Установление срока договора аренды земельного участка, предназначенного для застройки, как способ обеспечения надлежащего использования земельного участка
 

Евразийский юридический портал

Бесплатная юридическая консультация онлайн, помощь юриста и услуги адвоката

  • Увеличить размер шрифта
  • Размер шрифта по умолчанию
  • Уменьшить размер шрифта
Земельное право Установление срока договора аренды земельного участка, предназначенного для застройки, как способ обеспечения надлежащего использования земельного участка

Установление срока договора аренды земельного участка, предназначенного для застройки, как способ обеспечения надлежащего использования земельного участка

Подавляющая часть земельного фонда Российской Фе­дерации находится в государственной или муниципальной собственности (92,5%)! Предоставление земельных участков в аренду является основным способом вовлечения земельных участков в оборот. Фактически правовой механизм предостав­ления земельных участков под застройку представляет собой способ приватизации земель, в связи с чем на законодатель­ное регулирование указанной сферы накладывается допол­нительная ответственность. Правовой режим земель в период осуществления строительства имеет особенности, продикто­ванные требованиями земельного законодательства, которые заключаются, в частности, в возложении на арендатора опре­деленных обязанностей в период строительства. Также необходимо установить горячее водоснабжение жилых домов - это снабжение их горячей водой, подаваемой по централизованным сетям горячего водоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилые и нежилые помещения многоквартирного дома или жилого дома, а также в помещения, система горячего водоснабжения при централизованном теплоснабжении бывает двух видов: открытая и закрытая. Горячее водоснабжение может быть организовано по однотрубной системе теплоснабжения, закрытой трехтрубной, закрытой четырехтрубной или открытой двухтрубной системе теплоснабжения. Термостатический клапан осевой на сайте обеспечивает смешивание двух потоков разной температуры в один. Он имеет три хода, через один подается горячая вода, через другой – холодная, а через третий, после смешивания, выдается теплая вода. Клапан решает две задачи: поддерживает температуру в помещении на комфортном уровне плюс экономит энергию. Но чтобы он действительно справлялся с такими функциями, нужно понимать, в каких случаях прибор уместен и как его правильно устанавливать.

В целях обеспечения эффективного использования и пре­дотвращения затягивания сроков строительства Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, вступившим в законную силу 1 марта 2015 года, были внесены существенные изменения в законодательство Российской Федерации в части порядка предоставления земельных участков, находящихся в государ­ственной или муниципальной собственности, их вовлечения в хозяйственный оборот, а также введены новые механизмы обе­спечения надлежащего использования земельных участков.

Так, законодатель установил конкретные сроки догово­ра аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Для строительства и реконструкции зданий, сооружений срок договора арен­ды составляет по общему правилу от 3 до 10 лет, а в случае предоставления земельного участка, основным видом разре­шенного использования которого является строительство зда­ний, сооружений, на аукционе - на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнитель­ной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-стро­ительного проектирования и строительства (нормативный срок).

Приказом Минстроя России от 27.02.2015 № 137/пр уста­новлены нормативные сроки выполнения инженерных изы­сканий, осуществления архитектурно-строительного про­ектирования и строительства в зависимости от площади планируемого объекта капитального строительства с общим сроком от 6 месяцев для объектов площадью до 1 500 м2 и до 54 месяцев для возведения комплекса зданий, с оговоркой, что установленные сроки не применяются в отношении выполне­ния инженерных изысканий, осуществления архитектурно­строительного проектирования и строительства уникальных объектов капитального строительства. То есть максимальный срок предоставления земельного участка, находящегося в пу­бличной собственности, в аренду на торгах может составлять 9 лет. Ранее нормативный срок составлял 5 лет независимо от площади планируемого к строительству объекта, соответ­ственно, срок договора аренды земельного участка, находяще­гося в государственной или муниципальной собственности, который заключался по результатам аукциона, составлял 10 лет.

В случае незавершения строительства по истечении срока договора аренды земельного участка, предназначенного для застройки, возможны два варианта развития событий: испол­нительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на предоставление земель­ных участков, однократно продлевает срок договора аренды для завершения строительства либо, воспользовавшись пра­вом, предусмотренным ст. 239.1 Гражданского кодекса Рос­сийской Федерации (далее - ГК РФ), изымает у собственника объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, на основании решения суда путем продажи с публичных торгов.

