наследница подала в районный суд иск о признании недействительным договора купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания в пользу К.
Трижды суд г. Краснодара при последующей поддержке краевого суда становился на сторону родственницы- наследницы. Племянница доказывала, что тетя при имеющемся завещании заключила новый договор купли- продажи с соседкой только по причине своего преклонного возраста и под воздействием К., которая ввела ее в заблуждение, воспользовавшись беспомощным состоянием. Не соглашаясь с такими выводами, К. несколько раз обращалась с жалобой в Краснодарскую краевую прокуратуру на неправомерные решения суда. Все соседи подтвердили, что Татьяна до последнего момента добросовестно ухаживала за старушкой. Прокуратура края потребовала приостановить прежние решения суда, признать их недействительными, а гражданское дело направить на новое рассмотрение. Наконец, по второму протесту краевой прокуратуры состоялось заседание Президиума краевого суда, который и вынес решение в пользу К.
Тогда племянница заявила о невменяемости умершей родственницы. Дать посмертное заключение о психическом состоянии умершей хозяйки квартиры было чрезвычайно сложно, однако суд заслушал мнения свидетелей - все соседи, лечащий врач, медсестра покойной утверждали, что та при жизни до последнего дня, следовательно, и в момент заключения договора, находилась в нормальном психическом состоянии. Это мнение поддержал и нотариус, заявив, что при наличии малейших сомнений в дееспособности Джимилюк договор не был бы удостоверен. Таким образом, Джимилюк была признана вменяемой, а договор, составленный уже после завещания, имеющим юридическую силу.
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда удовлетворила кассационную жалобу К., признав оспариваемый договор купли-продажи жилья законным. Окончательно точка в затянувшемся деле была поставлена, когда в БТИ г. Краснодара поступило письмо из краевой прокуратуры, в котором предписывалось оформить жилье покойной на К.
Статья опубликована в Евразийском юридическом журнале № 1 (20) 2010