Проблема «обманутых дольщиков» на сегодняшний день остается острой. Так, по данным Министерства реги­онального развития, на 2015 г. количество обманутых доль­щиков составляет более 70,915 тыс. граждан, имеются 684 проблемных объекта в 62 субъектах РФ. К уже имевшимся регионам добавились Республика Крым и город Севасто­поль, где, впрочем, число пострадавших невелико. Такая ситуация отчасти связана с проблемой гражданско-право­вой ответственности, и именно от ее эффективности зави­сит реализация прав участников долевого строительства. Распространенным обстоятельством применения такой от­ветственности является неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого участия, причинившее имущественный вред другой стороне догово­ра. Мы придерживаемся мнения, что гражданско-правовая ответственность в отношениях, связанных с долевым строи­тельством жилья, может быть определена как установлен­ные законом или договором неблагоприятные последствия (санкции), соединенные с имущественным обременением и обеспеченные возможностью государственного принужде­ния, наступающие для стороны, не исполнившей или не­надлежащим образом исполнившей свои обязательства.

По действующему законодательству реализация санкций возможна как в добровольном порядке, так и в форме властно­го акта государственного органа.

Добровольный порядок предусматривает, что стороны, участвующие в долевом строительстве, реализуют свои права самостоятельно.

Во втором случае уже нужно говорить о процессуальном средстве защиты, которая регламентирована процессуальным правом (ГПК РФ И АПК РФ). Проще говоря, данный способ защиты характеризуется как процессуальная (судебная) защи­та прав и (или) интересов прав граждан, участвующих в доле­вом строительстве жилья, посредством реализации санкций, содержащихся в материальном праве. Прежде всего, данное средство защиты базируется на пп.1 и 2 ст. 46 Конституции РФ, которые закрепляют право каждого на судебную защиту, в частности истца и других лиц, участвующих в деле и интересы которых суд обязан защищать в полном объеме. Так вот, юристы по жилищным вопросам в Екатеринбурге с легкостью решат ваши споры с застройщиками в суде, помогут в приватизации жилья, отстоят право собственности и окажут содействие во многих других делах, связанных с жильем и недвижимостью. Наши специалисты по жилищным вопросам.

Иск можно рассматривать как обращение заинтересо­ванного лица к суду с требованием о защите субъективного права или охраняемого законом интереса. При всем этом иск должен содержать конкретные факты нарушения или угро­зы нарушения прав, свобод или законных интересов истца, а также обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающее это. В лите­ратуре присутствует точка зрения, в соответствии с которой понятие иска содержит в себе как процессуальную (требова­ние к суду о защите права и интереса), так и материально­правовую (требование истца к ответчику) стороны. Отдель­но подчеркивается мысль, что право на иск распадается на две составляющие: право на его предъявление и право на его удовлетворение. Данная трактовка, на наш взгляд, является спорной. Мы полагаем, что право на удовлетворение иска относится к области материального, а не процессуального права, а право на предъявление иска имеет процессуальную природу. Данный вывод можно подтвердить названиями гл. 13 АПК РФ, гл. 12 ГПК РФ, регулирующих подачу и принятие судом искового заявления. Вообще строительство дома, это очень долгое занятие.

Мы считаем, что право на иск - это субъективное про­цессуальное право, выраженное в предъявлении материаль­но-правового требования одного лица другому и его рассмо­трении в определенном процессуальном порядке. Право на предъявление иска возникает при наличии определенных условий (предпосылок), которые проверяются судом общей юрисдикции для принятия искового заявления к производ­ству. В случае отсутствия у лица субъективного или матери­ального права, суд, руководствуясь п. 1. ч. 1. ст. 134 ГПК РФ, уже на этапе предъявления иска может отказать в принятии заявления по мотиву отсутствия субъективного или матери­ального права.

Таким образом, предпосылки для подачи иска - это те обстоятельства, с наличием или отсутствием которых связано возникновение и сохранение права на иск, состоящий из юри­дических фактов гражданского процессуального права. Реа­лизация права на подачу иска должна включать себя условия, обозначенные в главе 12 ГПК РФ и главе 13 АПК РФ, позволя­ющие истцу предполагать, что его исковые требования будут удовлетворены (ст. 131 ГПК и ст. 125 АПК РФ).

Отсутствие хотя бы одной из предпосылок ведет к отказу в принятии искового заявления или прекращению дела. Таким образом, предпосылки обусловливают наличие у граждан, участвующих в долевом строительстве жилья, права на предъ­явление иска в суд, которое должно реализовываться опреде­ленным образом. Практическое значение условий реализации права граждан, участвующих в долевом строительстве жилья, на предъявление иска заключается в процессуальных послед­ствиях их несоблюдения (возврат искового заявления (ст. 135 ГПК РФ, ст. 129 АПК РФ), оставление искового заявления без рассмотрения (статьи 222, 223 ГПК РФ, ст. 149 АПК РФ). Таким образом, мы можем выделить следующие предпосылки права на предъявление иска в суд участником долевого строитель­ства:

- подведомственность (исковое заявление должно под­лежать рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства);

- юридическая заинтересованность лица в исходе дела;

- отсутствие вступившего в законную силу решения суда по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям или определения суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон;

- отсутствие ставшего обязательным для сторон и приня­того по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решения третейского суда, кроме слу­чая, когда суд общей юрисдикции отказал в выдаче исполни­тельного листа на решение третейского суда.

