Правовые аспекты ипотечного кредитования с государственной поддержкой

Полякова О. И. Козлова О. А.

БАНКОВСКОЕ ПРАВО Полякова О. И., Козлова О. А. В статье рассматриваются правовые аспекты ипотечного кредитования с государственной поддержкой — социальная ипотека: особенности, варианты получения, преимущества, а также условия кредитования.

Ипотека с государственной поддержкой считается новым уникальным кредитным продуктом, так как жилье эконом- класса стало доступно большему количеству граждан Рос­сии. В данном случае речь идет о государственной помощи гражданам при покупке жилплощади. Понятно, что этого рода субсидирование предоставляется не всем. Рассчитывать на нее может лишь определенная категория лиц, которых можно отнести к незащищенным или малоимущим слоям населения.

Ипотека с государственной поддержкой — это особая про­грамма кредитования, по которой часть средств поступает из государственного пенсионного фонда. При оформлении займа снижается процентная ставка, что уменьшает общую переплату за купленное жилье. Данный проект был органи­зован сравнительно недавно и участие в нем принимают не­многие банки.

На ипотеку с государственной поддержкой может рассчи­тывать определенный круг лиц:

- лица, которые стоят в очереди на получение квартиры или иной жилплощади, а также те, кто зарегистрирован как нуждающийся в улучшении условий проживания;

- семейства, владеющие жильем, в котором на каждого из них приходится не более 12 квадратных метров площади;

- семья с социальной защитой государства: многодетные, молодые семьи, одинокие родители, семья с детьми или ро- дителями-инвалидами;

- бюджетники (медики, педагоги, военнослужащие и т.д.).

Варианты получения ипотеки с государственной поддерж­кой следующие:

- субсидия от государства. Подразумевается, что гражданин вправе получить на руки определенную сумму, позволяющую погасить задолженность по обычной ипотеке в том банковском учреждении, которое он выбрал самостоятельно;

- предоставление возможности приобрести жилье на льгот­ных условиях;

- получение ипотечного кредита без начисления процентов или снижение таковых до минимально возможного уровня.

Следует заметить, что любая их этих схем являет­ся более выгодной, нежели покупка квартиры на ком­мерческом рынке недвижи­мости. И это делает жилье доступнее для многих се­мейств или отдельных лиц.

Кроме ограничений по метражу (на каждого члена семьи по законода­тельству должно отводить­ся минимум 18 квадратных метров площади), имеются и другие ограничения. Госу­дарство готово предоставить социальную ипотеку только для покупки площади в новостройках, но никак не на вторич­ном рынке жилья либо для приобретения коттеджа. Если же гражданин стремится приобрести квартиру большего метра­жа, то ему нужно внести дополнительно для этого собственные средства.

Государство стремится сделать ипотечные кредиты до­ступными. Реализацией этой задачи по поручению Пра­вительства занимается Агентство ипотечного жилищного кредитования. АИЖК — это государственная организация, помогающая получить кредит на покупку жилья на мак­симально выгодных условиях. Организация была создана в 2007 г., но популярностью пока не пользуется, хотя выгода очевидна. Обращение в АИЖК позволяет оформить ипотеку в банке-партнере, предлагающем выгодные условия креди­тования, или оформить рефинансирование уже имеющегося кредита на жилье. Основные направления деятельности ОАО «АИЖК Орловской области» — это предоставление долго­срочных ипотечных займов населению для приобретения ими в собственность жилых помещений, с одновременным оформлением их в залог, как обеспечение исполнения обя­зательств перед обществом по возврату заемных денежных средств и дальнейшее рефинансирование полученных за­кладных в ОАО «АИЖК».

Схема получения ипотеки с государственной поддержкой в разных регионах может несколько отличаться, но в главном она имеет общие черты.

