Евразийский юридический портал

Бесплатная юридическая консультация онлайн, помощь юриста и услуги адвоката

  • Увеличить размер шрифта
  • Размер шрифта по умолчанию
  • Уменьшить размер шрифта
Жилищное право Договор участия в долевом строительстве:современное состояние

Договор участия в долевом строительстве:современное состояние

Конституция Российской Федерации в статье 40 закре­пляет право каждого на жилище. К сожалению, в нашей стране, проблема обеспечения граждан жильем остается по- прежнему одной из актуальных. Законодатель закрепляет раз­личные способы приобретения гражданами жилья. Особенно популярным стало его приобретение на стадии строительства. Также не забываем, что предварительная смета и цена на строительство бассейна и окончательная, можно согласовать на сайте компании DMV-Плюс. Необходимо ли разрешение на строительство бетонного бассейна? Конкретная стоимость определяется видом бассейна, а также размером и материалами. Также не стоит забывать, что строительство бетонного бассейна – процесс долгосрочный. Чтобы бетонное основание набрало необходимую крепость ему требуется примерно месяц, но это, пожалуй, единственный недостаток такой конструкции.

Прежде всего, это объясняется тем, что стоимость недви­жимости на стадии строительства, как правило, значительно ниже, чем после введения этой же недвижимости в эксплуата­цию. Договор участия в долевом строительстве является одной из основных форм приобретения жилья на данном этапе.

Договор участия в долевом строительстве регулирует от­ношения между гражданами, так называемыми участниками долевого строительства, вкладывающими свои денежные сред­ства для долевого участия в строительстве и лицом, привлека­ющим данные денежные средства - застройщиком.

Сторонами по договору являются участник долевого стро­ительства и застройщик. Закон об участии в долевом строитель­стве не содержит конкретного определения понятия «участник долевого строительства». Тем не менее, проанализировав иные нормы этого закона, мы пришли к тому, что участниками до­левого строительства могут быть граждане и юридические лица, которые вкладывают свои денежные средства для долевого стро­ительства многоквартирных домов и иных объектов недвижи­мости. Основываясь на статье 2 Гражданского кодекса РФ можно сделать вывод, что иностранные граждане и лица без гражданства также имеют право принимать участие в долевом строительстве.

Застройщик является ключевой фигурой в процессе ин­вестирования строительства помещения недвижимого иму­щества, так как он выполняет организационную функцию в комплексе отношений, связанных с возведением строительно­го помещения. Внесенные в законодательство изменения уста­новили более жесткие требования к застройщикам. Теперь, застройщиком может выступать юридическое лицо, создан­ное в форме хозяйственного общества, наименование которо­го содержит слова «специализированный застройщик». Отме­тим, что ранее застройщиком могло выступать юридическое лицо любой организационно-правовой формы, в том числе все предусмотренные законом некоммерческие организации. Законодатель также ввел принцип «один застройщик - одно разрешение на строительство».

Ужесточились требования и к органам застройщика, что оче­видно, имеет целью исключить доступ лиц, ранее проявивших себя отрицательно при осуществлении экономической деятельно­сти, к денежным средствам дольщиков и деятельности, имеющей социальную значимость. Так, С 01 января 2018 г. руководителем или главным бухгалтером застройщика не может быть лицо, име­ющее неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против го­сударственной власти; лицо, в отношении которого не истек срок, в течение которого он считается подвергнутым административно­му наказанию в виде дисквалификации и др.

Закон об участии в долевом строительстве содержит также и иные требования, которым должен отвечать застройщик, сре­ди которых: наличие проектной документации и положительно­го заключения экспертизы проектной документации; отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением це­левых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созда­нием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижи­мости в пределах одного разрешения на строительство и другие.

Несмотря на возможность приобрести жилье по более низкой цене, такое инвестирование денежных средств явля­ется довольно-таки рискованным мероприятием. Нецелевое использование застройщиками денежных средств участников долевого строительства, нарушение сроков строительства и другие незаконные действия застройщиков приводят к тому, что права дольщиков серьезно нарушаются.

Состояние законности в сфере соблюдения прав участ­ников долевого строительства, на сегодняшний день, остается неудовлетворительным. Несмотря на уже принятые меры по совершенствованию законодательного регулирования, в этой области возникают все новые трудности, связанные с наруше­нием прав дольщиков. Более того, на законодательном уровне обсуждается возможность постепенного отказа от такой фор­мы инвестирования в строительство как долевое строитель­ство и переход на так называемое проектное финансирование.

