Сервитуты применяются в различных сферах для прохо­да или проезда, для размещения и обслуживания объектов, а также для проведения определенных видов работ.

Наиболее часто встречающийся на практике является сервитут перемещения, который включает в себя три подвида: сервитут прохода, сервитут прогона скота и сервитут проезда. Сервитут прохода позволяет осуществлять проход людей и перемещение их вещей через служащую вещь для нужд соб­ственника господствующей вещи без применения транспорт­ных средств.

Сервитут прогона скота, помимо прохода людей, позво­ляет осуществлять перемещение скота через служащую вещь, но опять же без применения транспортных средств. Возмож­ность перемещения вещей также предусматривается.

Сервитут проезда включает в себя сервитут прохода и прогона скота, а также позволяет осуществлять проезд и пере­мещение грузов через служащую вещь и допускает возмож­ность улучшать земельный участок для обеспечения нормаль­ных условий эксплуатации транспортных средств.

Особый интерес вызывают положения о праве прохода (rightofway) в иностранном праве, поскольку как отмечено ранее является классическим примером использования серви­тута. Сразу отметим, что в современной российской юриди­ческой литературе редко обращается внимание на тот факт, что данные отношения могут регулироваться соседскими пра­вами.

Соседские права - законные ограничения права собствен­ности в пользу определенных лиц - соседей. Данный институт широко применяется в законодательствах и праве иностран­ных государств и практически не развит в российском праве. «Импульсом развития соседского права в современной теории гражданского права» РФ послужила публикация книг, в ко­торых содержатся тексты Гражданского уложения Германии и Гражданский кодекс Квебека на русском языке, после кото­рой появились публикации российских авторов о соседском праве. С момента издания этих книг прошло около десяти лет, но назвать тему соседских прав проработанной вряд ли возможно, поскольку такая категория до сих пор отсутствует в российском законодательстве. Напротив, в законодательстве иностранных государств соседские права присутствуют давно. ГК Швейцарии в главе об ограничениях права собственности содержит положения о соседских правах (ст. 684-698). Анало­гичные нормы закреплены в ГК Японии, Туркмении.

Для российского законодательства такое положение яв­ляется довольно странным, поскольку данные отношения присутствовали как в Своде законов гражданских как права участия частного (ст. 420-451), так и Проекте гражданского уложения (1905 г.) как ограничения права собственности на пользу соседей (ст. 787-815). И только в Проекте (2012 г.) по­являются первые упоминания о соседском праве, где их содер­жание раскрывается через права и обязанности соседей (ст. 294).

Положения законодательств иностранных государств, за­крепляющих право прохода как легальный сервитут (Фран­ция, Испания, Филиппины и др.) и как соседское право (Гер­мания, Швейцария, Квебек и др.) представим в виде «микса» законодательных норм, учитывая, что эти нормы во многих законодательствах являются схожими.

В большинстве законодательств для права прохода уста­новлено общее правило: если земельный участок, расположен­ный между другими участками, принадлежащими третьим лицам, оказывается замкнутым так, что не имеет выхода на до­роги общего пользования, то собственник такого участка име­ет право требовать предоставления права прохода на участках его соседей. В ряде законодательств данное правило приме­няется по-разному. Например, такое право предоставляется, даже когда выход на дороги общего пользования имеется, но он является недостаточным для полноценного использования земли. Так, в одном из дел, рассматриваемых Федеральным судом Германии, было установлено, что у недвижимости не полностью отсутствует связь с общественной дорогой, потому что она граничит с городской площадью, через которую име­ет проход на парковку автомобилей, выходящую на дороги общего пользования. В результате суд пришел к выводу, что существующее соединение, необходимое для надлежащего использования земли, не является достаточным. Ориентиром для оценки правильности использования земель являются по­требности практической деятельности, и это зависит от типа использования и размера имущества, его местонахождения и других обстоятельств с условием, что потребности определя­ются объективными критериями землепользования, а не в со­ответствии с личными потребностями землевладельца. Также в судебном решении отмечено, что земельный участок должен быть доступным, например, для утилизации отходов. Более того, для надлежащего использования недвижимости пред­усматривается возможность доступа к земельному участку на собственном транспортном средстве, а не только пешком или на велосипеде. В рассматриваемом случае недвижимость не­доступна на автомобиле через прилегающую к ней городскую площадь, а только через частный соседний участок. Такие ус­ловия признаны судом как не соответствующие надлежащему использованию земельного участка, т.к. препятствуют удов­летворению необходимых для повседневной жизни потребно­стей, а также безопасному доступу на свой участок.

ГК Италии (ст.1052) устанавливает, что «сервитут» про­хода предоставляется даже при наличии доступа к дороге, если он не обеспечивает нужды участка и не может быть рас­ширен.

