Евразийский юридический портал

Бесплатная юридическая консультация онлайн, помощь юриста и услуги адвоката

  • Увеличить размер шрифта
  • Размер шрифта по умолчанию
  • Уменьшить размер шрифта
Защита прав потребителей Об участии в долевом строительстве

Об участии в долевом строительстве

В рамках настоящего исследования под «оце­ночным понятием» мы будем понимать абстрактные правовые формулировки, выражающие понятие путем указания на его обобщенные, наиболее типичные признаки с целью обеспече­ния возможности субъективного толкования в соответствии с фактическими обстоятельствами правообразовательного, право­реализационного или правоприменительного процессов. Цен­тральной особенностью оценочных понятий является то, что они не допускают возможности определения их содержания исчер­пывающим образом. Их значение устанавливается с учетом кон­кретных обстоятельств действительности, хотя и на основании правовой нормы, содержащей в себе такое оценочное понятие.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объ­ектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Феде­ральный закон № 214) регулирует отношения, связанные с при­влечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строи­тельства) и возникновением у участников долевого строитель­ства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных инте­ресов и имущества участников долевого строительства.

По результатам анализа Федерального закона № 214 мож­но указать следующие оценочные понятия, которые использу­ются в его тексте:

-      «существенное нарушение требований к качеству объ­екта долевого строительства» - часть 3 статьи 7 и пункт 3 части 1 статьи 9;

-       «разумный срок» - пункт 1 части 2 и часть 3 статьи 3;

-      «обстоятельства, очевидно свидетельствующие» - пункт 1 части 1.1 статьи 9;

-      «существенное изменение проектной декларации» - пункт 2 части 1.1 статьи 9;

-      «существенное изменение размера объекта долевого строительства» - пункт 2 части 1.1 статьи 9.

Практика применения оценочных понятий Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» при разрешении споров о защите прав потребителей»

Предпримем попытку классифицировать указанные оце­ночные понятия. Наиболее распространенной классификаци­ей оценочных понятий является их деление по содержанию на три основных вида: количественные, качественные и смешан­ные оценочные понятия. В 1974 г. Т. В. Кашанина разделила все оценочные понятия на две группы: качественные и коли- чественные.

Качественные оценочные понятия определяются как вы­ражающие свойства, признаки обобщаемых ими процессов и явлений в зависимости от ценностной ориентации законо­дателя. Количественные же понятия содержат определенные параметры, отражающие степень выраженности данных при­знаков, их интенсивность. Оценочные понятия смешанного типа являются совокупностью комбинированных признаков количественных и качественных оценочных понятий.

Исходя из указанной классификации представляется, что оценочные понятия Федерального закона № 214 следует раз­делить следующим образом:

  1. Количественные: «разумный срок», «существенное из­менение размера объекта долевого строительства».
  2. Качественные: «существенное изменение проектной де­кларации».
  3. Смешанные: «существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства», «обстоятельства, очевидно свидетельствующие».

Федеральный закон № 214 является специальным нор­мативно-правовым актом по отношению к Закону РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» и Граждан­скому кодексу РФ. С учетом указанного, при толковании оце­ночных понятий Федерального закона № 214 суды используют практику толкования аналогичных понятий, содержащихся в указанных актах. Так, например, оценочное понятие Феде­рального закона № 214 «существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства» судами толкуется по аналогии через понятия «существенный недостаток» За­кона РФ «О защите прав потребителей» и «существенное на­рушение требований к качеству товара» Гражданского кодекса РФ - «неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат вре­мени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки».

Защита прав потребителей

Для определения наличия признаков «существенности» недостатка суды назначают судебные экспертизы, поскольку данный вопрос требует наличия специальных познаний. При этом, поскольку «существенность» недостатка является право­вой категорией и устанавливается исключительно судом, при назначении экспертизы суды ставят на разрешение перед экспертами вопрос об определении наличия ее признаков, например, «являются ли установленные недостатки неустра­нимыми», либо просят определить затраты (временные и ма­териальные) на устранение таких недостатков. На основании выводов эксперта, суды квалифицируют соответствующий не­достаток как «существенный», либо таковым не являющийся.

Требование об устранении недостатков в «разумный срок» также дублируется положениями Закона РФ «О защите прав потребителей» и Гражданским кодексом. «Разумность» срока определяется судами с учетом объема и характера не­достатков, подлежащих устранению в каждом конкретном случае. При этом для разрешения вопроса о разумности предоставленного срока не всегда требуется заключение экс­перта: «Как следует из предъявленной М. Т. [истец] ДД.ММ. ГГГГ претензии, она просила [перечень работ], установив при этом срок до ДД.ММ.ГГГГ, что, по мнению судебной коллегии, явно не является разумным, поскольку работы, необходимые для приведения квартиры в состояние, соответствующее условиям договора, требуют длительного времени». Употребляе­мое в данном случае выражение «явно не является разумным» свидетельствует о том, что установленный срок был настолько несоразмерен заявленным требованиям, что для установления данного факта не требуется специальных познаний.

