Реформирование земельных отношений, начатое в 90-х годах, продолжается и в настоящее время. С 1 января 2015 года вступил в силу Федеральный закон, который привнес много нового в Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в частности существенно изменил процедуры формирования и образования земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставления таких земельных участков. Так вот, покупка материалов для строительства дома — это настолько же ответственное дело, как и само возведение дома. Поэтому вам еще до начала строительства следует решить для себя, будете ли вы закупать стройматериалы - SDC самостоятельно, поручите все бригадиру или фирме-застройщику. От того, как вы подойдете к этому вопросу, зависит качество вашего дома и толщина вашего кошелька.
Данные изменения по праву можно назвать крупнейшей земельной реформой за последние 15 лет.
Федеральный закон от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ввел совершенно новый институт, который до настоящего времени отсутствовал в ЗК РФ.
Согласно статье 39.33 ЗК РФ, использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута в следующих случаях:
- проведение инженерных изысканий;
- капитальный или текущий ремонт линейного объекта;
- строительство временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирование строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения;
- осуществление геологического изучения недр;
- осуществление деятельности в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации в местах их традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности, за исключением земель и земельных участков в границах земель лесного фонда;
- размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством РФ (компетенция Правительства РФ на установление видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, также закреплена в пункте 3 статьи 39.36 Земельного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Перечень таких объектов определен в постановлении Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года № 1300 «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов».
Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута
В первую очередь следует отметить, что объектом использования (без предоставления) является не только земельный участок, как объект недвижимости, но земля, которая в силу закона не сформирована и не поставлена на кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 № 221- ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Данное обстоятельство несомненно позволяет утверждать, что законодатель установил возможность более эффективного вовлечения в хозяйственного оборота как земель, так и земельных участков, но только для определенных видов деятельность.
Также законодатель установил открытый перечень случаев, когда земли и земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, используются без предоставления земельных участков и возникновения права. Так, в соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 39.33 законодатель устанавливает такой случай использование земельного участка без предоставления, как размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации. Получается, что Правительство Российской Федерации наделено полномочиями как по расширению списка иных видов, так и его сокращению.
Как следует из статьи 39.33 ЗК РФ, использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в указанных выше целях осуществляется на основании разрешений уполномоченного органа, которое не дает лицу, в отношении которого оно принято, право на строительство или реконструкцию объектов капитального строительства.
До 31 декабря 2016 года в силу статьи 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон № 122-ФЗ) основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, являются:
- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Таким образом, с целью регистрации прав на объект, создаваемый (созданный) объект необходимо соблюдение следующих условий (в том числе):
- такой объект должен быть объектом недвижимого имущества;
- в ходе использования земель или земельных участков должно осуществляться строительство или реконструкция указанных объектов;
- права на земельные участки, предназначенные для размещения указанных объектов, должны быть удостоверены в установленном порядке.
В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а именно частью 10 статьи 40, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута. Данная норма вступает в силу с 1 января 2017 года.
Государственная и муниципальная собственность
Анализ случаев и оснований использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута, содержащихся в пункте 1 статьи 39.33 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), позволил прийти к выводу, что в результате такого использования новые объекты недвижимости (то есть объекты, неразрывно связанные с землей) не создаются, а существующие - не реконструируются.
Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации:
- строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (пункт 13);
- реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пункт 14);
- реконструкция линейных объектов - изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов (пункт 14.1);
Однако, как отмечалось ранее, в пункте 4 статьи 39.33 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») содержится прямой запрет лицу, в отношении которого выдано разрешение уполномоченного органа на использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, без предоставления земельных участков и установления сервитута, на осуществление строительства или реконструкции объектов капитального строения. Более того, согласно статье 1 Федерального закона № 122-ФЗ недвижимым имуществом (недвижимостью), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ, являются земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
Между тем, хочется обратить внимание на Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25 июля 2016 года по делу № А34-4096/2015, где судом отмечено, что действующим законодательством предусмотрена возможность строительства инженерных коммуникаций без предоставления земельного участка в порядке, установленном статьями 39.33, 39.34, 39,95 ЗК РФ.
Поэтому возникает правовая неопределенность по вопросу государственной регистрации права собственности на объекты, указанные в постановлении Правительства РФ от 3 декабря 2014 года № 1300. Действующим законодательством установлено, что на определенные объекты недвижимости, в отношении которых не требуется получение разрешения на строительство, может быть зарегистрировано право собственности. Следовательно, возникает правовая коллизия между запретом на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства и последующей государственной регистрацией прав на объекты, которые могут быть размещены, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года № 1300.
С другой стороны, в судебной практике имеются случаи, когда в отношении объекта, размещенного в соответствии с частью 3 статьи 39.36 ЗК РФ, осуществлялась государственная регистрация права собственности (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2016 года по делу № А-38-7465/2015).
Учитывая изложенное, складывается понятийная неопределенность по вопросу строительства объектов капитального строительства и строительства объектов, для размещения которых не требуется разрешение на строительство и последующая государственная регистрация таких объектов.
Как отмечалось ранее, подпунктом 6 пункта 1 статьи 39.33, пунктом 3 статьи 39.36 ЗК РФ предусмотрено не строительство, а размещение объектов, указанных в постановлении Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года № 1300. Более того, такое право на земли (земельные участки) не предусмотрено главами III, IV ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Согласно пункту 3 статьи 39.36 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») порядок и условия размещения объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
Таким образом, установление порядка и условий размещения объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов возможно посредством принятия закона на региональном уровне.
Возникает немало споров по вопросу размещения объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов в случае, если нормативный правовой акт субъекта отсутствует.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд, разрешая спор по факту отказа Департамента земельных отношений города Перми в разрешении использовать организацией земельного участка для размещения объектов благоустройства в силу того, что порядок и условия размещения таких объектов на момент рассмотрения обращения не установлены, указал, что поскольку реализация права, установленного статьей 36.39 ЗК РФ, не поставлена в прямую зависимость от наличия или отсутствия принятого нормативного акта, то отсутствие правового механизма по рассмотрению подобного рода заявлений, не должно приводить к нарушению законных прав граждан и юридических лиц, вытекающих из положений статьи 39.36 ЗК РФ. Но суд не указывает каким путем необходимо преодолеть нарушение прав юридического лица.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2016 года № 09-АП-35194/2016 указано, что суд, разрешая спор между ГУП МО «Мособлгаз» и Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Департамент) по вопросу отказа Департаментом в предварительном согласовании предоставления земельного участка для строительства газопровода среднего давления указал, что земельно-правовые отношения не оформляются в соответствии со статьями 39.33 и 39.36 ЗК РФ. Суд отметил, что до настоящего времени Правительством Москвы, соответствующим нормативным правовым актом не установлен порядок и условия размещения таких объектов на основании пункта 3 статьи 39.36 ЗК РФ. Таким образом, до принятия Правительством Москвы соответствующего правового акта единственным правовым основанием оформления земельных участков на период строительства сетей газораспределения являются нормы ЗК РФ о предварительном согласовании предоставления земельных участков (статьи 39.14, 39.15 ЗК РФ). В указанном решении суд непосредственно указал, как можно преодолеть нарушение прав юридического лица.
В части определения органа, уполномоченного на выдачу разрешения на размещение объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, отметим, что в силу пункта 2 Правил выдачи разрешения на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27 ноября 2014 года № 1244, такие разрешения выдаются исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, уполномоченными на предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
ЕЛШИН Евгений Борисович
советник Управления по контролю за использованием объектов недвижимости по СевероЗападному административному округу города Москвы Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы
< предыдущая | следующая > |
---|