Проблемы, с которыми сталкиваются участники долевого строительства самые разнообразные. Наиболее часто встреча­ющейся является нарушение сроков сдачи объекта. Чаще всего, такое происходит по причине того, что застройщики использу­ют денежные средства дольщиков не по целевому назначению. В этом случае, у дольщика есть право потребовать у застройщика выплату неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинанси­рования Центрального банка РФ, действующей на день исполне­ния обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Дольщики каждого десятого строящегося объекта в РФ сталки­ваются с предложением застройщика внести дополнительные денежные суммы, установленные сверх заключенным договором. Причинами такой проблемы может стать отсутствие четко про­писанных условий в договоре участия в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным именно с момента такой регистра­ции. Государственная регистрация направлена на защиту ин­тересов дольщиков, в том числе на предотвращение распро­страненной практики заключения застройщиками нескольких договоров с различными дольщиками о предоставлении в соб­ственность одного и того же объекта строительства. Застрой­щик вправе привлекать денежные средства участников доле­вого строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости только после того как им будет получено в уста­новленном законом порядке разрешение на строительство. Хотелось бы обратить внимание на то, что в строительной сфере нередко используется предварительный договор для обхода установленных требований, направленных на защиту инвесторов, однако суды в случае спора могут переквалифи­цировать его в основной договор купли-продажи или участия в долевом строительстве, используя определенные критерии.

Верховный Суд РФ установил, что суду независимо от наименования договора следует установить его действитель­ное содержание, исходя как из буквального значения содер­жащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установ­лено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона об участии в долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого зако­на, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Участникам долевого строительства, во избежание не­благоприятных для себя последствий, необходимо детально изучать все условия и пункты договора. Следует помнить, что Закон об участии в долевом строительстве называет суще­ственные условия такого договора. К ним относятся предмет договора, объект долевого строительства, срок передачи за­стройщиком объекта долевого строительства, цена договора, срок и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект доле­вого строительства, а также способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. При отсутствии в до­говоре этих условий, такой договор считается незаключенным.

В 2017 году законодательство в сфере долевого строитель­ства подверглось масштабным изменениям. Значительной но­веллой стало создание Фонда защиты прав граждан - участни­ков долевого строительства. На застройщиков теперь возложена обязанность отчисления 1,2 % от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве указанный фонд. Именно из средств фонда в случае банкротства компании или иных чрезвычайных ситуаций будет оплачиваться заверше­ние строительства объекта. Если по каким-либо причинам завер­шить строительство объекта будет невозможно, то участники до­левого строительства будут получать назад потраченные средства - также из данного компенсационного фонда.

Что касается отмены долевого строительства, то тут мне­ния экспертов не сходятся. Кто-то считает это отличной идеей, которая позволит искоренить проблему обманутых дольщи­ков, кто-то же наоборот полагает, что в случае введения про­ектного финансирования цены на жилье вырастут и соответ­ственно не все смогут позволить себе его покупку.

Исполняющий обязанности министра финансов РФ, А.Силуанов считает, что гражданам более правильно и более надежно покупать квартиры в готовых, построенных домах, а не вкладываться на этапе долевого строительства с непонят­ными последствиями. Генеральный директор ГК «Стрижи», Игорь Белокобыльский, напротив, отмечает, что средний срок жизни строительного проекта - 1,5-2 года. Банковское финан­сирование по текущим ставкам дает 18-24 % валовой нагрузки на проект. Но это для сверхкачественных заемщиков. Для не­которых проектов нагрузка может достигнуть и 30 %. В сред­нем цены вырастут на 40 %, считает он.

На наш взгляд, очевидно, что при полной отмене долевого строительства и переходе на проектное финансирование, затра­ты на строительство увеличатся и как следствие, возрастут цены на жилье. Многие граждане просто не смогут приобретать квар­тиры. Конечно, покупать готовое жилье намного надежнее, но финансовые возможности зачастую не позволяют этого сделать. В такой ситуации, наиболее рациональным решением является не полная ликвидация долевого строительства, а его реформирова­ние. Добиться решения этой задачи можно за счет ужесточения государственного контроля над деятельностью компаний-застрой- щиков, введения систем государственной поддержки строитель­ства, модернизации системы страхования долевого строительства. Необходимым представляется повышать эффективность взаимо­действия между застройщиками и участниками долевого строи­тельства. Сохранение долевого строительства, пусть и в меньших объемах, обеспечивало бы некоторую гибкость при выборе объ­ектов строительства или форм оплаты.

Насколько законодательные новеллы будут эффективны и смогут ли они действительно гарантировать защиту прав доль­щиков, нам покажет только время. Законодателю необходимо проанализировать все плюсы и минусы отмены долевого строи­тельства, после чего вносить соответствующие изменения.

МЕХТИЕВА Пери Аликовна
магистрант кафедры гражданского права Дагестанского государственного университета

СУЛЕЙМАНОВА Салтанат Ахмедовна
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Дагестанского государственного университета



   

Бесплатная горячая линия 24/7

+8 (800) 500-27-29 доб. 507
Для жителей Российской Федерации

+7 (499) 653-60-72 доб. 665
Для жителей Москвы и МО

+7 (812) 426-14-07 доб. 423
Для жителей Спб и области

Актуально


Бесплатная горячая линия 24/7

+8 (800) 500-27-29 доб. 507
Для жителей Российской Федерации

+7 (499) 653-60-72 доб. 665
Для жителей Москвы и МО

+7 (812) 426-14-07 доб. 423
Для жителей Спб и области

Генеральный партнер

 


12.00.00 Юридические науки

08.00.00 Экономические науки

09.00.00 Философские науки