Евразийский юридический портал

...совместная работа направлена на разработку актуальных проблем юриспруденции

  • Увеличить размер шрифта
  • Размер шрифта по умолчанию
  • Уменьшить размер шрифта

Долевое участие в строительстве: приобретение жилой недвижимости в Санкт-Петербурге

КОЛОДЗЕЙ Александр
аспирант юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета

Право на жилище, закрепленное в ст. 40 Конституции РФ, является неотъемлемым социальным правом каждого человека. Самым экономически выгодным способом приобре­тения жилья является покупка квартиры до ввода нового жи­лого дома в эксплуатацию. Квартира, приобретенная по мо­дели участия в долевом строительстве, оказывается на 20—30% дешевле. В то же время, «долевое строительство стало почвой для совершения правонарушений со стороны застройщиков». Так, согласно данным курируемого Комитетом по строитель­ству Санкт-Петербурга реестра граждан, чьи денежные сред­ства привлечены для строительства многоквартирных домов, и чьи права нарушены, от недобросовестного поведения за­стройщиков за последний год пострадало около двух тысяч жителей города. В качестве примера приведем один из нашу­мевших Санкт-Петербургских долго строящихся домов - жи­лой комплекс «Лондон Парк», расположенный в Выборгском районе, сроки ввода которого в эксплуатацию переносятся еще с 2008 г.

Правоведы, исследующие проблемы реализации прав участников долевого строительства жилья, безапелляционно заявляют о необходимости отмены такой процедуры. В 2015 г. на федеральном уровне была поддержана инициатива отказа от долевого строительства жилья. По данным газеты «Дело­вой Петербург», долевое участие в строительстве может быть упразднено к 2020 г.

Проанализируем нынешнюю законодательную регла­ментацию долевого участия в строительстве, выявим ее досто­инства и недостатки в сравнении с иными формами и сфор­мируем собственное мнение о необходимости упразднения такого способа приобретения жилья.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства объектов жи­лой недвижимости и возникновением у граждан права соб­ственности и права общей долевой собственности на общее имущество в объекте недвижимости регулируются Федераль­ным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в до­левом строительстве многоквартирных домов и иных объек­тов недвижимости <...>» (далее - Закон 214-ФЗ). Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан для строитель­ства жилья после получения в установленном порядке разре­шения на строительство, предоставления проектной декла­рации и государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости, или иного договора, подтверждаю­щего право пользования застройщиком земельным участком. Право на привлечение денежных средств для строительства за­стройщики реализовывают на основании договора участия в долевом строительстве. Предмет договора долевого участия в строительстве составляют действия сторон, связанные с созда­нием объекта недвижимости, получением разрешения на его ввод в эксплуатацию, передачей и приемом объекта долевого строительства.

Под объектом долевого строительства в законодательстве понимается жилое или нежилое помещение, общее имуще­ство в многоквартирном доме, ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства по­сле получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. На момент заключения договора долевого участия в строительстве недвижимость в законченном виде не существует, в связи с этим к порядку заключения договора долевого участия в строительстве законодателем предъ­являются особые требования, направленные на обеспечение защиты интересов участников долевого строительства. Дого­вор в обязательном порядке должен содержать: определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства, введенного в эксплуатацию; срок пе­редачи объекта; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; га­рантийный срок на объект; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Если соглашение по всем перечисленным условиям в договоре долевого участия в строительстве сторонами не достигнуто, договор считается не­заключенным.

Договор долевого участия в строительстве подлежит госу­дарственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. «Чтобы объект недвижимого имущества после введения многоквартирного дома в эксплуатацию не от­личался о того, о котором шла речь при заключении договора, на государственную регистрацию представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные за­стройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства на плане создаваемого объекта доле­вого строительства, на плане создаваемого объекта недвижи­мого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства».