По общему правилу арендатор земельного участка, на­ходящегося в публичной собственности, не имеет преимуще­ственного права на заключение на новый срок договора арен­ды такого земельного участка без проведения торгов. Однако для завершения строительства объектов согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственникам таких объектов земельный участок предо­ставляется в аренду без проведения торгов, и что важно - одно­кратно. При этом необходимо выполнение совокупности ус­ловий, предусмотренных п. 4 ст. 36.9 ЗК РФ.

Во-первых, заявление о заключении нового договора аренды земельного участка с объектом незавершенного стро­ительства должно быть подано до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Во-вторых, иные лица не должны обладать исключитель­ным правом на получение такого земельного участка (напри­мер, исключительным правом на приобретение земельных участков в собственность или в аренду обладают граждане, юридические лица - собственники зданий, сооружений, рас­положенных на таких земельных участках.

В-третьих, ранее заключенный договор аренды такого зе­мельного участка не должен быть расторгнут с арендатором по основаниям, предусмотренным гражданским законода­тельством (например, по причине использования земельного участка с существенным нарушением условий договора либо в связи с ненадлежащей платежной дисциплиной (неуплата арендных платежей более двух раз подряд по истечении уста­новленного договором срока) и т.д.), а также по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 42 ЗК РФ (например, при исполь­зовании земельного участка не по целевому назначению, пор­че земель, невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв и т.д.)).

В-четвертых, на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка должны иметься предус­мотренные пп. 1-30 п. 2 ст. 36.9 ЗК РФ основания для предо­ставления земельного участка без проведения торгов.

Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре судебной прак­тики № 1 за 2018 г. отдельно обратил внимание на то, что для продления договора должны быть выполнены абсолютно все условия п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ. Между тем, по одному из дел, рассмотренных годом ранее, Верховный суд РФ сделал отсту­пление, допустив продление аренды земельного участка при фактическом отсутствии совокупности всех предусмотренных условий, а именно: строительство объекта на земельном участ­ке не начиналось, были проведены лишь подготовительные мероприятия.

Так, обществу с ограниченной ответственностью был предоставлен земельный участок, находящийся в муниципальной# собственности, в аренду сроком на 5 лет для строительства торгово-развлекательного комплекса. В послед­ствии на основании соглашения права и обязанности по до­говору аренды им были переданы другому юридическом лицу (новому арендатору). Арендодателем было отказано в продле­нии договора аренды со ссылкой на отсутствие совокупности условий п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ. Однако Верховный суд РФ встал на сторону арендатора, совершив попытку защиты добросо­вестного застройщика, указав, что обществом приняты меры, направленные на подготовку к строительству: заключены до­говор на выполнение инженерно-геодезических изысканий, договор по сбору исходных данных, выполнению проектных работ, прохождению государственной# экспертизы проект­ной документации, получению разрешения на строительство, кроме того был заключен договор подряда на выполнение изыскательских работ для составления проектной докумен­тации и разработки технической документации для объекта, получены условия подключения к системе теплоснабжения, заключен договор на компенсационное озеленение, получено разрешение на строительство. Иными словами, общество осу­ществляло все возможные действия, хоть и не свидетельству­ющие о возведении объекта недвижимости, но являющиеся необходимыми для начала строительства комплекса. Кроме того, за счет средств арендатора был осуществлен снос ветхих аварийных строений, обеспечены строительство и ввод в экс­плуатацию нового здания администрации муниципального предприятия. Верховный суд РФ отметил, что в данном случае действия сторон необходимо было оценить на предмет добросовестности.

Позднее в упомянутом обзоре судебной практики, Вер­ховный суд РФ, изменив свою позицию, указал на недопу­стимость оценки недобросовестности поведения сторон, по­скольку такой критерий для продления аренды без торгов не предусмотрен земельным законодательством.

Таким образом, для продления аренды земельного участ­ка путем его получения без проведения торгов необходимо со­блюдение всех условий, предусмотренных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, без оценки поведения сторон на предмет добросовестности.

При рассмотрении вопросов, касающихся возможности продления аренды с целью завершения строительства, особую актуальность приобретает анализ понятия «объект незавер­шенного строительства», наличие которого является необхо­димым условием для использования рассмотренной правовой конструкции.

Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложе­ний в сельскохозяйственных организациях к объектам, нахо­дящимся в незавершенном строительстве, относят объекты строительство которых продолжается, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекра­щено, но не списано в установленном порядке, а также находящиеся в эксплуатации, но в отношении которых акты приемки не оформлены в установленном порядке. Однако указанное определение не отражает всю полноту содержания понятия.

