Но в стране периодически происходят события, которые влекут за собой масштабные изъятия объектов недвижимости для публичных нужд. К данным событиям, например, относятся увеличение границ города Москвы и чемпионат мира по футболу FIFA 2018 г. С изъятием земельных участков сталкиваются как фи­зические, так и юридические лица, по спорам которых в судах находится большое количество дел. Данные споры в большей своей мере возникают из-за изъятия земель в крупных объ­емах, правоотношения по которым не были урегулированы на законодательном уровне в достаточной мере.

Ранее, правоотношения, связанные с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ре­гулировались несколькими статьями Гражданского и Земель­ного кодексов. В связи с этим, большинство судебных процес­сов основывались на правоприменительной практике в этой сфере, что впоследствии побудило законодателя провести масштабную реформу порядка изъятия земель.

Результатом реформы стал Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ, который комплексно влияет на изменение института изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Введена отдельная глава в Земель­ный кодекс, которая состоит из девяти статей, регулирующих порядок изъятия земельных участков. Появилась специальная процедура выявления правообладателей (ст. 56.5 ЗК РФ), на основании которой расчеты с лицами, чьи права или договоры затронуты в связи с заключением соглашения об изъятии, осу­ществляет правообладатель, получивший возмещение. А ст. 56.11 ЗК РФ позволяет правообладателю изымаемого земель­ного участка расторгнуть в одностороннем порядке договоры с третьими лицами, исполнение которых стало невозможным ввиду изъятия объекта недвижимости.

Проанализируем новый порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд и сформируем способы защиты правообладателей. После при­нятия Закона № 499-ФЗ основания для изъятия кардинально не поменялись. По существу изменению подвергся п. 3 ст. 49 ЗК РФ. Если ранее основания для изъятия могли быть установ­лены законами субъектов РФ, то теперь это позволяется делать только на основании федерального закона.

Новым порядком предусмотрен целый ряд мероприятий по выявлению правообладателя объекта уполномоченными органами. Установлено, что сообщение о планируемом изъ­ятии обязано быть направлено правообладателю за шестьде­сят дней до принятия самого решения об изъятии. На осно­вании п.10 ст.56.5 ЗК РФ если правообладатели вовсе не будут выявлены, то публично-правовое образование обращается в суд с заявлением о признании права собственности за ним. В случае обнаружения правообладателя после перехода прав он может требовать только денежную компенсацию.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд как способ прекращения права собственности

Инициатива изъятия земельного участка принадлежит уполномоченным органам, указанным в законе. При наруше­нии источника данной инициативы правообладатель может использовать это в суде для защиты прав собственника на изы­маемый объект недвижимости. На практике часто возникал вопрос, как установить момент уведомления правообладате­ля. В новой редакции ЗК РФ данный вопрос получил реше­ние. Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении изъятия со дня получе­ния копии решения об изъятии или со дня возврата отправи­телю заказного письма в соответствии с Федеральным законом от 17.07.1999 № 176-ФЗ «О почтовой связи». Если сведения о почтовом адресе отсутствуют, то правообладатель считается уведомленным со дня опубликования решения (п. 11 ст.56.6 ЗК РФ). Имеет право собственник недвижимого имущества на обжалование решения об изъятии в суде. Основаниями для обжалования могут быть: несоответствие решения генераль­ному плану (либо иным документам территориального пла­нирования); наличие возможности размещения объекта, для которого изымается участок, без изъятия земельного участ­ка; несоблюдение формальных требований к содержанию и оформлению решения об изъятии объекта недвижимости.

Уполномоченные органы после принятия решения об изъятии земельного участка применяют определенные меры относительно изымаемого объекта. Некоторые из них: када­стровый учет подлежащего изъятию земельного участка; в том числе, внесение в Государственный кадастр недвижимости све­дений о границах, проведение оценки изымаемых объектов и размера убытков для целей возмещения. Интересным фактом является то, что теперь в соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ уполномоченный орган имеет право осуществлять необхо­димые действия по кадастровому учету в отношении земель­ного участка от имени правообладателей.

Основания изъятия земельного участка

После проведения кадастровых работ, происходит изъ­ятие земельного участка в виде заключения соглашения либо изъятия по решению суда. Согласно п. 7 ст. 56.9 ЗК РФ к со­глашению применяются правила о купле-продаже или мене. Следовательно, правообладатель вправе использовать спосо­бы защиты, которые предоставлены законодательством про­давцу или стороне договора мены. Получив проект согла­шения, правообладатель может его подписать, отказаться от подписания либо направить свои обоснованные предложения о размере возмещения. Если по истечении 90 дней соглашение не будет подписано, уполномоченный орган или организация, инициировавшая процедуру изъятия, могут обратиться в суд с иском о принудительном изъятии. П. 9 и 10 ст. 56.10 ЗК РФ указывает на то, что вышеописанный порядок представляет собой обязательный досудебный порядок разрешения спора. Соответственно, если иск об изъятии будет подан с его нару­шением, то в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ он будет оставлен судом без рассмотрения.

Переход прав на изымаемый объект недвижимости про­исходит только после получения собственником предвари­тельного возмещения в денежной форме. В Федеральном за­коне от 21.07.97 № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» появилась ст. 25.7, в которой представлен порядок регистрации прав на объ­ект недвижимости на основании изъятия для государственных или муниципальных нужд. В соответствии с данной статьей для регистрации перехода прав достаточно будет заявления уполномоченного органа. Выводом служит то, что правооб­ладатель недвижимости для этого не нужен; до регистрации перехода прав регистрирующему органу должны быть пред­ставлены доказательства предоставления возмещения за изъя­тый объект, чем обеспечивается принцип предварительности возмещения; зарегистрированные обременения снимаются автоматически, то есть без специальных заявлений. Но хоть процедура изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд и получила серьезную доработку, она все равно будет вызывать новые вопросы в судебной прак­тике.

МОИСЕЕВ Антон Иванович
аспирант Российского экономического университета имени Г. В. Плеханова