Земля - это особенный и специфический объект право­отношений, так как данный ресурс уникален и практически невосполним, но в то же время является жизненно важным и необходимым для каждого человека. Для людей очень важно иметь землю в собственности или в ином пользовании, потому что это обеспечит стабильность, экономическую уверенность в завтрашнем дне. Поэтому любые законодательные изменения в земельном праве создают большой резонанс в обществе, их встречают многочисленными обсуждениями, негативными и позитивными дискуссиями.

Наступивший 2015 год стал значимым в отношении земельного законодательства, так как вступает в силу новая редакция Земельного Кодекса РФ. Изменения, содержащи­еся в Земельном Кодексе очень колоссальные и существен­ные.

Одним из наиважнейших новшеств стало то, что земель­ные участки, находящиеся в государственной и муниципаль­ной собственности, будут теперь предоставляться гражданам в совершенно ином порядке. Если раньше гражданин или пред­приятие, желающие приобрести земельные участки, должны были обратиться в местную администрацию и предоставить акт выбора участка, после чего муниципалитет рассматривал его и принимал решение, то сейчас участки будут продаваться на торгах во всех случаях, кроме исключений, которые содер­жатся в перечне оснований из 32 пунктов. Такое глобальное изменение служит для достижения открытости и доступности земельных участков для всех категорий граждан, что является главным плюсом.

Также положительным моментом будет то, что теперь оформление земельных участков не требуется, потому что на аукцион выставляется оформленная земля, то есть имеет адрес, кадастровый номер и поставлена на кадастровый учет, а до этого все эти сложные бюрократические действия гражда­нам нужно было выполнять самому.

Кроме того, появилось еще одно значительное измене­ние - технические условия на подключение к инженерным коммуникациям (электричество, водоснабжение, газифика­ция, теплоснабжение, связь) сейчас должны будут обозначены до проведения торгов. Это значит то, что к дате аукциона вся техническая документация должна быть подготовлена, тогда как раньше заинтересованное лицо было вынуждено самосто­ятельно идти в коммунальные службы и администрацию для того, чтобы организовать техническое обслуживание для свое­го земельного участка.

То же самое касается и планировочной документации, ко­торую до внесения изменений в Земельный Кодекс РФ заказы­вал сам застройщик. Сейчас для покупаемой на торгах земли уже имеется как проект планировки, так и проект межевания.

При столь существенных положительных сторонах из­менений стоит упомянуть и о минусах, которые будут иметь место при приобретении гражданами земельного участка на аукционе.

В первую очередь, самым большим недостатком для на­селения будет резко возросшая стоимость земли, выставлен­ной на торгах, причем раньше требовалось платить только за оформление. Также стоит учитывать тот факт, что цена будет возрастать в наибольшей степени именно во время аукциона, так как в этом и заключается основной его смысл. Получается, что при участии большого количества людей, сумма может подняться в несколько раз.

Изменения в Земельный Кодекс РФ, которые вступили в силу с 1 марта 2015 года, очень кардинальны и обширны, но при том, что нынешние условия будут неудобны в некотором плане для застройщика, так как теперь помимо суммы, необ­ходимой для постройки, ему потребуется еще и оплатить зе­мельный участок, что очень невыгодно. Вероятнее всего, эти условия коренным образом изменят ситуацию в земельных отношениях.

Также необходимо учесть, что теперь в торгах могут уча­ствовать не заинтересованные в застройке лица, имеющие хорошее финансовое положение, но целенаправленно стре­мящиеся выкупить землю, планируя продавать ее в последу­ющем с выгодой для себя. Это затруднит покупку земли для остальных, так как многие не имеют возможности приобре­тать участки в необходимых районах по ценам, которые будут установлены теперь.

Среди всех появившихся сложностей стоит выделить хо­рошее изменение - теперь появляется возможность проводить интернет-аукционы. Я считаю, что введение прогрессивных методов в такую устоявшуюся среду, как земельные отноше­ния, очень положительно, потому что эти изменения упростят проведение торгов как для застройщиков, так и для государ­ственных органов. Кроме того, это привнесет прозрачности в процесс аукциона, так как любой заинтересованное лицо смо­жет проследить за выполнением условий либо за положением дел.

Особенно важной и значимой поправкой станет получе­ние гражданами возможности оформления в право собствен­ности «прирезки» к имеющимся участкам земли. Считается, что данное изменение действительно очень необходимо, так как позволяет гражданам абсолютно законно производить оформление прирезок к собственным дачам или участкам, от­веденным под строительство жилого дома. Естественно, дан­ная поправка не затрагивает землю, находящуюся в общем пользовании и участок земли в собственности соседа не может стать прирезкой по новой поправке. Важно заметить, что об­щая стоимость прирезки, согласно последним изменениям, будет куда ниже цены рынка, потому как другими способами её нельзя будет использовать.