Обязательства застройщика по договору долевого участия в строительстве профессор Суханов6 предлагает разделять на два вида обязанностей: общие обязанности перед всеми и каж­дым участником долевого строительства, связанные со строи­тельством объекта недвижимости, и конкретные обязанности по передаче объекта. За неисполнение или ненадлежащее ис­полнение застройщиком принятых по договору обязательств, к нему подлежит применению целый набор санкций, а именно: штрафная неустойка, взыскание убытков в полном объеме сверх неустойки, а также возможна компенсация морального вреда. «Соответственно, велика вероятность того, что у застройщика не окажется достаточных финансовых средств для удовлетворе­ния всех предъявленных санкций участником строительства»7. Законом 214-ФЗ установлены требования об обеспечении ис­полнения обязательств застройщика. В обеспечение исполне­ния общих обязательств застройщика по договору у участников долевого строительства возникает залоговое право на предо­ставленный для строительства земельный участок, принадле­жащий застройщику и создаваемый на этом земельном участке объект недвижимости. Исполнение обязанностей застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строитель­ства по выбору застройщика должно обеспечиваться либо по­ручительством банка, которое влечет субсидиарную ответствен­ность банка перед участником долевого строительства, либо страхованием гражданской ответственности застройщика, как в форме участия в обществе взаимного страхования застрой­щиков, так и в форме заключения договора со страховой орга­низацией. Выгодоприобретателями по договору страхования являются участники долевого строительства. В связи с участив­шимися случаями нарушений прав участников долевого стро­ительства, в свете галопирующего курса рубля, негативно вли­яющего на стабильность долевого строительства, Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 236-ФЗ в Закон 214-ФЗ были внесены изменения в части требований, предъявляемых к страховым организациям, осуществляющим страхование ответственности застройщика. Размер собственных средств страховой организа­ции увеличен с 400 тысяч до одного миллиарда рублей, введено условие об отсутствии предписаний Центрального банка РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устой­чивости и платежеспособности, а также усложнен порядок за­ключения договора с застройщиком, в целях подтверждения соответствия страховой организации установленным Законом 214-ФЗ требованиям. Договор страхования должен действо­вать до предусмотренного договором долевого участия в стро­ительстве срока передачи жилого помещения и по истечении установленного срока в течении двух лет должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение страхового возмеще­ния. Указанные изменения в условиях кризисных явлений в эко­номике являются оправданными, направлены на защиту инте­ресов участников долевого строительства, но неизбежно влекут за собой увеличение стоимости стоящегося жилья.

Расторжение или изменение договора долевого участия в строительстве возможно как по общим основаниям, пред­усмотренным Гражданским Кодексом РФ, так и при нали­чии специальных оснований, установленных Законом 214-ФЗ. Участник вправе в одностороннем отказаться от исполнения договора в случае: просрочки застройщика на два месяца, существенного нарушения требований к качеству объекта и прекращения обеспечивающего исполнение обязательств за­стройщика договора поручительства.

Такое всестороннее регулирование Законом 214-ФЗ правоотношений, складывающихся между застройщиком и участником долевого строительства, очевидно, должно ни­велировать различные точки зрения на нормы, подлежащие применению к отношениям сторон. Между тем, в юридиче­ской науке отсутствует единое мнение по вопросу определе­ния правовой природы данного договора. Так, договор долево­го участия в строительстве предлагают признавать: договором простого товарищества, договором подряда, договором об оказании услуг, инвестиционным договором, договором смешанного типа и т.д.

В судебной практике наиболее остро стоит вопрос о возмож­ности применения к отношениям, возникающим по договору до­левого участия в строительстве, норм ГК РФ, посвященных обяза­тельствам, направленным на выполнение работ. Существуют две противоположные позиции, обе из которых выражены ВАС РФ. Так в Постановлении от 9 декабря 2010 г. № 5441/10 по делу № А70- 367/12-2008 Президиум ВАС РФ указал, что нормы о подряде не применяются к отношениям сторон по договору долевого участия в строительстве, а применению подлежит закон РФ от 7 февраля 1992 г. №№2300-1 «О защите прав потребителей». В последовав­шем через два года Определении от 13 июля 2012 г. № ВАС-8969/12 по делу № А41-45565/10[17] ВАС РФ допустил применение норм о договоре подряда к правоотношениям между застройщиком и участниками долевого строительства, предоставив тем самым су­дам нижестоящих инстанций самостоятельно выбирать, какой из приведенных позиций придерживаться.

Между тем, «в настоящее время сравнение договора участия в долевом строительстве с иными поименованными гражданско-правовыми договорами обладает научной цен­ностью, но не с точки зрения определения правовой природы договора участия в долевом строительстве, а исключительно при рассмотрении вопроса о месте данного договора как са­мостоятельного договора в системе гражданско-правовых договоров». Полагаем, самостоятельная правовая природа договора долевого участия в строительстве обусловлена на­личием достаточного специального законодательства в этой области, направленного на максимальную защиту интересов участников долевого строительства, и должна исключать пря­мое применение норм других договорных конструкций.

Порядок заключения, исполнения договора долевого уча­стия в строительстве положительно отличается от участия в приобретении жилья путем вступления в жилищный коопера­тив. Жилищный кодекс РФ не содержит требований к жилищ­но-строительным кооперативам для приобретения ими права на привлечение денежных средств граждан. Соответственно, жилищно-строительные кооперативы вправе привлекать де­нежные средства непосредственно после внесения сведений о них в Единый государственный реестр юридических лиц.

