Евразийский юридический портал

Бесплатная юридическая консультация онлайн, помощь юриста и услуги адвоката

  • Увеличить размер шрифта
  • Размер шрифта по умолчанию
  • Уменьшить размер шрифта
Административное право Коллизия прав на земельный участок и на здание в правовом регулировании строительства

Коллизия прав на земельный участок и на здание в правовом регулировании строительства

В российском правопорядке права собственности на зе­мельный участок и на здание на нем реализуются раздельно.

Если исходить из отраслевой принадлежности правовых норм, регулирующих указанные вопросы, то в современной российской правовой системе можно выделить два основных блока такого рода правовых предписаний.

Первый из них, более общий (универсальный), разрабо­танный в контексте идей и потребностей гражданского обо­рота в целом, содержится в Гражданском кодексе РФ (далее - ГК РФ), его главе 17, а также в других разделах, относящихся к разнообразным аспектам вещных прав. Так, наряду с пра­вом собственности на земельный участок, действующий ГК РФ предусматривает также ряд иных вещных прав: право по­жизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265); право постоянного (бессрочного) пользования земель­ным участком (ст. 268); право ограниченного пользования со­седним участком (земельный сервитут) (ст. 274) и т.д.

Второй блок специальных правовых норм, рассчитан­ных именно на сферу отношений землепользования, сосре­доточен в Земельном кодексе РФ (далее - ЗК РФ). Наряду с правом собственности на землю, ЗК РФ закрепляет особый перечень иных вещных и обязательственных прав, на основа­нии которых лицо, не являющееся собственником земельно­го участка, может его использовать: право постоянного (бес­срочного) пользования земельным участком (ст. 20); право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 21); право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23); право аренды земельного участка (ст. 22); право безвозмездного срочного пользования земель­ным участком (ст. 24).

Кроме того, отдельное и совершенно особое значение имеет практика применения Федерального закона «О госу­дарственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

27 апреля 2012 г. Государственной Думой в первом чте­нии был принят законопроект, разработанный в рамках

Концепции развития гражданского законодательства и со­держащий ряд новелл, введение которых направлено на мо­дернизацию ГК РФ, в том числе, в части правового регули­рования имущественных отношений по поводу земельных участков, более чёткого определения ограниченных вещных прав в пользовании ими. Так, применительно к рассматрива­емой теме, согласно ст. 297.1 ГК РФ в редакции законопроек­та, всякий собственник здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу, наделяется (в том случае, если он не имеет иного права на данный участок, в силу закона или договора с его собственником) правом огра­ниченного владения земельным участком. Как следует из со­держания предлагаемой новой нормы, у собственника зда­ния, с одной стороны, и собственника земельного участка, с другой стороны, возникают определённые права и обязанно­сти, суть которых может быть сведена к следующему:

-      собственник здания вправе владеть и пользоваться зе­мельным участком под зданием в том объеме, который явля­ется необходимым для доступа к данному зданию;

-      собственник земельного участка вправе (если иное не установлено законом) требовать от собственника здания со­размерную плату за владение и пользование земельным участком.

При этом с гражданско-правовой точки зрения, значи­мы и такие моменты:

-      указанное право является ограниченным вещным пра­вом, непосредственно обременяет соответствующий земель­ный участок и следует за ним (в этой связи, переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственни­ку здания ограниченного владения данным земельным участ­ком);

-      собственник здания, находящегося на чужом земель­ном участке, может владеть, пользоваться и распоряжаться зданием по своему усмотрению (в том числе, сносить или ре­конструировать его) при условии, что это не противоречит условиям пользования земельным участком;

-      в случае повреждения или гибели здания его собствен­ник имеет право восстанавливать данный объект без согласия собственника земельного участка, однако нужно учитывать, что данное право действует в течение пяти лет, если он не приступит в этот срок к восстановлению погибшего или по­вреждённого здания, то его права на земельный участок бу­дут считаться прекращенными.

Как следует из смысла рассматриваемой предлагаемой новеллы, право ограниченного владения земельным участ­ком сохраняет силу до приобретения собственником здания полноценного вещного или обязательственного права на земельный участок. И в этой связи, собственник здания на­делён правом требовать по своему усмотрению от собствен­ника земельного участка предоставления ему права посто­янного землевладения, права застройки или права аренды земельного участка, необходимого для обеспечения доступа к зданию.

Большая часть земельных участков находится в государ­ственной или муниципальной собственности, и в этой связи законодательное упорядочение правомочий (а также и обя­занностей) собственников зданий (не являющихся собствен­никами земельных участков под ними) по поводу пользова­ния земельным участком под ним представляется особенно важным. Очевидно, что введение в действие приведённых норм, а также разработка и принятие согласующихся с ними и конкретизирующих их норм земельного законодательства, введение необходимых переходных положений (принимая во внимание необходимость адаптации участников граждан­ского оборота, различия в ныне предусмотренных и обозна­ченных в законопроекте правах) - насущная задача.

Вместе с тем, следует учитывать и центральные пробле­мы доктринального порядка.

