В результате затопления нам причинен ущерб в размере стоимости восстановительного ремонта квартиры, затрат на оценку стоимости восстановительного ремонта, стоимости чистки ковра, залитого водой. Затопили квартиру вся подробная информация на сайте http://profsovet.com
Рассмотрим следующую ситуацию. С целью оптимизации процесса предоставления кредита и, как следствие, упрощения процедуры приобретения жилых помещений гражданами банк изменил форму договора купли-продажи, которая используется в случае приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, предоставляемых банком, в части включения в договор в качестве Участника/Стороны банка.
После направления отделам ФРС письма о разъяснении порядка уплаты государственной пошлины на банки была возложена обязанность оплачивать государственную пошлину за регистрацию договоров купли-продажи.
В адрес ФРС банком направляется запрос следующего содержания:
«В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательство представляет собой гражданское правоотношение между двумя лицами, одно из которых именуется должником, обязанным лицом, а другое - кредитором, уполномоченным лицом. В данном контексте Банк не может выступать ни в качестве Должника, ни в качестве Кредитора.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ), и, как следствие, права и обязанности возникают у сторон с момента заключения договора (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
В соответствии с абзацем 1 п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, в данном случае Банк нельзя рассматривать как сторону договора, поскольку заключение последнего не порождает для Банка каких-либо прав и обязанностей.
Таким образом, на момент регистрации договора купли-продажи жилого помещения в отношении банка юридически значимые действия не совершаются.
Абзац 1 пункта 3 статьи 308 ГК РФ содержит общую норму о том, что обязательство не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем. Указанная норма обозначает лиц, не являющихся сторонами обязательства, в данном случае это Банк. Для Банка обязательство не может создавать ни обязанностей, ни по общему правилу прав. Именно поэтому возникающие и существующие в рамках обязательства права и обязанности сторон (Продавца и Покупателя) именуются относительными - они относятся только к сторонам обязательства.
Из вышеизложенной нормы следует, что, если обязательство предусматривает возникновение обязанности третьего лица, такое обязательство является в соответствии со ст. 168 ГК недействительным полностью или частично. В то же время из закона следует, что если определенное обстоятельство влечет возникновение обязанностей для третьих лиц, такое обстоятельство не может считаться обязательством (или суммой обязательств).
Принимая во внимание указанное выше, а так же тот факт, что ранее требования по оплате государственной пошлины за регистрацию договоров купли- продажи ФРС Банку не выдвигались, просим Вас дать разъяснения касательно необходимости участия Банка в качестве плательщика государственной пошлины».
Позиция ФРС по оплате государственной пошлины за регистрацию договоров купли-продажи жилых помещений однозначна:
«В соответствии со ст. 333.17 НК РФ плательщиками государственной пошлины признаются организации и физические лица, в случае, если они обращаются за совершением юридически значимых действий (здесь и далее курсив наш - Р.Б.). При этом, в соответствии со ст. 333.18 НК РФ, государственная пошлина уплачивается плательщиком, если иное не установлено законом. В случае если за совершением юридически значимого действия одновременно обратилось несколько плательщиков, например, физическое и юридическое лица, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях от размера, установленного для них НК РФ. Такое требование распространяется и на участников договора.
Таким образом, при представлении на регистрацию договора купли-продажи жилого помещения с участием Банка заявление на регистрацию подается всеми участниками договора, в том числе представителем Банка». Это так, но Банк абсолютно формален в договоре, и его присутствие без оплаты государственной пошлины не повлияет на регистрации договора и уж тем более на переход права.
Далее в ответе на запрос сказано: «В описанной Вами ситуации Банк действительно не имеет обязанностей по договору, так как не является ни продавцом, ни покупателем, однако является стороной договора, и в результате заключения договора для него возникают юридически значимые последствия.
В частности, банк становится залогодержателем и приобретает право требования исполнения обязательства по кредитному договору за счет предмета залога к покупателю, который, в свою очередь, становится залогодателем». Возникает вопрос: о каких значимых последствиях идет речь, и разве без указания банка в договоре банк залогодержателем не станет?
С такой позицией ФРС вряд ли можно согласиться, поскольку подпунктом 22 пункта 1 ст. 333.33 НК РФ установлено, что в случае, если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия, предусмотренные настоящим подпунктом, взимается в размере, установленном для физических лиц. Не совсем понятно, каким образом оплата государственной пошлины связана с возникновением залога. В соответствии с указанной статьей регистрация ипотеки в силу закона производится бесплатно, да и как можно поставить в зависимость присутствие либо отсутствие в договоре банка как участника (стороны). В любом случае договор будет зарегистрирован, и банк обретет статус залогодержателя.
Таким образом, вопрос об оплате государственной пошлины необходимо решать в каждом отдельном случае, однако данное противоречие все-таки необходимо устранять на законодательном уровне, определив более четкий круг плательщиков государственной пошлины.
Статья опубликована в Евразийском юридическом журнале № 11 (18) 2009
< предыдущая | следующая > |
---|