В испанской судебной практике наличие неудобного или опасного альтернативного пути к недвижимому имуществу истца свидетельствует об отсутствии разумной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимого имуще­ства без установления сервитута.

В ГК Португалии (ст.1550)¹² закреплено, что собственник имеет право требовать установления «сервитута» прохода на соседнем участке, если не имеется других возможностей обеспечить связь с общественными дорогами без лишних неудобств или чрезмерных затрат. Аналогичный подход ис­пользуется и в практике российский судов. Так Президиум ВАС РФ рассмотрел заявление о пересмотре в порядке над­зора решений нижестоящих судов. Из истории дел следует, что частному предпринимателю было отказано в установле­нии сервитута проезда на спорный земельный участок в силу нецелесообразности установления такого сервитута, так как господствующий земельный участок с двух сторон граничит со свободными городскими землями и имеется возможность устройства проезда к нему с юго-восточной стороны. Суды первой и кассационной инстанции на основе заключений о ре­зультатах исследования господствующего земельного участка сочли, что при выполнении ряда условий организация такого проезда возможна и через другой соседний участок. Однако Президиум ВАС посчитал, что суды не учли, что документы не содержат выводов о невозможности установления сервиту­та на спорный земельный участок. Не были приняты во вни­мание выводы, изложенные в заключении эксперта, согласно которым организация асфальтированного подъезда для боль­шегрузного транспорта по свободным городским землям к территории автозаправочной станции, расположенной на го­сподствующем земельном участке, с юго-восточной стороны технически невозможна без устройства переезда через линию железной дороги, реконструкции части магистральной те­плотрассы, ликвидации несанкционированной свалки стро­ительных отходов, вырубки значительного количества дере­вьев и порослей деревьев и переноса линии электропередачи. Примыкание земельного участка предпринимателя к другим земельным участкам суды фактически расценили как безус­ловное наличие у предпринимателя возможности обеспечить проход и проезд на свой земельный участок через эти участки без установления сервитута на спорный земельный участок.

Президиум пришел к выводу, что существующая потен­циальная возможность организации подъезда к земельному участку через другой соседний участок, необходимость прове­дения значительных по объему, времени и затратам работ по организации такого подъезда свидетельствуют об отсутствии иной реальной возможности пользоваться принадлежащим предпринимателю господствующим земельным участком, а также о невозможности обеспечить его нужды как собственни­ка данного участка иным образом, кроме как через установле­ние сервитута на спорный земельный участок.

ГК Туркменистана (ст. 202) устанавливает право потребо­вать у соседей использование их земельных участков не только для сообщения с дорогами общего пользования, но и для со­общения с сетями электро-, газо- и водоснабжения. По сути, такая формулировка практически полностью охватывает слу­чаи возможного применения сервитута в российском ГК.

В ГК Каталонии (ст. 566-8) право прохода и право досту­па к сетям общего пользования являются разными «обязатель­ными сервитутами». Причем доступ к сетям общего пользо­вания включает в себя, помимо доступа к общей санитарной сети и сетям водо- и энергоснабжения, доступ к сетям связи, инновационным технологиям и т.п.

В ГК Франции (ст. 682) прямо указывается, что если име­ющийся выход земельного участка на дорогу общего поль­зования является недостаточным для эксплуатации участка в сельскохозяйственных, промышленных или коммерческих целях, либо для проведения строительных работ, или для его нарезки (с целью их продажи или иного отчуждения), то соб­ственник вправе требовать, чтобы на участках его соседей ему был предоставлен проход, достаточный для полноценного об­служивания им своих земель.

Отсюда следует вывод о том, что условием предостав­ления права прохода является не только замкнутость недви­жимости (необходимость), но и необходимое и достаточное обеспечение доступности земельного участка для его надле­жащего пользования (польза).

Лицо, которому предоставляется право прохода, должно выплатить соседям, по земельным участкам которых пролега­ет дорога, денежную компенсацию (ренту) соразмерно ущер­бу, который он может причинить. В ГК Филиппин (ст. 649) размер такой компенсации определяется в зависимости от ха­рактера использования земельных участков для прохода. Если «сервитут» устанавливается таким образом, что его исполь­зование может быть непрерывным для всех нужд господству­ющей недвижимости путем создания постоянного прохода, возмещение должно состоять из стоимости занятой земли и суммы ущерба, причиненного обременённой недвижимости. На первый взгляд, указанная компенсация кажется слишком завышенной. Однако она полностью отражает потери, кото­рые получает собственник обременённой недвижимости в силу ограничения его собственности постоянным проходом через его землю, по сути, лишая его полноценного пользо­вания занятой под проход частью земли. Тем более, проход понимается в широком смысле, включая сюда не только без­обидную тропинку, но и полноценную дорогу.

