Для многих граждан решение жилищной проблемы свя­зано с инвестированием материальных средств в будущее жи­лье. Один из способов финансирования строительства жилья связан с договором долевого участия в строительстве дома.

Проблема обманутых дольщиков остается актуальной в настоящее время. Наличие отдельного законодательного акта - Федерального закона № 214 ФЗ «Об участии в долевом стро­ительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижи­мости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ № 214) не гарантиру­ет получение участниками долевого строительства своего жи­лья в предусмотренный срок.

Последние изменения в данный законодательный акт, регламентирующие правила обеспечения исполнения обя­зательств по договору долевого участия поручительством, страхованием гражданской ответственности застройщика призваны решить проблему возврата денежных средств недо­бросовестными застройщиками, но они, к сожалению, носят необязательный характер для последних.

Основная проблема обманутых дольщиков заключается в том, что они не могут получить в установленный срок (или даже в разумные сроки) объект долевого строительства или, воспользовавшись правом расторжения договора долевого участия в данном случае (нарушение сроков передачи застрой­щиком объекта долевого строительства), не могут получить обратно свои денежные средства, не говоря уже о предусмо­тренных законодательством компенсациях от застройщика.

ФЗ № 214 устанавливает обязанность возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства в следующих случаях:

1)     в соответствии с ч. 3 ст. 3: «В случае привлечения денеж­ных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для стро­ительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 214, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денеж­ных средств».

2)     в соответствии с ч. 2 ст. 9: «Застройщик в случае рас­торжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 9 (неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий уста­новленный договором срок передачи такого объекта на два месяца), в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 ст. 9 (прекращение строительства, су­щественного изменения проектной декларации, а также иные случаи), в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора ...»;

3)     в соответствии с ч. 5 ст. 9: «В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным ч.ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона № 214 (просрочка платежей участником долевого участия), застрой­щик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участ­ником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения».

3      Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 01.05.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некото-

Таким образом, первые два случая возврата денежных средств связаны с нарушением застройщиком порядка при­влечения денежных средств, а также неисполнением обя­зательств по передаче объектов долевого строительства. В третьем случае предусмотрен возврат денежных средств участ­никам долевого строительства по инициативе застройщика. Здесь проблем с возвратом денежных средств не возникает, так как застройщик, как правило, не инициирует расторже­ние договора не найдя нового покупателя на объект долевого строительства.

Рассмотрим первый случай более подробно. Как мы уже отмечали, изменения в ФЗ № 214 усиливают роль данного нормативного акта в решении проблем обманутых дольщи­ков. Однако, в дополнении к гражданско-правовым средствам, законодатель применяет и уголовно-правовые средства охра­ны интересов участников долевого строительства. Федераль­ным законом от 01.05.2016 № 139-ФЗ в Уголовный кодекс РФ (далее - УК РФ) вводится новая статья 200.3. «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований зако­нодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».

Данная норма устанавливает уголовную ответственность за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Феде­рации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном раз­мере. В соответствии с примечанием 1 к ст. 200.3 УК РФ деяния признаются совершенными в крупном размере, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными сред­ствами) превышает три миллиона рублей.

В ч. 1 ст. 3 ФЗ № 214 прописаны требования к застрой­щику для законного получения денежных средств от участни­ков долевого строительства. К числу требований относятся: наличие полученного в установленном порядке разрешения на строительство; опубликование, размещение и (или) пред­ставление проектной декларации; наличие правоустанавли­вающих документов на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, зарегистрированных в установ­ленном законе порядке. Земельный участок должен находить­ся на праве собственности, аренды или безвозмездного пользо­вания у застройщика.

Также в ч. 2 ст. 3 ФЗ № 214 указано: «Право на привлече­ние денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, по­сле исполнения которых у гражданина возникает право соб­ственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям на­стоящего Федерального закона застройщики на основании до­говора участия в долевом строительстве».

Застройщик может утерять имеющееся у него право при­влечения денежных средств у участников долевого строитель­ства в связи с истечением срока действия разрешения на стро­ительство, аренды (субаренды) земельного участка.

Привлечение денежных средств в размере свыше трех миллионов рублей участников долевого строительства в на­рушении указанной нормы образует состав ст. 200.3 УК РФ. Таким образом, обеспечение возврата денежных средств в указанном случае (ч. 3 ст. 3 ФЗ № 214) обеспечивается угрозой привлечения виновного к уголовной ответственности.

В соответствии с примечанием 2 к ст. 200.3 УК РФ, лицо, совершившее преступление, освобождается от уголовной от­ветственности, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) возмещена в полном объеме и (или) если указанным лицом приняты меры, в результате ко­торых многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимо­сти введены в эксплуатацию. Таким образом, освобождение от уголовной ответственности возможно только после восстанов­ления нарушенных прав участника долевого строительства.

Тем не менее, введение новой нормы в УК РФ не решает проблемы возврата денежных средств дольщикам. Как быть гражданам, заключившим договор долевого участия, опла­тившим стоимость будущей квартиры (как правило, за счет заемных кредитных средств), когда застройщик использует полученные денежные средства не по назначению и прекра­щает строительство. Попытки привлечь виновных лиц к от­ветственности за мошенничество несостоятельны вследствие невозможности доказать всех признаков хищения. Участни­ки долевого строительства практически бессильны, в рамках предоставленных им прав, в вопросе возврата собственных средств. Правоохранительные органы выносят отказные мате­риалы по заявлениям потерпевших, ссылаясь на возможность восстановления нарушенных прав в рамках гражданского иска. Но гражданско-правовые средства не только не обеспечивают полное возмещение ущерба дольщикам, но и в некоторых слу­чаях лишают возможности получения квартиры в будущем, после возможной достройки дома. Действия лиц, виновных в остановке строительства, нецелевом использовании денежных средств участников долевого строительства нарушают консти­туционные права на жилье и собственность последних, обла­дают достаточной степенью общественной опасности для их криминализации.

В целом мы позитивно оцениваем усилия законодателя в решении проблем обманутых дольщиков путем установления уголовной ответственности для недобросовестного застрой­щика. Однако, на наш взгляд, нужен более комплексный под­ход в решении данной проблемы.