Регистрация договора долевого участия в строительстве позволяет участнику избежать двойных продаж, приобретае­мой недвижимости. До начала заключения договоров долевого участия в строительстве, застройщик обязан предоставить всю разрешительную документацию в регистрирующий орган, а также обеспечить открытый доступ к документации. Для жи­лищно-строительного кооператива такие обязанности не пред­усмотрены. В договоре участия в долевом строительстве цена недвижимости является твердой, не изменяется независимо от возрастающих расходов застройщика. По договору вступления в жилищно-строительный кооператив стоимость квартиры может неконтролируемо увеличиться. По договору долевого участия в строительстве, застройщик принимает на себя обя­занности ввести объект недвижимости в эксплуатацию в опре­деленный срок, а нарушение срока влечет для застройщика соответствующие штрафные санкции. В схеме жилищно-стро­ительного кооператива в качестве застройщика выступает сам кооператив, который и отвечает по своим обязательствам, несет риск гибели и повреждения объекта, а также риски, связанные с ненадлежащим качеством построенного объекта.

Продажа жилой недвижимости по схеме жилищно-стро­ительного кооператива представляется оптимальной для за­стройщиков, так как, уменьшает объем ответственности. В Санкт-Петербурге такие крупные строительные компании как, например, ООО «ЛенСпецСтрой» предпочитают не ис­пользовать процедуру Закона 214-ФЗ, вынуждая приобретате­лей вступать в жилищный кооператив и принимать на себя все расходы, связанные со строительством и последующей экс­плуатацией объектов недвижимости.

Отказ от модели долевого строительства может сделать жи­лье недоступным для многих категорий граждан, что поставит под угрозу реализацию конституционно гарантированного права на жилье. Застройщики, неспособные за счет собственных средств построить дом, будут вынуждены пользоваться описанной не­удачной моделью жилищно-строительного кооператива. Полага­ем, в целях сохранения приемлемых цен на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге, Закон 214-ФЗ требует продолжения ужесто­чения надзора и контроля со стороны государства за исполнением обязательств застройщиков. Продажа воздуха должна быть запре­щена, но продажа достраиваемого дома допустима.



Предыдущие материалы:




   
Пользовательского поиска

Юридические статьи

Адвокатура
Адвокатская деятельность и адвокатура
Авторское право
Антикоррупционное право
Антимонопольное право
Административное право
Актуальный вопрос
Аграрное право
Арбитражный процесс
Агентство правовой информации «человек и закон»
Бизнес и право
Безопасность и право
Бюджетное право
Гражданское право
Банковское право
Гражданский процесс
Гуманитарные права
Гражданское общество
Гражданско-процессуальное право
Государство и политические партии
Договорное право
Дискуссионный клуб
Евразийская интеграция
Евразийская адвокатура
Евразийская безопасность
Евразийская толерантность
Евразийское сравнительное право
Евразийская геополитика и международное право
Европейское право
Корпоративное право
Конституционное и муниципальное право
Криминалистика
Криминология
Криминалистика и оперативно-розыскная деятельность
Конституционное право
Муниципальное право
Международное право
Миграционное право
Международное экономическое право
Международное экологическое право
Мусульманское право
Мнение нашего эксперта
Международное инвестиционное право
Международная практика
Международное морское право
Международное публичное право
Международное частное право
Право стран СНГ
Право ЕС
Право зарубежных государств
Право Европейского Союза
Право зарубежных государств
Международное гуманитарное право
Национальная безопасность
Общие права человека
Образовательное право
Обычное право
Профессиональная защита
Права детей
Правовая реформа
Психология и право
Проблемы юридического образования
Права человека
Право и образование
Прокурорский надзор
Правоохранительные органы
Право и безопасность
Приглашение к дискуссии
Право народов
Педагогика и право
Право интеллектуальной собственности
Парламентское право
Право и политика
Предпринимательское право
Природоресурсное право
Рецензии
Религия и право
Страницы истории
Слово молодым ученым юристам-международникам
Страховое право
Социология и право
Судебная экспертиза
Судопроизводство
Социальные права
Судоустройство
Сравнительное право
Спортивное право
Инвестиционное право
Инновационное право
Информационное право
История государства и права
История права
Избирательное право
Исполнительное производство
Интерэкоправо
Земельное право
Уголовный процесс
Уголовное право и криминология
Уголовное право
Уголовно-процессуальное право
Уголовный процесс и криминалистика
Уголовно-исполнительное правоотношение
Уголовно-исполнительное право
Уголовное судопроизводство
Трудовое право
Теория прав человека
Теория и история государства и права
Таможенное право
Теория права и государства
Теория
Трибуна молодого ученого
Философия права
Финансовое право
Федеративные отношения
Жилищное право
Экономические права
Экологическое право
Юридическая наука
Юридические конференции
Юридическая практика
Ювенальная юстиция
Юридическое образование
Юридическая этика
Ювенальное право

Самое читаемое


 


12.00.00 Юридические науки

08.00.00 Экономические науки

09.00.00 Философские науки

Баннер
Баннер

Пресс-релизы

Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер