Земля - один из важнейших объектов в системе общественных отношений.

Земельный вопрос в России всегда был и остается одним из самых острых и актуальных для человека, для всего общества.

Понятие земельного спора обычно рассматривается в двух аспектах: в материально-правовом и процессуальном. Материально-правовая сторона земельного спора имеет место в рамках норм земельного права. С этой позиции земельный спор - это конкретные земельные правоотношения, в рамках которых возник земельный спор, а также форма защиты нарушенных земельных прав. С процессуально-правовой точки зрения земельный спор - это гражданско-процессуальное правоотношение, которое регулируется нормами процессуального права, определяющими основания возбуждения спора, порядок его рассмотрения и разрешения.

В литературе широко освещены виды (категории) земельных споров. Классификация проводится по различным основаниям.
Наиболее часто встречается классификация земельных споров в зависимости от предмета спора:
-    споры по поводу определенных земельных прав;
-    споры по поводу признания поземельных прав (прав на недвижимость, связанных с правом на земельный участок);
-    споры по поводу признания имущественных прав.

Более «мелкое» деление позволяет разграничить споры на: споры о праве собственности, о праве пользования, о праве аренды, о сервитуте, о возмещении затрат на освоение земельных участков, о возмещении убытков в рамках земельных правоотношений (при изъятии земельных участков, при неправомерном использовании земельных участков и др.) .

Анисимов С. П. предлагает разделить споры по наличию действий, нарушающих земельные права и интересны: реальные (права и законные интересы нарушены в действительности) и мнимые («землепользователь, собственник или владелец земельного участка в результате незнания земельного законодательства, слабого представления об «истории» земельного участка или заблуждения, считает их нарушенными» ).
По количеству субъектов: двусторонние и многосторонние.

По порядку рассмотрения и разрешения все земельные споры (конфликты) можно разделить на:
-    споры, разрешаемые сторонами во внесудебном порядке путем проведения переговоров, добровольного устранения нарушения земельных прав и интересов, возмещения убытков, а также путем совершения других действий без обращения в суд;
-    споры, разрешаемые путем обжалования действий и решений государственных органов и должностных лиц в вышестоящие органы (административный порядок);
-    споры, разрешаемые в суде (в том числе в третейских судах).

Если одна из сторон конфликта это государственный орган, спор может сначала рассматриваться сторонами путем переговоров, направления писем и тд., затем может иметь место обжалование действий или решений публичного субъекта, а в случае если и здесь спор не будет разрешен, то может последовать обращение в суд. Либо же если земельный спор возник между юридическими лицами и не был урегулирован ими в процессе переговоров и взаимного направления претензий, стороны переносят рассмотрение дела в арбитражный суд. В данном случае важное значение имеет принцип диспозитивности гражданского процесса: все споры, в том числе и земельные, возбуждаются судами только по инициативе какой-либо из сторон конфликта. Таким образом, не смотря на ст. 64 ЗК, земельный спор как конфликт может быть разрешен и без рассмотрения его в суде.

Некоторые, в зависимости от характера спорного правоотношения делят все земельные споры на административно-правовые и гражданско-правовые . Примером первых может служить обжалование решения государственного органа об отказе в регистрации права на земельный участок. Исходя из данной позиции, представляется возможным относить к категории административно-правовых земельных споров все земельные споры, возникающие из публичных правоотношений с участием органов государственной власти и местного самоуправления, а именно:
-    споры о регистрации прав на земельные участки;
-    споры о взимании земельного налога;
-    споры о предоставлении органами государственной власти и местного самоуправления земельных участков для строительства;
-    споры о привлечении к ответственности за земельные правонарушения;
-    и другие.
Попытки разрешить возникший между сторонами конкретного земельного правоотношения конфликт в договорном порядке чаще всего лежат за рамками правового регулирования. Иногда порядок разрешения возникающих между сторонами споров закреплен в локальных актах, договорах и соглашениях, заключаемых сторонами. Как правило, он предусматривает направление письменных претензий, составление протоколов разногласий, ведение устных переговоров.

Такой порядок применяется часто, но, как правило, не приводит к достижению результата, который удовлетворял бы интересы обеих сторон спора. Тем более что объектом спора является земля - один из наиболее ценных природных ресурсов и важных объектов гражданского оборота.

С обращением субъекта тех или иных земельных правоотношений в суд, возникший правовой конфликт приобретает процессуальный характер. На стороны распространяются и подлежат непосредственному применению нормы процессуального права, принципы гражданского процесса и становится обязательным порядок гражданского (арбитражного) судопроизводства. При этом, земельные споры, относящиеся к «гражданским делам», имеют свои особенности. Согласно п.1 ч.1 ст. 22 ГПК РФ «суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений». Таким образом, ГПК РФ выделяет как отдельную категорию споров - споры из земельных правоотношений.

В порядке искового производства рассматриваются все дела, для которых процессуальным законодательством не предусмотрен иной, или особый, порядок их рассмотрения. При этом дело возбуждается судом на основании иска (искового заявления). Основной особенностью является то, что суд связан объемом предъявленных требований, тогда как при рассмотрении дел из публичных правоотношений суд не связан основаниями и доводами заявленных требований.

В исковом производстве, как правило, рассматриваются споры, вытекающие из договоров аренды, залога, купли-продажи земельных участков и иных договоров, споры, касающиеся взимания арендной платы, субаренды, расторжения договора аренды, возмещения убытков. Многие такие земельные споры носят смежный с гражданско-правовыми спорами характер. Что касается процессуального порядка, то для рассмотрения земельных споров какие-либо особенности или изъятия из общих правил не предусмотрены. Вопросы, как правило, возникают при применении судами норм материального (земельного) права.

Зачастую, участники земельных отношений пытаются реализовать свои права на приобретение в аренду или на распоряжение земельными участками в отношении части земельного участка, тогда как часть земельного участка, являясь объектом земельных отношений, не может являться объектом гражданского оборота. В обоснование этого суды ссылаются на определение земельного участка в ст. 1 ФЗ от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»: «это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченными органами». Как следствие, земельный участок признается не определенным, не индивидуализированным в качестве предмета договора аренды, а сам договор аренды признается незаключенным на основании норм ГК РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.12.2006 № 10240/06). То же самое касается и доли в праве на земельный участок. Доля в праве не содержится в перечне объектов земельных отношений в Земельном кодексе РФ, однако выделяется в качестве объекта в науке земельного права. Суды сталкиваются с вопросами о том, возможны ли сделки с долями, и дают на них однозначный ответ: «... такой объект аренды не отвечает требованиям, установленным ст. 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них» (там же). Таким образом, суды поясняют, что, если здание, строение, сооружение на земельном участке находится в общей долевой собственности, то собственники могут реализовать исключительное право на заключение договора аренды с множественностью на стороне арендатора. Если же только один из сособственников хочет реализовать данное право, то необходимо решать вопрос о делимости земельного участка. Если же земельный участок является неделимым, то собственнику доли в праве на помещение будет отказано в заключении договора аренды (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.07.2003 № 12168/02). Правило о множественности лиц применяется также в случае, когда в здании на неделимом земельном участке помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим - на праве хозяйственного ведения (п. 19 По¬становления Пленума ВАС РФ от 23.03.2005 № 11).

Другая часть споров об аренде земельных участков относится к спорам о субъектах договора аренды. Так, например, споры возникают в связи с введенным Земельным кодексом РФ запретом распоряжаться земельными участками для лиц, обладающих ими на праве постоянного (бессрочного) пользования. До 2006 года действовала ст. 270 ГК РФ, которая позволяла таким лицам сдавать в аренду земельные участки с согласия собственника. Однако сейчас норма отменена и, кроме того, есть специальная норма Земельного кодекса РФ (п. 4 ст. 20), устанавливающая запрет. Пытаясь «обойти» данную норму, землепользователи продлевали срок действия договора аренды, заключенного до введения вышеуказанной нормы, путем заключения дополнительного соглашения. В обоснование законности своих действий арендодатели ссылались также на следующее: «...по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок». Решениями высших судов нарушения землепользователей и ошибки нижестоящих судов были исправлены. ВАС РФ разъяснил, что судебные постановления, нарушающие норму п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ, «нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.» (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.03.2006 № 14421/05). Следует также отметить, что ВАС РФ в одном из обзоров четко определил, что заключение договора аренды на новый срок является новым договором аренды, а споры из таких отношений являются преддоговорными и не подлежат рас¬смотрению в арбитражном суде (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Помимо описанных выше споров, судами также разрешается большое количество споров о взимании арендной платы и взыскании задолженности по ее уплате, о сроках договора аренды земельного участка, споры, связанные с переходом прав и обязанностей (перенаем), с субарендой и многие другие.