Ю. А. Умеренко предлагает в качестве объекта незавер­шённого строительства рассматривать здание, сооружение со степенью готовность менее 100 процентов. Автор также указы­вает на необходимость закрепления минимально возможной степени готовности объекта для признания такового объектом незавершенного строительства.

В судебной практике встречается позиция, согласно кото­рой объектом незавершенного строительства может являться как здание, так и строение или сооружение, поскольку указан­ный правовой термин характеризует не конструктивные осо­бенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания (строительства), а сам процесс создания (строитель­ства) объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого (строящегося) объекта.

Отсутствие легального определения понятия «объект не­завершенного строительства» способствует неопределенности судебной практики по вопросу отнесения того или иного объ­екта к объекту незавершенного строительства и возможности в связи с этим предоставления земельного участка без прове­дения торгов для завершения строительства.

Так, арендатору было отказано в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства со ссылкой на отсутствие на земельном участке объекта неза­вершенного строительства (арендатором был возведен фун­дамент здания без получения разрешения на строительство). Суды указали, что ссылка на обстоятельство возведения на земельном участке объекта недвижимости в виде фундамента не имеет самостоятельного правового значения, поскольку по смыслу пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Граж­данского кодекса Российской Федерации» завершение работ по сооружению фундамента имеет юридическое значение для решения вопроса о признании строящегося объекта недви­жимой вещью лишь при рассмотрении споров, касающихся правомерно строящихся объектов.

По другому делу суды пришли к выводу о том, что не име­ется правовых оснований для признания объектами незавер­шенного строительства фундаментов жилых домов, поскольку работы по осуществлению фундаментных работы завершены лишь у одного объекта из семи, в связи с чем основания для квалификации этих объектов в качестве самостоятельной не­движимой вещи отсутствуют. В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 21 марта 2016 года № 310- ЭС15-6547 по делу № А84-469/2014 суд согласился, что объект незавершенного строительства, на который за ответчиком за­регистрировано право собственности, фактически отсутствует, спорный объект (котлован и свайное поле) не может быть от­несен к объектам недвижимости.

Оставляя за рамками исследования анализ понятия «объ­ект незавершенного строительства», отметим, что в целях обе­спечения правовой определенности при рассмотрении ана­логичных споров, необходимо на уровне закона закрепление понятия «объект незавершенного строительства».

Второе возможное последствие в случае незавершения строительства в пределах срока договора аренды земельного участка - изъятие объекта незавершенного строительства по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Ст. 239.1 ГК РФ, введенная Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, регулирует порядок отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка. Так, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, располо­женные на таком земельном участке, могут быть изъяты у соб­ственника по решению суда путем продажи с публичных тор­гов. Данное правило также применимо в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, заключенного без проведения торгов для завершения строительства объек­та незавершенного строительства, если строительство так и не было завершено.

Согласно ч. 11 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Рос­сийской Федерации» к объекту долевого строительства, стро­ительство которого на день прекращения действия договора аренды земельного участка не завершено, положения статьи 239.1   ГК РФ не применяются. Указанное правило оправдано и соответствует целям зашиты прав и интересов участников до­левого строительства.

ГК РФ устанавливает, что требование о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов в суд впра­ве заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распо­ряжение земельным участком, который находится в государ­ственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объека. При этом обязанности заявлять требование о продаже объекта незавершенного строительства закон не закрепляет. Представляется, что в целях более эф­фективного обеспечения надлежащего использования земель­ных участков и реализации положений, предусмотренных ст.

239.1   ГК РФ, необходимо закрепить именно обязанность ис­полнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение земельным участком, обращения с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с торгов.

В целях недопущения изъятия объекта незавершенно­го строительства у добросовестного застройщика требование о продаже такого объекта не может быть удовлетворению, в случае если застройщик докажет, что нарушение срока строи­тельства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно­технического обеспечения, к которым должен быть подклю­чен (технологически присоединен) объект.

Стоит отметить, что указанные положения применимы к отношениям, возникшим после вступления в силу Федераль­ного закона от 26.03.2014 № 171-ФЗ, т.е. к договорам аренды земельного участка, заключенным после 01 марта 2015 года. В том случае, если на объект незавершенного строительства право собственности было зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок был предоставлен по дого­вору аренды до 1 марта 2015 года, то собственнику указанного объекта незавершенного строительства предоставляется воз­можность получить такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Однако, при условии, что ранее этот зе­мельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строитель­ства в соответствии с таким порядком.

