Сервитуты применяются в различных сферах для прохода или проезда, для размещения и обслуживания объектов, а также для проведения определенных видов работ.
Наиболее часто встречающийся на практике является сервитут перемещения, который включает в себя три подвида: сервитут прохода, сервитут прогона скота и сервитут проезда. Сервитут прохода позволяет осуществлять проход людей и перемещение их вещей через служащую вещь для нужд собственника господствующей вещи без применения транспортных средств.
Сервитут прогона скота, помимо прохода людей, позволяет осуществлять перемещение скота через служащую вещь, но опять же без применения транспортных средств. Возможность перемещения вещей также предусматривается.
Сервитут проезда включает в себя сервитут прохода и прогона скота, а также позволяет осуществлять проезд и перемещение грузов через служащую вещь и допускает возможность улучшать земельный участок для обеспечения нормальных условий эксплуатации транспортных средств.
Особый интерес вызывают положения о праве прохода (rightofway) в иностранном праве, поскольку как отмечено ранее является классическим примером использования сервитута. Сразу отметим, что в современной российской юридической литературе редко обращается внимание на тот факт, что данные отношения могут регулироваться соседскими правами.
Соседские права - законные ограничения права собственности в пользу определенных лиц - соседей. Данный институт широко применяется в законодательствах и праве иностранных государств и практически не развит в российском праве. «Импульсом развития соседского права в современной теории гражданского права» РФ послужила публикация книг, в которых содержатся тексты Гражданского уложения Германии и Гражданский кодекс Квебека на русском языке, после которой появились публикации российских авторов о соседском праве. С момента издания этих книг прошло около десяти лет, но назвать тему соседских прав проработанной вряд ли возможно, поскольку такая категория до сих пор отсутствует в российском законодательстве. Напротив, в законодательстве иностранных государств соседские права присутствуют давно. ГК Швейцарии в главе об ограничениях права собственности содержит положения о соседских правах (ст. 684-698). Аналогичные нормы закреплены в ГК Японии, Туркмении.
Для российского законодательства такое положение является довольно странным, поскольку данные отношения присутствовали как в Своде законов гражданских как права участия частного (ст. 420-451), так и Проекте гражданского уложения (1905 г.) как ограничения права собственности на пользу соседей (ст. 787-815). И только в Проекте (2012 г.) появляются первые упоминания о соседском праве, где их содержание раскрывается через права и обязанности соседей (ст. 294).
Положения законодательств иностранных государств, закрепляющих право прохода как легальный сервитут (Франция, Испания, Филиппины и др.) и как соседское право (Германия, Швейцария, Квебек и др.) представим в виде «микса» законодательных норм, учитывая, что эти нормы во многих законодательствах являются схожими.
В большинстве законодательств для права прохода установлено общее правило: если земельный участок, расположенный между другими участками, принадлежащими третьим лицам, оказывается замкнутым так, что не имеет выхода на дороги общего пользования, то собственник такого участка имеет право требовать предоставления права прохода на участках его соседей. В ряде законодательств данное правило применяется по-разному. Например, такое право предоставляется, даже когда выход на дороги общего пользования имеется, но он является недостаточным для полноценного использования земли. Так, в одном из дел, рассматриваемых Федеральным судом Германии, было установлено, что у недвижимости не полностью отсутствует связь с общественной дорогой, потому что она граничит с городской площадью, через которую имеет проход на парковку автомобилей, выходящую на дороги общего пользования. В результате суд пришел к выводу, что существующее соединение, необходимое для надлежащего использования земли, не является достаточным. Ориентиром для оценки правильности использования земель являются потребности практической деятельности, и это зависит от типа использования и размера имущества, его местонахождения и других обстоятельств с условием, что потребности определяются объективными критериями землепользования, а не в соответствии с личными потребностями землевладельца. Также в судебном решении отмечено, что земельный участок должен быть доступным, например, для утилизации отходов. Более того, для надлежащего использования недвижимости предусматривается возможность доступа к земельному участку на собственном транспортном средстве, а не только пешком или на велосипеде. В рассматриваемом случае недвижимость недоступна на автомобиле через прилегающую к ней городскую площадь, а только через частный соседний участок. Такие условия признаны судом как не соответствующие надлежащему использованию земельного участка, т.к. препятствуют удовлетворению необходимых для повседневной жизни потребностей, а также безопасному доступу на свой участок.
ГК Италии (ст.1052) устанавливает, что «сервитут» прохода предоставляется даже при наличии доступа к дороге, если он не обеспечивает нужды участка и не может быть расширен.
