Несовершеннолетние, как наи­более уязвимая категория граждан, нуждается в защите, т. к. не имеют возможности в силу своего возраста повли­ять на решения, принимаемые их родителями или иными законными представителями в отношении своих жилищ­ных прав.

К сожалению, как показывает судебная практика, дей­ствия родителей и других законных представителей могут идти в противовес интересам ребенка, вследствие корыстных или иных побуждений и защита своих маленьких граждан яв­ляется делом чести любого общества.

Дети, как и взрослые дееспособные граждане, могут быть собственниками жилья или его доли.

Во-первых, они могут приобрести право собственности на жилое помещение, получив его в дар или в порядке наследо­вания, а также приобретя его на собственные средства (статья 60 Семейного кодекса РФ).

Во-вторых, жилищное законодательство РФ устанавли­вает в отношении несовершеннолетних детей специальные правила для приобретения права собственности на жилое помещение. Статья 2 Закона РФ «О приватизации жилищ­ного фонда в Российской Федерации» № 1541-1 предусма­тривает право детей на участие в приватизации занимаемых их семьей жилых помещений. Важно, что приватизация жилья, где проживают дети в возрасте от 14 до 18 лет, осу­ществляется только с их письменного согласия. Несовер­шеннолетние граждане, ставшие собственниками жилья в порядке его приватизации, сохраняют право на однократ­ную бесплатную приватизацию занимаемых жилых поме­щений после достижения ими совершеннолетия. Вопросы защиты и охраны жилищных прав несовершеннолетних стоят остро. Отчасти потому, что действующее законодательство требует доработки, более четкой и жесткой регламентации механизма отчуждения жилья, в котором проживают несовершеннолетние, и в этом вопросе есть решение тут.

При сделках с жилыми помещениями или их долями, в которых проживают несовершеннолетние дети или дети- собственники этих помещений, установлены определен­ные требования и используются следующие нормативные акты:

-      Конституция Российской Федерации.

-      Гражданский кодекс РФ (ФЗ № 51 от 30.11.1994 г.)

-      Семейный кодекс РФ (ФЗ № 223 от 29.12.1995 г.)

-      Закон «Об опеке и попечительстве» (ФЗ № 48 от 24.04.2008 г.)

-      Жилищный кодекс РФ (ФЗ № 188 от 29.12.2004г. ред. от 3.04.2018 г.)

-      Закон «О приватизации жилищного фонда РФ» (ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991 г. ред. от 20.12.2017 г.)

Другие акты, в том числе муниципальные.

Данные документы, рассматривают несовершенно­летнего гражданина, как полноправного члена общества, обладающего полным комплексом прав и свобод. Отли­чительной особенностью при сделках с несовершенно­летними является лишь то, что реализовывать свои права они могут с помощью своих родителей, а в их отсутствие через законных представителей или органов опеки и по­печительства, которые обязаны защищать имущественные права несовершеннолетних и строго регламентировать все сделки с их собственностью.

Несовершеннолетний собственник жилья

Согласно статье 37 ГК РФ, сделки, осуществляемые с не­движимым имуществом несовершеннолетних, которые долж­ны быть согласованы с опекой:

1. Продажа квартиры либо доли в квартире.
2. Отказ от наследственного имущества либо его доли.
3. Предоставление имущества в залог.
4. Отказ от участия в приватизации.
5. Отказ от преимущественного права покупки.

При решении вопроса о выдаче предварительного разре­шения на сделку по отчуждению жилого помещения ребенка, органы опеки и попечительства руководствуются следующи­ми нормами:

1. Статья 37 ГК РФ - опекун не вправе без предваритель­ного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуж­дению, в том числе обмену или дарению имущества подопеч­ного, сдачи его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подо­печному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий влекущих уменьшение иму­щества подопечного.

Порядок управления имущества подопечного, определя­ется федеральным законом об опеке и попечительстве имуще­ства, принадлежащего несовершеннолетнему.

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родствен­ники не вправе совершать сделки с подопечным за исклю­чением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судеб­ных дел между ними;

1. Статья 60 СК РФ - ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имуще­ство, приобретенное на средства ребенка.

Права ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 ГК РФ.

При осуществлении родителями правомочий по управ­лению имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему, на них распространяются правила, установленные граждан­ским законодательством в отношении распоряжения имуще­ства подопечного (ст. 37 ГК РФ);

Ребенок не имеет право собственности на имущество родителей, родители не имеют право собственности на иму­щество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по вза­имному согласию.

В случае возникновения права общей собственности ро­дителей и детей их права на владение, пользование и распо­ряжение общим имуществом определяется гражданским за­конодательством.

