Одним из видов банковских операций, которые приобрели особое значение в пореформенный период в Российской империи, являлось ипотечное кредитование, то есть кредитование на длительный срок под небольшой процент с залогом недвижимости. Уже в то время было известно, что ипо¬тека является наиболее совершенной формой залога, наиболее надежной с точки зрения его обеспечения. Известно, что ипотека существовала еще в Древней Греции, где кредитор ставил на имении должника столб с надписью, что это имущество служит обеспечением его претензии на известную сумму. Такой столб назывался ипотекой (подставкой). Из Греции ипотека перекочевала в Рим, а оттуда - в европейское право.

Русские юристы периода Российской империи отмечали, что ипотека отечественному законодательству известна давно, в отличие от ипотечной системы. При этом они писали, что ипотека - это одна сделка, одно обязательство, а ипотечная система “есть установление государственное для утверждения и охранения общественного кредита.

Для развития ипотеки в Российской империи имелись определенные предпосылки, связанные, в числе прочего, с особенностями развития русского права.

Один из наиболее авторитетных исследователей истории русского права М.Ф. Владимирский-Буданов писал, что в древнерусском праве существовала форма залога, во многом аналогичная римской фидуции, когда залогоприниматель получал вещь в свое владение и пользование, и даже с правом распоряжения. Кроме того, существовала и другая форма залога, напоминающая римский пигнуС. Он отмечал: «Рядом с указанной формой залога существовала со времен довольно ранних другая, при которой заложенное имущество не переходило ни в пользование, ни во владение кредитора; последний лишь получает в свои руки акты на это имущество и тем лишает собственника возможности отчуждать вещь или заложить ее другому».

Справедливость данного высказывания подтверждает анализ статей 29 и 104 Псковской судной грамоты, которые непосредственно посвящены залогу в форме, достаточно близкой по смыслу к ипотеке. Так, статья 104 говорит: «А которые исцы вымут на умершего заклад, грамоты двои или трои или пятеры на одну землю, или на воду, или на один двор, или на одну клеть, а у тех исцов, у кого заклад грамоты сверх того и записи и на того умершаго и на его заклад, и у иных истьцов не будет записи, толко заклад грамот, ино им правда давши да делят поделом, и по серебру, колко серебра ино и доля ему по тому числу, ожь ближнее племя восхощет заклад выкупить, а у коего исца заклад и записи на умершего, ино ему целованья не на его дело».

По мнению М.Ф. Владимирского-Буданова, такая форма залога существовала не только в Пскове, «где ее присутствие может быть объяснено особенностями торгового быта этого города; но и других частях государства существование ее несомненно из таких актов, в которых залогодатель пишет: «до сроку тою землею владети мне заимщику. А не поставлю заимщик на срок денег, и после сроку той землей владеть по сей закладной ему старосте».

Анализируя древнерусские акты, М.Ф. Владимирский-Буданов отмечал, что в некоторых из них определяется, что кредитор получает право пахать за рост землю только в случае просрочки, а до того времени земля оставалась во владении и пользовании должника.

Данную точку зрения разделял и Н.Л. Дювернуа, который писал, что «не в одном только Пскове практика знает эту форму обеспечения требований. В Москве залог земель упоминается в самом старом акте судебной практики. В судном списке времен Дмитрия Донского говорится о залоге пожни в деньгах с передачей пользования ею в руки залогопринимателя. Такие же ранние сведения о залоге недвижимости пришли к нам и из новгородской практики».

Анализируя статьи Псковской судной грамоты, говорящие о залоге, и Л.А. Кассо, И Н.Л. Дювернуа пришли к выводу о том, что существовали ситуации, когда залогодатель закладывал при жизни одну и ту же недвижимость целому ряду лиц, не предупреждая их о предшествующих залогах, так что после его смерти оказывалось сразу несколько притязаний. В этом  случае, по ст.97, все они обращались со своими требованиями к суду и делили между собой вырученные от продажи залога деньги. Следовательно, по смыслу данной статьи, существовал такой залог, при котором заложенная вещь не переходила к кредитору, а оставалась в пользовании должника.

Наряду с залогом недвижимости, древнерусское право знало и заклад движимого имущества, но смысл его был близок к смыслу залога: заложенная движимая вещь переходила в руки кредитора, но он не получал право на пользование и распоряжение ею, при выкупе обязан был возвратить вещь такой же, как получил.

Прекращение залоговых отношений происходило при исполнении обязательства, либо при несостоятельности должника. В последнем случае заложенная недвижимая вещь переходила в собственность залогопринимателя через запись в Поместном приказе. В дальнейшем были установлены нормы, согласно которым недвижимая, а также движимая вещь при просрочке залога подлежала продаже. Она могла быть оставлена за кредитором только в том случае, если ее стоимость при продаже не покрывала суммы долга.