В испанской судебной практике наличие неудобного или опасного альтернативного пути к недвижимому имуществу истца свидетельствует об отсутствии разумной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимого имущества без установления сервитута.
В ГК Португалии (ст.1550)12 закреплено, что собственник имеет право требовать установления «сервитута» прохода на соседнем участке, если не имеется других возможностей обеспечить связь с общественными дорогами без лишних неудобств или чрезмерных затрат. Аналогичный подход используется и в практике российский судов. Так Президиум ВАС РФ рассмотрел заявление о пересмотре в порядке надзора решений нижестоящих судов. Из истории дел следует, что частному предпринимателю было отказано в установлении сервитута проезда на спорный земельный участок в силу нецелесообразности установления такого сервитута, так как господствующий земельный участок с двух сторон граничит со свободными городскими землями и имеется возможность устройства проезда к нему с юго-восточной стороны. Суды первой и кассационной инстанции на основе заключений о результатах исследования господствующего земельного участка сочли, что при выполнении ряда условий организация такого проезда возможна и через другой соседний участок. Однако Президиум ВАС посчитал, что суды не учли, что документы не содержат выводов о невозможности установления сервитута на спорный земельный участок. Не были приняты во внимание выводы, изложенные в заключении эксперта, согласно которым организация асфальтированного подъезда для большегрузного транспорта по свободным городским землям к территории автозаправочной станции, расположенной на господствующем земельном участке, с юго-восточной стороны технически невозможна без устройства переезда через линию железной дороги, реконструкции части магистральной теплотрассы, ликвидации несанкционированной свалки строительных отходов, вырубки значительного количества деревьев и порослей деревьев и переноса линии электропередачи. Примыкание земельного участка предпринимателя к другим земельным участкам суды фактически расценили как безусловное наличие у предпринимателя возможности обеспечить проход и проезд на свой земельный участок через эти участки без установления сервитута на спорный земельный участок.
Президиум пришел к выводу, что существующая потенциальная возможность организации подъезда к земельному участку через другой соседний участок, необходимость проведения значительных по объему, времени и затратам работ по организации такого подъезда свидетельствуют об отсутствии иной реальной возможности пользоваться принадлежащим предпринимателю господствующим земельным участком, а также о невозможности обеспечить его нужды как собственника данного участка иным образом, кроме как через установление сервитута на спорный земельный участок.
ГК Туркменистана (ст. 202) устанавливает право потребовать у соседей использование их земельных участков не только для сообщения с дорогами общего пользования, но и для сообщения с сетями электро-, газо- и водоснабжения. По сути, такая формулировка практически полностью охватывает случаи возможного применения сервитута в российском ГК.
В ГК Каталонии (ст. 566-8) право прохода и право доступа к сетям общего пользования являются разными «обязательными сервитутами». Причем доступ к сетям общего пользования включает в себя, помимо доступа к общей санитарной сети и сетям водо- и энергоснабжения, доступ к сетям связи, инновационным технологиям и т.п.
В ГК Франции (ст. 682) прямо указывается, что если имеющийся выход земельного участка на дорогу общего пользования является недостаточным для эксплуатации участка в сельскохозяйственных, промышленных или коммерческих целях, либо для проведения строительных работ, или для его нарезки (с целью их продажи или иного отчуждения), то собственник вправе требовать, чтобы на участках его соседей ему был предоставлен проход, достаточный для полноценного обслуживания им своих земель.
Отсюда следует вывод о том, что условием предоставления права прохода является не только замкнутость недвижимости (необходимость), но и необходимое и достаточное обеспечение доступности земельного участка для его надлежащего пользования (польза).
Лицо, которому предоставляется право прохода, должно выплатить соседям, по земельным участкам которых пролегает дорога, денежную компенсацию (ренту) соразмерно ущербу, который он может причинить. В ГК Филиппин (ст. 649) размер такой компенсации определяется в зависимости от характера использования земельных участков для прохода. Если «сервитут» устанавливается таким образом, что его использование может быть непрерывным для всех нужд господствующей недвижимости путем создания постоянного прохода, возмещение должно состоять из стоимости занятой земли и суммы ущерба, причиненного обременённой недвижимости. На первый взгляд, указанная компенсация кажется слишком завышенной. Однако она полностью отражает потери, которые получает собственник обременённой недвижимости в силу ограничения его собственности постоянным проходом через его землю, по сути, лишая его полноценного пользования занятой под проход частью земли. Тем более, проход понимается в широком смысле, включая сюда не только безобидную тропинку, но и полноценную дорогу.