Программа «Ипотека с государственной поддержкой» создана в рамках участия некоторых банков в государствен­ной программе поддержки строительства доступного жи­лья — социальная ипотека. В достижении одной из при­оритетных задач государства — улучшение жилищных условий — активное участие принимает ОАО «Сбербанк России».

Основное отличие программы Сбербанка «Ипотека с госу­дарственной поддержкой» от обычной ипотеки — это пони­женная процентная ставка по кредиту в 11% годовых и отсут­ствие комиссии за оформление ипотеки. Принимая решение о выдаче кредита, банк учитывает совокупный доход семьи, а также поручителей, что значительно увеличивает шансы за­емщика получить положительный ответ банка. Также в рамках программы отсутствует обязательное требование на страхо­вание жизни заемщика, что существенно сокращает расходы. Заемщикам — участникам зарплатного проекта в банке, предо­ставляющем кредит, доступны специальные привлекательные условия.

Программа Сбербанка «Ипотека с государственной под­держкой» предоставляется для покупки жилья у юридического лица-застройщика. Жилье может быть как строящееся, так и введенное в эксплуатацию. Первоначальный взнос по ипо­теке с государственной поддержкой делать не обязательно. Однако для этого должно быть соблюдено одно условие — оформление в залог любого другого имущества.

Во всех случаях покупаемое жилье должно быть обязатель­но застраховано от риска утраты или повреждения. Это усло­вие выгодно, в первую очередь, самому заемщику, ведь в случае непредвиденной ситуации все обязательства по возмещению ущерба ложатся на «плечи» самой страховой компании. Это немаловажное обстоятельство, учитывая необходимость за­емщика нести обязательства по ипотеке.

Как и при любом другом виде ипотеки, к заемщику предъ­являются определенные требования. По программе ипотеки с государственной поддержкой эти требования следующие:

- заемщик должен быть гражданином РФ, не моложе 21 года и не старше 60 лет (для женщин — 55 лет) на момент по­гашения обязательств;

- трудовой стаж заемщика не может быть меньше года в со­вокупности и меньше 6 месяцев на последнем месте работы;

- подтверждать свои доходы и заемщик, и поручители должны справкой по форме 2-НДФЛ, выданной по месту ра­боты.

Неустойка за несвоевременное погашение кредита состав­ляет 20% годовых от суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления испол­нения обязательства, установленной договором, по дату по­гашения просроченной задолженности по договору (включи­тельно).

Максимальный срок кредита по программе «Ипотека с го­сударственной поддержкой» определяется банком и может различаться в разных банках. Но максимальный срок при этом составляет 30 лет или 360 месяцев. Срок определяется с учетом возраста заемщика. Максимальная сумма кредита также от­личается от банка к банку и, как правило, не превышает 8 млн рублей.

Условия кредитования по программе «Ипотека с государ­ственным финансированием» более лояльные:

- процентная ставка — от 11% годовых;

- срок кредитования — до 30 лет (в данном случае возможно исключение, если заемщик ранее достигает высшую возраст­ную планку);

- первоначальный взнос — 15-20% от стоимости приоб­ретаемого жилья;

- возможно оформление в залог другого имущества заем­щика, в этом случае ипотека оформляется без первоначального взноса;

- банки снижают процентную ставку при внесении перво­начального взноса в размере более 40% от стоимости жилья;

- часть кредита можно погасить материнским капиталом;

- отсутствуют скрытые банковские комиссии; участник про­екта может оформить налоговый вычет на ипотеку;

- при оформлении ипотеки можно отказаться от страхо­вания жизни, а вот страховать недвижимость придется во всех банках.

В настоящий момент действуют несколько региональных программ по ипотечному кредитованию: ипотека для молодой семьи — предоставляется супружеским парам с детьми и без; ипотека для военных; ипотека многодетным семьям; ипотека для государственных служащих; ипотека при рождении перво­го и последующего ребенка; ипотека с поддержкой материн­ского капитала; ипотека учителям, ученым и врачам.

Forex Optimum