Российский правопорядок непоследователен в опреде­лении соотношения прав на землю и на иное, расположен­ное на нем недвижимое имущество. Ст. 130 ГК РФ закла­дывает идею о тесной и по сути неразрывной взаимосвязи земельных участков и объектов, прочно связанных с землёй, о производном характере вторых от первых.

В то же время земля как недвижимость по российскому праву не является главной вещью в отношении находящихся на ней зданий и других строений, а принцип единства, про­возглашённый в Земельном кодексе РФ (п. 4 ст. 35) реализу­ется непоследовательно, со значительным количеством изъ­ятий из него.

По справедливому мнению профессора Е.А. Суханова, этому способствуют, во-первых, положения Земельного ко­декса РФ, позволяющие толковать этот принцип, как пра­вило, согласно которому судьба земельного участка следует судьбе здания, расположенного на нём; во-вторых, Земель­ным кодексом РФ установлены довольно серьёзные исклю­чения из принципа единства; в третьих, в Земельный кодекс РФ (п. 1 ст. 35) допускает право на использование части зе­мельного участка, которое, в свою очередь, возникает у при­обретателя здания (иного объекта), находящегося на чужом земельном участке. В специальной литературе данная ситу­ация объясняется, в том числе, историческими факторами (изъятие земли из гражданского оборота в СССР, продолжи­тельное отсутствие четкого законодательного регулирования отношений с землёй в российском пореформенном праве).

Вместе с тем совершенно не очевидны политико-право­вые, т.е. недогматические соображения в пользу признания приоритета прав собственника на земельный участок перед правами собственника на находящиеся на земельном участ­ке здания и иные объекты недвижимости. Центральный аргумент сторонников концепции приоритета прав на землю сводится к тому, что строения прочно связаны с землей и не могут быть использованы отдельно от нее. Однако уже такие классические вещные права, как сервитут, были призваны ограничить права собственника и для этого и сконструиро­ваны. Предполагаемая реформа вещного права намерена допустить право застройки и иные вещные права. Введение в систему вещных прав таких конструкций, направлено на создание условий для ограничения доминации собственни­ка земли над земельным участком. Иначе, если доминирова­ние собственника над расположенными на территории его земельного участка, абсолютно, тогда зачем обсуждать идеи реформирования главы II ГК РФ о вещном праве и расшире­ния списка numerus clausus вещных прав?

Представляется, что укрепление в российской юридиче­ской мысли идеи приоритета права собственности на землю над правом собственности на иные объекты недвижимости, расположенные на этой земле, прямо связано с устойчивой традицией всех периодов римского права.

Д.В. Дождев констатирует в этой связи, что «правило ius civile, по которому собственность на постройки может принадлежать только собственнику земельного участка (superficies solo cedit), оставалось в силе всю историю рим­ского права».

Однако, как выше отмечалось, в современной постсо­ветской действительности до сих пор около 85 процентов земельных участков находится в государственной собствен­ности.

Допустимость частного права на землю активно отрица­лась в течение «советского периода» и это отрицание не было случайным, а оставалось сущностным элементом марксист­ской идеологии.

В постсоветский период отход от государственной моно­полии на землю был замедлен. При принятии первой части ГК РФ в 1994 г., введение в действие положений главы 17 ГК, регулирующей вопросы собственности на землю, было отло­жено до принятия Земельного кодекса РФ.

Напротив приватизация квартир началась достаточно рано, и этот процесс происходил весьма интенсивно.

Высокая доля государственной собственности в общем массиве земельных участков при последовательной реализа­ции принципа superficies solo cedit из римского права долж­на соответствовать высокой концентрации государственной собственности на иные объекты недвижимости.

В российской действительности этот баланс существен­но нарушен.

Кроме того, во времена римской цивилизации не строи­лось такого количества многоквартирных многоэтажных до­мов, как в нынешние времена. А многоквартирные дома соз­дают ситуацию, при которой над одним и тем же участком земельной поверхности расположены квартиры множества различных собственников.

Таким образом, следует согласиться с выводами авторов, которые отмечают сложности реализации данного принци­па в российском правопорядке.

Следует позитивно оценивать, разработанные и содер­жащиеся в законопроекте о внесении изменений в ГК РФ, положения о новых ограниченных вещных правах, в том чис­ле, праве собственника здания использовать находящийся в собственности другого лица земельный участок под данным зданием для обеспечения доступа к последнему, связанные с этим правомочия и обязанности собственника здания и соб­ственника земельного участка.

Выводы:

  1. Следует критически относиться к попыткам догмати­ческой имплементации принципа superficies solo cedit в рос­сийский правопорядок.
  2. Следует позитивно оценивать разработанные и со­держащиеся в законопроекте о внесении изменений в ГК РФ положения о новых ограниченных вещных правах, в том чис­ле, праве собственника здания использовать находящийся в собственности другого лица земельный участок под данным зданием для обеспечения доступа к последнему, связанные с этим правомочия и обязанности собственника здания и соб­ственника земельного участка.
НИКИТИН Владимир Валерьевич
кандидат политических наук, адвокат Коллегии адвокатов «Московский юридический центр»