Практическая реализация положений ст. 239.1 ГК РФ воз­можна не ранее 1 марта 2018 года, при условии, что собствен­ник объекта незавершенного строительства воспользовался правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Указанные новеллы отчетливо свидетельствуют об уже­сточении подхода законодателя к арендатору земельного участка, находящегося в публичной собственности, и его спо­собности к строительству объекта недвижимости в сроки, об­условленные сроком договора аренды земельного участка.

Без разрешения законодатель оставил вопрос как быть с объектами незавершенного строительства, право собственно­сти на которые не зарегистрировано, срок действия получен­ного разрешения на строительство истек, а земельный участок был предоставлен по договору аренды, заключенному до 1 марта 2015 года.

Поскольку положения ст. 239.1 ГК РФ не применимы к отношениям, возникшим из договоров аренды земельного участка, заключенных до 1 марта 2015 года, последствием не­завершения строительства по истечении срока договора арен­ды земельного участка может быть возложение на арендатора обязанности освободить земельный участок путем демонтажа и вывоза частей объекта незавершенного строительства. К та­кому выводу пришел суд по делу А75-6494/2015, обязав обще­ство, нарушившего срок осуществления проектирования и строительства объекта, освободить земельный участок путем демонтажа и вывоза объекта незавершенного строительства, вывоза иного имущества, поскольку доказательств, свидетель­ствующих о том, что Общество построило на спорном участ­ке объект капитального строительства представлено не было, право собственности Общества на объект незавершенного строительства не зарегистрировано.

К аналогичному выводу пришел суд при рассмотрении дела по исковому заявлению Администрации к Обществу об обязании освободить земельный участок путем демонтажа на­ходящегося на нем объекта незавершенного строительства и передать его в состоянии и качестве не хуже первоначального в установленный судом срок. Согласно фактическим обстоятель­ствам дела Обществу в 2008 году был предоставлен земельный участок сроком на 3 года для строительства многоквартирного жилого дома, а также выдано разрешение на строительство сроком до 2011 года. По истечении срока договора аренды был заключен новый договор аренды земельного участка сро­ком до 2014 года, вновь выдано разрешение на строительство сроком до 2014 года. В 2013 году Общество зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом степенью готовности 1%. Ад­министрация потребовала освободить арендованный земель­ный участок, так как строительство на нем не ведется и срок разрешения на строительство истек. Суды указали, что после истечения срока договора аренды возникла обязанность воз­вратить имущество, предоставленное по договору аренды, ст. 239.1   ГК РФ ввиду нераспространения ее положений на право­отношения сторон по договору аренды не применяется.

Как показывает судебная практика, единственный способ обеспечить надлежащее использование земельного участка, предназначенного для застройки, в таких случаях - обязать бывшего арендатора освободить земельный участок от объек­та незавершенного строительства. При этом наличие зареги­стрированного права собственности на объект незавершенного строительства не является препятствием для принятия указан­ного решения.

Между тем снос объекта незавершенного строительства с высокой степенью готовности зачастую является нецелесо­образным и не отвечающим ни интересам застройщика, ни интересам публичной власти. В связи с этим представляется целесообразным распространить правила об отчуждении объекта незавершенного строительства путем продажи с пу­бличных торгов с возложением на нового собственника обя­занности по завершению строительства и на объекты, право собственности на которые не зарегистрировано, а земельный участок был предоставлен по договору аренды, заключенному до 1 марта 2015 года.

В заключение отметим, что установление срока договора аренды земельного участка, находящегося в публичной соб­ственности, и, как следствие, необходимость осуществления строительства объекта в пределах установленного срока в виду возможности наступления неблагоприятных последствий в виде отчуждения объекта незавершенного строительства представляется эффективной мерой экономического стиму­лирования осуществления застройки земельного участка в оговоренные сроки.

ТЮЛЕНЕВА Ирина Геннадьевна
аспирант кафедры экологического и земельного права Московского государственного университета имени М. В. Ломоносова



   

Бесплатная горячая линия 24/7

Тел. 8-800-350-23-69 (доб. 192)

Звонок по РФ бесплатный!

Актуально


Бесплатная горячая линия 24/7

Тел. 8-800-350-23-69 (доб. 192)
Звонок по РФ бесплатный!