С принятием нового земельного законодательства, по мо­ему мнению, будут возникать некоторые сложности, которые требуют внимания.

Ситуации будут складываться следующим образом.

На аукцион выставляют земельный участок, и по резуль­татам его получает лицо, не заинтересованное в застройке, ко­торое затем оформляет в собственность, меняет разрешенный вид использования земельного участка и застраивает землю по своему усмотрению. Конечно, вид построек будет опре­делен границами регламента, но при этом у муниципалите­та уже не будет контролирующих полномочий, что непра­вильно, по моему мнению, так как местное самоуправление должно иметь рычаги в этой сфере, естественно, не умаляя прав застройщика. С введением новых правил это становится более затруднительным, а, значит, есть риск бесконтрольной застройки земель.

Также сложности будут возникать и в отношении мало­востребованных земель, причем это будет минусом как для местной власти, так и для застройщиков. Все сводится к тому, что раньше, если на определенный земельный участок был всего один желающий, то он получал его после 30-дневного рассмотрения, и это была очень простая процедура, а сейчас на любую территорию будет проводиться аукцион и будет необходимо оплатить стоимость участка. Поэтому, вероятно, земли, находящиеся на окраине или по каким-либо другим причинам являющиеся непривлекательными для граждан совершенно перестанут застраиваться, так как это будет невы­годно, а у муниципалитета всегда стояла проблема финанси­рования, соответственно, ни одна из сторон не будет заинтере­сована в этих участках. В конечном итоге, такое положение дел может привести к массовому появлению заброшенных терри­торий, облагораживать которые никто не будет, что, конечно, очень негативно для всех.

Большой проблемой теперь обернутся нововведения в земельном праве и для потенциальных покупателей квартир многоэтажных домов, так как стоимость земельных участков повысится, потому что они будут передаваться застройщикам только после аукциона, что ведет за собой повышение платы.

Получается, что теперь в многоэтажном строительстве цена земли будет заложена в квадратный метр жилья, так как это единственный способ окупить участок, что в дальнейшем по­высит расценки на квартиры, а это и так является серьезной проблемой, которая становится масштабнее с каждым годом не только в крупных, но и в маленьких городах.

Также невыгодной становится ситуация и для людей, которые хотят приобрести в собственность земельные участ­ки на производственные цели. Положение вещей оборачива­ется таким образом, что обычно государство стимулировало инициативу граждан и предприятий, желающих организовы­вать производство, а сейчас наоборот, косвенно препятствует этому. Потенциальным застройщикам в любом случае будет сложно, так как кроме денег, которые требуются для бизнеса, теперь нужны будут средства и для покупки земли. По мое­му мнению, этот вопрос стоит урегулировать, потому что из­менения в Земельном Кодексе РФ могут ухудшить обстановку среди производителей, которые, возможно, сейчас будут ис­пытывать финансовые трудности.

Отдельной главой выступает вопрос о сельскохозяйствен­ных землях. Вообще, за последние двадцать лет на территории не только нашей республики, но и всей федерации сложилась очень непростая ситуация в этом отношении. После распа­да Советского Союза возникла серьезная путаница, которая связана с тем, что колхозы и совхозы распадались, а земли, принадлежавшие им, стали бесконтрольно распродавались, поэтому фермеры и бывшие пользователи остались без сво­их территорий, а впоследствии им пришлось либо выкупать земли, либо менять род деятельности. И только совсем недав­но начали поднимать вопрос о передаче земель для сельско­хозяйственных целей тем гражданам, которые на самом деле будут заниматься ими, выводить из заброшенного состояния.

Но с принятием новых поправок у многих фермеров по­явятся трудности в приобретении земли, так как они, в основ­ном, не имеют достаточно средств для покупки участков. По­лучается, что те, кто хочет заниматься сельским хозяйством, не смогут купить землю, а те, кто не имеет этой цели, будут приобретать свободные гектары, сдавать в субаренду желаю­щим и получать деньги. Я считаю, что ситуация складывается довольно несправедливая. Поэтому этот аспект требует более тщательного рассмотрения со стороны законодателя.

Таким образом, изменения в Земельном Кодексе РФ очень глобальны, обширны и то же время очень своевремен­ны, так как земельные отношения в нашем государстве стре­мительно развиваются, особенно, после периода длительного застоя в прошлом, поэтому поправки действительно необхо­димы.

Новшества носят во многом положительный характер, особенно для муниципальных органов, для них сложившие­ся условия будут очень выгодны, организация системы полу­чения участков, безусловно, совершенствуется, но при этом остается множество недоработанных сторон и вопросов, кото­рые очень важны и требуют скорейшего рассмотрения.