Еще одним оценочным понятием, используемым в поло­жениях Федерального закона № 214, является «обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет пере­дан участнику долевого строительства». Данный термин упо­требляется применительно к основаниям для расторжения договора участия в долевом строительстве в судебном порядке по заявлению участника долевого строительства.

Согласно Толкового словаря русского языка С. И. Оже­гова, Н. Ю. Шведова, «очевидный» означает «явный, бесспор­ный». То есть связь между установленным обстоятельством и выводом (невозможностью передачи объекта долевого строи­тельства в установленный договором срок) должна быть необ­ходимой и достаточной, чтобы одно порождало другое. Такое обстоятельство должно быть понятным для любого лица.

Чаще всего к таким обстоятельствам суды относят уже имеющуюся просрочку исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства со стороны Застройщика («... на момент рассмотрения апелляционной жалобы просрочка сдачи дома в эксплуатацию составляет более двух месяцев. »).

Представляется интересным случай судебной практики, когда обстоятельством, очевидно свидетельствующим о том, что объект долевого строительства не будет передан в пред­усмотренный договором срок стало признание жилого дома - проблемным, в соответствии с действующим региональным законодательством: «Статьей 2 Закона Забайкальского края от 17.06.2014 N 1008-ЗЗК ... установлено, что проблемным объек­том является расположенный на территории Забайкальского края многоквартирный дом, строительство которого не за­вершено, для строительства которого привлечены денежные средства граждан, в отношении которого установлены обстоя­тельства, предусмотренные статьей 5 настоящего Закона края, и Правительством Забайкальского края принято решение о признании его проблемным, и (или) многоквартирный дом, который на дату вступления в силу настоящего Закона края признан проблемным. Эти обстоятельства со всей очевидно­стью свидетельствуют о том, что допущенная со стороны за­стройщика просрочка исполнения обязательств составила бо­лее чем девять месяцев».

Оценочное понятие «существенное изменение проектной декларации» в судебной практике встречается крайне редко. Логично предположить, что причиной тому является содер­жание проектной декларации, как документа с информацией о застройщике и о проекте строительства. При этом, полагаем, что, следуя логике законодателя, «существенность» изменения проектной декларации должна относиться исключительно к информации о проекте строительства. При оценке «суще­ственности» изменения проектной декларации, считаем, что возможна аналогия со статьей 451 Гражданского кодекса РФ, т.е. признавать существенными следует лишь те обстоятель­ства, «что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, до­говор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».

Иное толкование означало бы возможность требовать расторжения договора участия в долевом строительстве при обстоятельствах, не имеющих отношения к собственно осу­ществлению строительства, например - смене наименования, либо состава учредителей.

В судебной практике к существенному изменению про­ектной декларации относят изменение этажности строяще­гося жилого дома, конструкции, отделки, сроков окончания строительства.

По нашему мнению, использование данного оценочного понятия в рамках Федерального закона № 214 является неце­лесообразным, поскольку проектная декларация по своему характеру является информационным документом, и ее из­менение опосредует изменение иных существенных обстоя­тельств, связанных с заключением договора долевого участия, что в свою очередь является самостоятельным основанием для расторжения договора.

Последним оценочным понятием Федерального закона № 214 является «существенное изменение размера объекта долевого строительства». С 01 января 2017 года вступят в силу изменения, внесенные Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ, которые установят «порог» для определения «суще­ственности» изменения - пять процентов от площади объекта долевого строительства. По состоянию на текущую дату в су­дебной практике не выработан единый подход к определению «существенности» изменения площади объекта долевого стро­ительства в процентном соотношении к площади, определен­ной в договоре.

По результатам анализа оценочных понятий Федерально­го закона № 214 можно сделать вывод о том, что оценочные понятия сосредоточены в нормах, регулирующих вопросы на­рушения Застройщиками принятых на себя обязательств по договорам долевого строительства, что, по нашему мнению, характерно больше для публичных отраслей права (уголовно­го, административного). Оценочные понятия Федерального за­кона № 214 дублируют аналогичные нормы законодательства о защите прав потребителей, в связи с чем, подходы в судеб­ной практике к оценке данных понятий по данной категории споров являются применимыми и к спорам между участни­ками долевого строительства и застройщиками. Кроме того, законодатель стремится в нормах создать рамки для оценоч­ных понятий, в целях более единообразного применения их на практике.

БЕЛОУСОВА Ксения Александровна
соискатель кафедры теории и истории права Алтайского государственного университета


   

Актуально


Генеральный партнер

 


12.00.00 Юридические науки

08.00.00 Экономические науки

09.00.00 Философские науки