Если же право прохода ограничено необходимостью проходить для возделывания и обработки земли и для сбора ее посевов через обремененную недвижимость без постоянного пути, возмещение состоит в выплате ущерба, причиненного таким обременением. В данном случае в силу специфики культивирования, которое связано с климатическими и иными природными условиями и выполняется в течение определенного сезона, предполагается, что проход не будет иметь свойство постоянства и не последует значительного ограничения права собственности.
В практике немецких судов установлено, что размер убытка измеряется как сокращение рыночной стоимости в связи с установлением права прохода.
Такие «сервитуты» по общему правилу не могут устанавливаться в отношении домов, дворов, садов и скотных дворов (ст. 1051 ГК Италии). В этой ситуации владельцы указанных объектов имеют право приобрести «застрявшее» здание по справедливой стоимости (ст. 1551 ГК Португалии).
Если прежнее сообщение земельного участка с публичной дорогой было прекращено самоуправными действиями собственника, то обязанность допустить проход не наступает (ст. 918 ГГУ, ст. 649 ГК Филиппин). Произвольными действиями по смыслу п. 1 ст. 918 ГГУ являются любые добровольные действия, посредством которых существующее соединение заброшено, что противоречит надлежащему использованию земель в соответствии с интересами соседей. В ГК Бразилии (ст. 561) в подобной ситуации допускается право на восстановление прохода, но при условии оплаты компенсации в двойном размере.
К установлению прохода предъявляются определенные требования. Право прохода может быть потребовано от владельца, земля которого дает наиболее естественный выход, принимая во внимание условия о месте, пользе или ущербе для замкнутой земли, на которую право прохода устанавливается (ст. 998 ГК Квебека). «Сервитут» прохода устанавливается в той части, где наименее отрицательно влияет на обременённую недвижимость, и по общему правилу проход должен предоставляться с той стороны, где расстояние между замкнутым участком и дорогой общего пользования является наиболее коротким. В случае необходимости направление дороги и объем права прохода определяются судебным решением (ст. 917 ГГУ).
Схожими принципами при установлении сервитута пользуются российские судебные органы. Так, Президиум ВАС посчитал, что ГК предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 Кодекса), всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов. Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон.
Ширина прохода должна быть достаточной для удовлетворения нужд недвижимости, в пользу которой устанавливается такой «сервитут». Ширина пешеходной тропы и прохода для животных может определяться специальными постановлениями либо местными обычаями. Согласно ГК Испании (ст. 570) ширина пешеходной дорожки не должна превышать 20 метров, прохода для овец - 75 метров, а крупного рогатого скота - 35 метров 50 сантиметров. Если проход установлен для забора воды животными (водопоя), то ширина не может превышать 10 метров.
Обязанность по содержанию прохода, по общему правилу, лежит на собственнике господствующей недвижимости. Он должен производить и поддерживать все необходимые работы, чтобы гарантировать, что сервитут осуществляется в условиях, которые вызывают наименьшее возможное повреждение земли, на которую он устанавливается (ст. 1000 ГК Квебека). Также собственнику обременённой вещи возмещается пропорциональная доля налогов.
Представленный анализ иностранных кодексов касаемо сервитута или права прохода позволяет утверждать, что данные отношения независимо от своей принадлежности тому или иному институту регулируются примерно схожими нормами при схожей структуре. При этом существуют точки зрения, что право прохода как соседское право «вряд ли необходимо вводить у нас, так как это будет дублировать институт сервитута». Однако следует учитывать наработки иностранных законодательств при регламентации права прохода в российском праве.
Представляется, что нормы российского права, закрепляющие сервитут перемещения, должны быть дополнены опытом иностранного права с учетом имеющейся российской судебной практики. Эти дополнения должны предусматривать, что: 1) сервитут перемещения может быть установлен даже тогда, когда земельный участок имеет доступ к дорогам общего пользования, если такой доступ недостаточен для полноценного использования земельного участка. Доступ может быть признан достаточным, если является наименее коротким (из всех имеющихся альтернатив); обладает необходимой шириной для проезда на транспорте, прогона скота и т.п.; удобным и безопасным; не требует значительных затрат для его организации; 2) потенциальному сервитуарию может быть отказано в установлении сервитута, если прежнее сообщение земельного участка с публичной дорогой было прекращено его самоуправными действиями; 3) за собственником служащего или господствующего земельного участка закрепляется преимущественное право покупки другого земельного участка в случае продажи его третьим лицам.
АФАНАСЬЕВ Илья Владимирович
соискатель кафедры гражданско-правовых дисциплин Российской академии адвокатуры и нотариата, специалист управления научных исследований и разработок Московского городского педагогического университета
< предыдущая | следующая > |
---|