1. Статья 26 ГК РФ - устанавливает дееспособность несо­вершеннолетних от 14 до 18 лет. Эти лица совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей, роди­телей, усыновителей или попечителей.
2. Статья 28 ГК РФ - устанавливает порядок действия за­конных представителей за своих несовершеннолетних детей, не достигших возраста 14 лет. Сделки в интересах малолет­них регулируются пунктом 1 данной статьи, согласно которой сделки за малолетних граждан могут совершать только их за­конные представители.
3. Статья 292 ГК РФ - отчуждение жилого помеще­ния, если в нем проживают несовершеннолетние, недее­способные или ограниченные дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или ох­раняемые законом интересы указанных лиц, совершается с согласия органа опеки и попечительства. Согласие этих органов требуется лишь в части совершения сделки с иму­ществом, используемым несовершеннолетними лицами. В частности, разрешение органов опеки и попечительства необходимо если:

-      в продаваемом жилом помещении признано право пользование за несовершеннолетним, помещенным на воспи­тание в государственное учреждение;

-      семья признана неблагополучной, поставлена на учет в органах в социальной защите населения;

-      в семье проживают несовершеннолетний либо недее­способные совершеннолетние граждане, над которыми уста­новлена опека.

1. Статья 2 ФЗ № 1541-1 ОТ 4.07.1991 г. (ред. от 20.12.2017) « О приватизации жилищного фонда в РФ - приватизация жи­лых помещений, в которых проживают несовершеннолетние осуществляются только с участием несовершеннолетних»;
2. Статья 74 ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке» - ипотека жилого помещения или квартиры, находящаяся в собственности несовершеннолет­них, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлена опека (попечительство), осущест­вляется в порядке, установленным действующим законода­тельством для совершения сделок с имуществом несовер­шеннолетних. Орган опеки и попечительства в праве дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опе­кой или попечительством члены семьи собственника дан­ного жилого помещения, либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом не затрагиваются права или охраняемые за­коном интересы указанных лиц. Решение органов опеки и попечительства о даче такого согласия или мотивированное решение об отказе в таком согласии, должно быть представ­лено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. Письменный отказ органов опеки и попечитель­ства граждане вправе оспорить в суде.

После совершения сделки законные представители в установленный срок обязаны представить в Управление со­циальной защиты населения копии правоустанавливающих документов на приобретенное жилое помещение с целью подтверждения соблюдения прав и интересов несовершенно­летних.

Существенным условием договора купли-продажи жило­го помещения является указание перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением, либо информация, исходящая от собственника, о том, что подоб­ные лица отсутствуют. Указание на этих лиц в договоре про­дажи жилых помещений является обязательным, т.к. они на это жилое помещение также имеют права, которые должны охраняться в соответствии с законодательством (статья 558 Гражданского кодекса РФ).

В случае если возникает необходимость смены места жительства семьи или приобретение более комфортного жилья, возможна продажа недвижимого имущества не­совершеннолетнего, но если он не достиг возраста 14 лет, продажа осуществляется лишь с разрешения органа опе­ки. В случае если несовершеннолетний собственник достиг возраста 14 лет, то возникает необходимость не только в разрешении органов опеки, но и нотариально заверенном удостоверении о согласии одного из родителей на данную сделку.

Случается, что несовершеннолетний должен получить наследство, а родители не желают этого, например, вследствие долговых обязательств, связанных с получением наследства. По положению статьи 1175 ГК РФ, размер обязательств не мо­жет превышать размер наследуемого имущества. Если наслед­ник ничего кроме долгов не получает, то долги на него не рас­пространяются. В случае если несовершеннолетний получает в наследство ипотечную квартиру, то кредитные обязательства переходят на наследника, а т.к. дети нести бремя кредитов са­мостоятельно не могут, то эта обязанность ложится на их ро­дителей. В таком случае родители пытаются отказаться от на­следства, получаемое их детьми. Отказаться от наследования жилья несовершеннолетним, возможно только с письменного разрешения органов опеки. Так же, в настоящее время, невоз­можно отказаться от участия в приватизации от имени несо­вершеннолетнего, так как это ущемляет его имущественные права.

Отказ от преимущественного права покупки, пред­усмотренного положениями статьи 250 Гражданского ко­декса РФ, также возможен только с разрешения органа опеки, т.к. в этом случае идет отказ от приобретения этого имущества. Обычно это происходит при продаже доли в квартире или ином жилом доме и возможно с письменно­го разрешения опеки и одобрения одного из родителей. Отказ от такой покупки обычно происходит из-за финан­совой несостоятельности родителей, которые не могут со­вершить данную покупку.

Выдавая письменное разрешение на сделку с имуще­ством несовершеннолетнего, опека выдвигает родителям обязательные условия, которые они обязаны соблюдать. Если родители ребенка продают его имущество, то они обя­заны предоставить ему иное жилье в собственность в раз­мере не меньше, чем продаваемое или положить деньги от продажи на счет в банке на имя несовершеннолетнего ре­бенка. При этом следует помнить, что эти деньги можно потратить только на покупку жилья вкладчику, а не на что - либо другое. Сделка эта возможна только с письменного разрешения органов опеки до совершеннолетия ребенка. Таким образом, закон защищает имущественные права не- совершеннолетних.

Подведя итоги сказанному можно сделать вывод, что по­литика государства направлена на защиту жилищных прав несовершеннолетних граждан, в том числе и собственников жилья, но вместе с тем имеются значительные недоработки, которые необходимо устранить для улучшения жилищных прав детей.

ДЫДЫМОВА Надия Магомедовна
магистрант Юридического института Дагестанского государственного университета

АХМЕДОВА Замира Ахмедовна
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Юридического института Дагестанского государственного университета