Такой знаток Псковской судной грамоты и других источников русского средневекового права, как В.О. Ключевский, различал три способа обеспечения договора займа на Руси: залог, оформленный записью; заклад; заклад с оформлением закладной доски8. Залог великий историк поставил на первое место. При этом В.О. Ключевский обращал внимание на высокий уровень развития норм Псковской судной грамоты: «В ее определениях имущественных и обязательственных отношений сказывается чутье Правды, стремившееся установить равновесие борющихся частных интересов и на нем построить порядок, ограждаемый не только законами и правами».

В.В. Момотов, проанализировав такие важные для исследования права феодальных республик источники, как берестяные грамоты, сделал вывод, что эти грамоты свидетельствуют о наличии самостоятельного института залогового права в русском средневековом праве. По его мнению, залог «как правовой институт возник не из залоговых отношений, порожденных договором займа с формой обеспечения в виде залога, а из условий о процентах по договору». Автор разделяет данное мнение и усматривает в нем одну из важнейших особенностей формирования древнерусского залогового права.

Прежде чем стать полноценной ипотекой, русский залог пережил длительный период эволюции, связанной с совершенствованием правового регулирования.

Важной вехой в этом отношении стал указ от 11 января 1557г., в котором законодатель попытался определить понятие залога как право на чужую вещь, сконструированное с целью управомочить его обладателя получить удовлетворение за счет стоимости этой вещи. Данный указ постановил, что кредитор, имеющий в залоге движимую вещь, обязан в случае просрочки предупредить должника о возможности лишиться вещи. Если после предупреждения долг все же не был уплачен, то кредитор должен был при свиде¬телях продать залог для удовлетворения своих прав и возвратить излишек суммы собственнику вещи. Если же вырученная сумма оказывалась недостаточной для покрытия капитального долга, то должник продолжал отвечать в недостающей сумме.

«Это указ, - писал Л.А. Кассо, - рисует нам наглядную картину залога с оставлением владения у должника; очень возможно, что в эту эпоху такая форма являлась новшеством и что законодательство тогда уже, как и впоследствии, указывало путь развития нашему реальному кредиту».

Крупным источником гражданского права России стало Соборное Уложение 1649г., принятое на земском соборе в условиях перехода от сословно-представительной к абсолютной монархии.

Соборное Уложение царя Алексея Михайловича состояло из 25 глав и 967 статей. От Судебников оно отличалось прежде всего широтой охвата различных сфер: экономики, форм землевладения, сословного строя, судопроизводства, материального и процессуального права, государственно-политического строя.

В области залогового права Уложение Алексея Михайловича постановило, что в случае неплатежа должником в срок своего долга, заложенные вещи, как движимые, так и недвижимые, обращаются при просрочке должника в собственность кредитора. Это положение представляло своего рода отступление от норм рассмотренного выше указа и не способствовало развитию полноценной ипотеки.

В Уложении нет упоминания об обязанности кредитора продавать заложенный объект и оставлять себе часть его стоимости в размере долга. Все его статьи, упоминающие о залоге, указывают на передачу вещи в момент установления обеспечения (напр., ст. 35, 36, 41 гл.17.).

Соборное Уложение оставалось действующим источником права около 200 лет и в 30-х годах XIX века вошло в Полное собрание законов Российской импе- рии. Однако уже в восемнадцатом столетии стали приниматься новые указы, вносившие поправки в данный источник права. В сфере ипотечного кредитования важной вехой стал Указ от 1 августа 1737г .

Залоговое право по Указу 1737г. уже не превращалось в право собственности, а заложенная вещь подле¬жала продаже с публичных торгов. Если вырученная от продажи сумма превышала размер долга, то остаток возвращался собственнику заложенной вещи. Если же предлагаемая на торгах сумма была ниже размера долга, то кредитор мог оставить ее за собой, без права требовать недостающего с остального имущества должника.

Принятие данного указа высоко оценивалось Л.А. Кассо, который характеризовал его как крупную реформу, превратившую «наш залог из права на присвоение в право на удовлетворение из стоимости, вырученной продажею».

Будучи безусловным правовым достижением, этот Указ отрицательно сказался, однако, на интересах залогодержателя.

Во-первых, Указ постановил, что присутственное место, в которое предъявлена закладная, обязано выжидать до продажи 2 месяца, по общему правилу, и еще 6 месяцев, если должник или его наследники про¬явят желание выкупить имущество. Такая задержка была несравнима с условиями Указа 1557г., где кредитор был обязан ждать неделю или две после того, как он объявит залогодателю о своем намерении продать имущество.