П. 2 ст. 64 Земельного кодекса РФ говорит, что до принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд. Разрешение спора в третейском суде возможно только по соглашению сторон. Как правило, условие о таком порядке разрешения спора включается в договор как положение, не зависящее от других условий договора, - «третейская оговорка». В соответствии с п.2 ст. 1 ФЗ от 24.07.2002 № 102-ФЗ «О третейских судах в РФ» (далее ФЗ «О третейских судах»), предмет третейского разбирательства ограничен сферой гражданско-правовых правоотношений. Это означает, что, если спорные правоотношения возникли из административных или иных публичных отношений (отношений власти-подчинения) то, даже несмотря на наличие соответствующей третейской оговорки, третейский суд не вправе принимать дело к своему производству и разрешать спор по существу. Соответственно, большое количество земельных споров, возникающее между государством в лице его органов и другими субъектами права, не могут быть разрешены в третейских судах.

Установленное в п. 2 ст. 64 Земельного кодекса РФ правило о том, что земельный спор может быть передан на рассмотрение третейского суда до принятия государственным судом дела к производству, является изъятием из общего правила передачи споров на разрешение третейского суда. Согласно п. 4 ст. 5 ФЗ «О третейских судах» третейское соглашение в отношении спора, который находится на разрешении в суде общей юрисдикции или арбитражном суде, может быть заключено до принятия решения по спору компетентным судом. Земельный кодекс же говорит: «до принятия дела к производству». Тем самым, понятие земельного спора и вопрос «что в него включать» приобретают большое значение. Скворцов О.Ю. предлагает сформулировать норму Земельного кодекса следующим образом: «До принятия дела к производству судом земельный спор гражданско- правового характера может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд» .

В настоящее время в законодательстве не дается определения земельных споров. В теории земельные споры понимают достаточно широко. Это дает основания сделать вывод о том, что понятие земельных споров тесно связано и пересекается с понятиями гражданско-правовых споров, административных споров, споров из публичных правоотношений. Между тем, понятие земельных споров нуждается в законодательном закреплении, так как имеет значение, например, при определении возможности их рассмотрения в третейских судах. Также это дало бы возможность проследить, какое количество споров о земле рассматривается и разрешается теми или иными органами и насколько эффективно законодательство о защите земельных прав.
Основной порядок разрешения земельных споров - судебный. Однако Российская Федерация не перешла полностью на такой порядок: наряду с судебным существует и широко применяется исторически первый - административный порядок. Административный порядок, несмотря на его доступность и «привычность» для граждан, имеет ряд недостатков и нуждается в преобразовании. Также следует отметить, что разрешение споров, даже в случае, когда оно эффективно, противоречит принципу разделения властей. О недостатках такого порядка разрешения земельных споров свидетельствует и возрастающее количество обращений в суд в целях обжалования решений и действий органов государственной власти и местного самоуправления. Бесспорно, наиболее эффективное рассмотрение и разрешение земельно-правовых конфликтов, которое удовлетворяет и защищает интересы сторон, - это разбирательство в суде. Именно судебный порядок предусматривает механизм контроля решений нижестоящих судов вышестоящими.

Решения высших судов и сложившаяся судебная практика имеют большое значение для последующего разрешения конкретных земельных споров. Судебная практика дает представление о направленности и тенденциях развития земельного права, о последствиях земельной реформы, о достоинствах и недостатках изменений, вносимых в земельное законодательство. Также судебная практика зачастую выявляет проблемы правового регулирования и служит предпосылкой к внесению изменений в нормативно-правовые акты.

Сложившийся в Российской Федерации механизм разрешения земельных споров вполне способен решить задачу защиты прав граждан, в частности, конституционно закрепленного права частной собственности на землю, но основная нагрузка приходится на судебную систему, которая также имеет недостатки. Недостатки судебного порядка разрешения земельных споров связаны: во-первых, с большим объемом дел, рассматриваемым судами, из-за чего не всегда дела разрешаются быстро и правильно; во-вторых, суды в своей деятельности должны руководствоваться «законом и совестью». Законодательство, а именно нормы материального права, на которых основываются выводы суда, еще недостаточно развито, поскольку институт частной собственности на землю сложился в стране относительно недавно. Другая проблема - высокий уровень коррупции в РФ, который мешает действенному функционированию системы государственных органов, в том числе административных и судебных.

Обобщая все отмеченное выше, можно сказать, что Россия в настоящее время находится на переходном этапе, этапе постепенного реформирования системы защиты земельных прав, при этом четких тенденций нет. Но можно выделить недостатки и достоинства системы, существующей в РФ на сегодняшний день, и реформировать механизм защиты прав и механизм разрешения споров, прежде всего, путем накопления и изучения своего собственного опыта.

Статья опубликована в Евразийском юридическом журнале № 5 (7) 2008