Если же право прохода ограничено необходимостью про­ходить для возделывания и обработки земли и для сбора ее посевов через обремененную недвижимость без постоянного пути, возмещение состоит в выплате ущерба, причиненного таким обременением. В данном случае в силу специфики куль­тивирования, которое связано с климатическими и иными природными условиями и выполняется в течение определен­ного сезона, предполагается, что проход не будет иметь свой­ство постоянства и не последует значительного ограничения права собственности.

В практике немецких судов установлено, что размер убыт­ка измеряется как сокращение рыночной стоимости в связи с установлением права прохода.

Такие «сервитуты» по общему правилу не могут устанав­ливаться в отношении домов, дворов, садов и скотных дворов (ст. 1051 ГК Италии). В этой ситуации владельцы указанных объектов имеют право приобрести «застрявшее» здание по справедливой стоимости (ст. 1551 ГК Португалии).

Если прежнее сообщение земельного участка с публич­ной дорогой было прекращено самоуправными действиями собственника, то обязанность допустить проход не наступает (ст. 918 ГГУ, ст. 649 ГК Филиппин). Произвольными действия­ми по смыслу п. 1 ст. 918 ГГУ являются любые добровольные действия, посредством которых существующее соединение заброшено, что противоречит надлежащему использованию земель в соответствии с интересами соседей. В ГК Бразилии (ст. 561) в подобной ситуации допускается право на восстанов­ление прохода, но при условии оплаты компенсации в двой­ном размере.

К установлению прохода предъявляются определенные требования. Право прохода может быть потребовано от вла­дельца, земля которого дает наиболее естественный выход, принимая во внимание условия о месте, пользе или ущербе для замкнутой земли, на которую право прохода устанавлива­ется (ст. 998 ГК Квебека). «Сервитут» прохода устанавливает­ся в той части, где наименее отрицательно влияет на обреме­нённую недвижимость, и по общему правилу проход должен предоставляться с той стороны, где расстояние между замкну­тым участком и дорогой общего пользования является наибо­лее коротким. В случае необходимости направление дороги и объем права прохода определяются судебным решением (ст. 917 ГГУ).

Схожими принципами при установлении сервитута пользуются российские судебные органы. Так, Президиум ВАС посчитал, что ГК предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 Кодекса), всех возможных путей проезда к недвижимому иму­ществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов. Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для соб­ственника господствующей вещи и наименее обременитель­ного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон.

Ширина прохода должна быть достаточной для удовлет­ворения нужд недвижимости, в пользу которой устанавлива­ется такой «сервитут». Ширина пешеходной тропы и прохода для животных может определяться специальными постанов­лениями либо местными обычаями. Согласно ГК Испании (ст. 570) ширина пешеходной дорожки не должна превышать 20 метров, прохода для овец - 75 метров, а крупного рогатого скота - 35 метров 50 сантиметров. Если проход установлен для забора воды животными (водопоя), то ширина не может пре­вышать 10 метров.

Обязанность по содержанию прохода, по общему прави­лу, лежит на собственнике господствующей недвижимости. Он должен производить и поддерживать все необходимые работы, чтобы гарантировать, что сервитут осуществляется в условиях, которые вызывают наименьшее возможное повреж­дение земли, на которую он устанавливается (ст. 1000 ГК Кве­бека). Также собственнику обременённой вещи возмещается пропорциональная доля налогов.

Представленный анализ иностранных кодексов касаемо сервитута или права прохода позволяет утверждать, что дан­ные отношения независимо от своей принадлежности тому или иному институту регулируются примерно схожими нор­мами при схожей структуре. При этом существуют точки зре­ния, что право прохода как соседское право «вряд ли необхо­димо вводить у нас, так как это будет дублировать институт сервитута». Однако следует учитывать наработки иностран­ных законодательств при регламентации права прохода в рос­сийском праве.

Представляется, что нормы российского права, закре­пляющие сервитут перемещения, должны быть дополнены опытом иностранного права с учетом имеющейся российской судебной практики. Эти дополнения должны предусматри­вать, что: 1) сервитут перемещения может быть установлен даже тогда, когда земельный участок имеет доступ к дорогам общего пользования, если такой доступ недостаточен для пол­ноценного использования земельного участка. Доступ может быть признан достаточным, если является наименее коротким (из всех имеющихся альтернатив); обладает необходимой ши­риной для проезда на транспорте, прогона скота и т.п.; удоб­ным и безопасным; не требует значительных затрат для его организации; 2) потенциальному сервитуарию может быть отказано в установлении сервитута, если прежнее сообщение земельного участка с публичной дорогой было прекращено его самоуправными действиями; 3) за собственником служа­щего или господствующего земельного участка закрепляется преимущественное право покупки другого земельного участка в случае продажи его третьим лицам.

АФАНАСЬЕВ Илья Владимирович
соискатель кафедры гражданско-правовых дисциплин Российской академии адвокатуры и нотариата, специалист управления научных исследований и разработок Московского городского педагогического университета