Во-вторых, по Указу 1737г. продажу производил не сам залогодержатель, как по Указу 1557г., где власти присутствуют лишь для наблюдения, а присутственное место. Таким образом, помимо законной проволочки, кредитор должен был терпеть еще канцелярскую волокиту. В итоге на практике кредиторы в течение долгого времени не могли добиться ни денег, ни заложенного имущества.

По мнению Л.А. Кассо, установленное данным указом нововведение «не встретило сочувствия в обществе или по крайней мере среди лиц, отдававших свои деньги взаймы под залоги: устранение права оставлять вещь за собой непосредственно после просрочки казалось им опасным новшеством, и они, как видно, неохотно подвергали себя неприятностям, связанным со сложными аукционными формальностями».

Как отмечал А.С. Звоницкий, Указ 1737г. отрицательно сказался на кредитных отношениях, залог, вследствие этого указа перестал быть надежным обеспечением, и лица, располагавшие капиталами, стали менее охотно давать их взаймы под залог . В итоге Указом от 11мая 1744г. была отменена залоговая продажа как средство удовлетворения залогодержателя . Этот указ фактически возвращал залог к принципам Уложения 1648г. Анализируя значение данного указа, Л.А. Кассо писал: «На этом примере видно, что уже в прошлом столетии инициатива в развитии нашего залогового права принадлежала государственной власти и что факторы деловой жизни, создающие в сделках определенные виды кредита, относились к нововведениям пассивно и даже враждебно».

Начальной вехой, свидетельствующей о зарождении системы ипотечного кредитования в России, можно считать 1754 год, когда указом императрицы Елизаветы Петровны был учрежден Дворянский заемный банк (банк для дворянства при Сенате и Сенатской конторе) - первый государственный ипотечный банк в Российской империи . Банк осуществлял льготное кредитование дворянства под залог золота, серебра, алмазных изделий и жемчуга в размере трети от их стоимости, а также под залог населенных имений - по 10 рублей под каждую заложенную ревизскую душу (с 1766 года - 20 рублей), и под залог каменных домов. Необходимым условием ссуды было поручительство «знатных, пожиточных и надежных людей». Банк имел свои конторы в Москве и Санкт-Петербурге.

Главной операцией банка стала выдача ссуд под залог движимого и недвижимого имущества, при этом уставом предписывалась обязательная продажа обеспечивающего залог имущества для компенсации расходов банка.

В 1786 году Московская контора Дворянского заемного банка была упразднена21, ее дела и капиталы переданы Петербургской конторе, которая, в свою очередь, преобразовалась в Государственный заемный банк, начавший свои операции с ноября 1787 года.

Государственный заемный банк стал первым финансовым учреждением долгосрочного кредита в России, выдававшим ипотечные кредиты. При этом его устав отменил продажу заложенной вещи и установил в качестве средства для обеспечения интересов вкладчиков и заемщиков взятие имения под присмотр с возвращением его залогодателю после погашения недоимки.

Таким образом, ипотека как залог недвижимости в России изначально была связана с нуждами дворянского помещичьего хозяйства и могла удовлетворять только потребности обеспеченных слоев общества.

Большие возможности для развития ипотечного кредитования открылись в России в результате ре¬форм 60-х годов девятнадцатого столетия.

Становление ипотечного законодательства в пореформенной России происходило по двум основным направлениям: первое предусматривало усовершенствование порядка регистрации залоговых отношений и сделок с недвижимостью, второе было направлено на создание правовых основ деятельности ипотечных банков.

Операции по ипотечному кредитования осуществляли в пореформенной России акционерные земельные банки, а также специализированные государственные учреждения: Государственный дворянский земельный банки и Государственный крестьянский поземельный банк.

4 мая 1871 года, после рассмотрения в Государственном совете был утвержден устав Харьковского акционерного земельного банка. В апреле 1872 года получили утверждение уставы Тульского и Полтавского акционерных земельных банков. В течение 1872 г. были утверждены уставы Киевского, Самарского, Нижегородского, Московского, Виленского, Ярославско- Костромского, Бессарабско-Таврического, Донского, а в 1873г. - Саратовско-Симбирского банков. Тульский банк в июле 1873 года был переименован в Санкт- Петербургско-Тульский и его правление переехало в Петербург. В результате с 1871 по 1873г. было учреждено 11 акционерных земельных банка, из них вплоть до 1917 года действовало 10 банков: Московский, СПб-Тульский, Виленский, Ярославско-Костромской, Бессарабско-Таврический, Донской,    Киевский, Харьковский, Полтавский, Нижегородско-Самарский . Учредителями банков являлись как крупнейшие банкиры и банкирские дома, так и представители верхушки дворянства и бюрократии. Каждый из этих банков имел свою территориальную сферу деятельности, так как не разрешалось создавать более двух таких банков в одной губернии. В целом акционерные земельные банки охватывали своей деятельностью территорию всей Европейской России, за исключением Прибалтики и Царства Польского.