На основе действующего законодательства также можно выделить следующие условия реализации права граждан, уча­ствующих в долевом строительстве жилья, на предъявление иска в суд:

1) подсудность дела суду и по общему правилу иски, свя­занные с взысканием денежных средств (неустойка, компенса­ция морального вреда), не содержащие требований о праве на объекты долевого строительства, предъявляются по выбору истца по месту нахождения истца или ответчика, или же по месту исполнения договора. Что касается исков, касающихся прав на объекты незавершенного строительства, то они предъ­являются по месту нахождения данного объекта;

2) процессуальная дееспособность истца, которой он на­деляется с целью защиты своих прав и интересов как участни­ка материальных правоотношений. Согласно п. 1 ст. 37 ГПК РФ способность своими действиями осуществлять процессу­альные права, выполнять процессуальные обязанности и по­ручать ведение дела в суде представителю (гражданская про­цессуальная дееспособность) принадлежит в полном объеме гражданам, достигшим возраста восемнадцати лет, и органи­зациям;

4 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2013 г., утв. Президиумом Верховного Суда РФ 5 февраля 2014 г. // Бюллетень ВС РФ. - 2014. - № 5. - С. 47.

3) отсутствие в производстве другого суда дела по тожде­ственному спору - означает, что иск подлежит возращению или оставлению без рассмотрения, если будет установлено, что другой суд принял заявление по тождественному спору к производству, назначил его рассмотрение или уже рассматри­вает по существу;

4) отсутствие в производстве третейского суда дела по тождественному спору. В данном случае суд устанавливает наличие соглашения сторон о передаче данного спора на рас­смотрение и разрешение третейского суда и поступление от ответчика до начала рассмотрения дела по существу возраже­ния относительно рассмотрения и разрешения спора в суде. По нашему мнению, такую информацию суд может получить, изучив сам текст договора (например, договор долевого уча­стия в строительстве) или получив иную информацию, свиде­тельствующую о рассмотрении дела в третейском суде;

5) соблюдение сторонами досудебного порядка урегули­рования спора (например, соблюдения претензионного по­рядка разрешения спора).

Отдельно можно сказать что ст. 222 ГПК РФ содержит указания на еще несколько оснований для оставления иска без рассмотрения, в случае если стороны не явились в суд по вторичному вызову и не просили о разбирательстве дела в их отсутствие и если истец, не просивший о разбирательстве дела в его отсутствие, не явился в суд по вторичному вызову, а от­ветчик не требует рассмотрения дела по существу. По нашему мнению, в данном случае, оставляя исковое заявления без рас­смотрения, суд реализует свое право на применение санкции.

В целом необходимо констатировать, что в современных реалиях иск является одним из важнейших средств защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве жилья. Проведенный нами анализ судебной практики показал, что распространенными спорами в сфере долевого строительства являются следующие иски участников долевого строительства к застройщикам, а именно:

иски связанные с заключением нескольких договоров участия в долевом строительстве в отношении одного и того же объекта; уклонением от государственной регистрации до­говора участия в долевом строительстве; отказом застройщи­ка передать объект долевого строительства участнику, укло­нение от передачи объекта долевого строительства после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию; просрочкой передачи объекта (жилого помещения) участнику долевого строительства; передачей объекта долевого строительства в размере меньшем, чем был предусмотрен договором с участ­ником долевого строительства; передачей объекта долевого строительства с недостатками (отступлениями от условий до­говора, проектной документации, обязательных требований и т.д.); необоснованным односторонним отказом застройщи­ка от договора. Из анализа вышеприведенных нарушений мы можем сделать вывод, что иски выражают именно матери­альное требование.

Как мы видим, в последнее время судебная система на­чала оказывать значительное влияние на формирование комфортного инвестиционного климата как в стране, так и в отдельно взятом ее регионе, что позволяет успешно решать самые злободневные проблемы, в частности проблемы обма­нутых дольщиков, которые уже не являются просто граждан­ско-правовым спором, а стали политической проблемой из-за огромного и, к сожалению, все возрастающего количества об­манутых граждан, вложивших свои средства в строительство квартир в новостройках.

Таким образом, под иском граждан, участвующих в доле­вом строительстве, следует понимать письменное заявление, обоснованное ссылкой на фактические обстоятельства требо­вание к суду, принятое им к производству, и предоставление государственной помощи в реализации в отношении одного (нескольких) ответчиков требования, принадлежащего лицу и в интересах которого заявлено требование.